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市場(chǎng)觀察
千億險(xiǎn)資進(jìn)軍樓市 鎖定商業(yè)地產(chǎn)和保障性住宅
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1900億險(xiǎn)資可望入市
據(jù)此前消息人士透露，不動(dòng)產(chǎn)投資監(jiān)管細(xì)則擬定工作已基本完成，倘若保監(jiān)會(huì)內(nèi)部審批進(jìn)展順利，則有望在全國保險(xiǎn)工作會(huì)議召開之后出臺(tái)。在投資范圍上，保險(xiǎn)資金仍然不允許投資居民住宅，而商業(yè)地產(chǎn)、廉租房建設(shè)屬于可投資范疇，此外，在不動(dòng)產(chǎn)的具體投資比例上，目前監(jiān)管部門尚未達(dá)成一致意見。而保險(xiǎn)公司必須在近兩個(gè)年度償付能力充足率（償付能力是保險(xiǎn)公司償還債務(wù)的能力，償付能力充足率＝保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本/最低資本）達(dá)到120%以上，才有資格申請(qǐng)參與試點(diǎn)。記者昨日就此采訪多家保險(xiǎn)公司，均表示尚未聽說上述傳聞。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士此前推測(cè)，保險(xiǎn)資金可用于投資不動(dòng)產(chǎn)的資金量大約在5%至8%之間，最高不會(huì)超過10%。根據(jù)保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為3.9萬億，若按5%的比例推算，未來可能有1900億元的保險(xiǎn)資金可以涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。該投資規(guī)模相當(dāng)于當(dāng)前上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上。
投資“持有型”項(xiàng)目為主
“保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報(bào)，而不是炒樓�！睎|方證券保險(xiǎn)行業(yè)資深分析師王小罡在采訪中表示，這可以使保險(xiǎn)公司獲得一個(gè)長期、穩(wěn)定的回報(bào)，也是使保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比匹配的更好方式。因?yàn)橥ǔ９善钡耐顿Y收益率在10%以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場(chǎng)希望有一個(gè)收益率在6%至10%的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)好的選擇，可以彌補(bǔ)市場(chǎng)的空缺，也使得保險(xiǎn)公司在做資產(chǎn)組合時(shí)有更多的選擇，將對(duì)保險(xiǎn)股構(gòu)成利好。
而一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，從管理層禁止險(xiǎn)資參與房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售兩大環(huán)節(jié)來看，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，保險(xiǎn)資金不太可能直接參與物業(yè)的買賣；相反，險(xiǎn)資更可能從長期投資的角度，以投資“持有型物業(yè)”為主，即獲取投資物業(yè)的穩(wěn)定租金，或參與有政府保障的廉租房項(xiàng)目，并從中獲益。
或造好一線城市商業(yè)地產(chǎn)
值得注意的是，細(xì)則的出臺(tái)只不過是給保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)一個(gè)“名分”。實(shí)際上，很多保險(xiǎn)公司早已通過多種渠道涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。
去年12月31日，生命人壽與佳兆業(yè) (論壇 新聞)集團(tuán)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，生命人壽與佳兆業(yè)將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
而早在去年5月，人保集團(tuán)就通過旗下的人�？赝杜c金融街簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)等方面進(jìn)行合作。中國平安通過旗下子公司平安信托分別與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等知名房企簽訂了投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。就在去年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國人壽簽訂認(rèn)購協(xié)議，后者同意有條件參與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)配股。此外，泰康人壽、中國太保等更多地利用自有資金購置自用辦公樓、與其他公司合辦專業(yè)公司曲線進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，險(xiǎn)資即使涉足地產(chǎn)業(yè)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也可能以區(qū)域性影響為主，尤其是投資一線城市的商業(yè)地產(chǎn)可能性最大，而涉足二三線城市的可能性較小。即使有險(xiǎn)資參與，對(duì)地產(chǎn)公司業(yè)績推動(dòng)也十分有限。而目前地產(chǎn)股中，還鮮有可望大舉受益的上市公司。
而據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，截至2009年三季度，保險(xiǎn)公司共累計(jì)持有16家地產(chǎn)上市公司的股票。其中，除了中國人壽三季度對(duì)金融街減持了2000萬股以外，其余地產(chǎn)股均為增持。其中，中國人壽增持萬科超過9913萬股，增持市值最高。而招商地產(chǎn)、中華企業(yè)等也在增持前列�！�
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