沒有產(chǎn)權(quán)不重招商 杭州九堡附近的商鋪風(fēng)險(xiǎn)真大

買專業(yè)市場(chǎng)的商鋪，招商能力是重要考察內(nèi)容
　　 “九堡商鋪要嗎？就在杭州新客運(yùn)中心旁邊，保證年回報(bào)率8%……”“零風(fēng)險(xiǎn)投資，早一天投資，早一點(diǎn)賺錢！”
　　這樣的說辭，聽上去是不是似曾相識(shí)？很多讀者向記者反映最近頻繁接到這類推銷九堡商鋪的電話，連記者本人也接到過不止一次。事實(shí)上，去年初開始九堡的一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就開始了這樣的“瘋狂”推銷。
　　不打廣告，只靠“電話直銷”
　　以杭州九堡新客運(yùn)中心為圓心，3公里范圍內(nèi)，分布著很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它們有的叫“商貿(mào)城”，有的叫“市場(chǎng)”，但都有著極其相似的特征。
　　一是規(guī)模龐大，建筑面積15萬平方米算小的，25萬~40萬平方米才是標(biāo)準(zhǔn)款。
　　二是投資回報(bào)率高。以記者接到的電話為例，推銷“機(jī)電五金城”，17平方米的鋪面報(bào)價(jià)30萬元，承諾包租三年，年回報(bào)率分別為6%、7%、8%，第四年開始按實(shí)際租金回報(bào)。想退鋪也可以，越往后回購價(jià)越高，如果第六年退鋪，回購價(jià)為原價(jià)的145%。
　　舉例來說，如果記者購買這樣一間30萬元的商鋪，前三年可以回收6.3萬元，假設(shè)第四、第五年的回報(bào)率仍按6%算，那么還可回收3.6萬元，第六年按原價(jià)的145%退鋪，再收回43.5萬元。六年時(shí)間收入53.4萬元，減去30萬元的成本，利潤為23.4萬元，利潤率高達(dá)78%，平均年利潤率13%。
　　三是推廣方式不走尋常路。照理說，如此高回報(bào)率的投資項(xiàng)目應(yīng)該很好賣，但從記者了解的情況看，這些商業(yè)項(xiàng)目都不缺鋪，隨到隨買，挑選余地非常大。“因?yàn)槲覀儾蛔鰪V告的�！蓖其N人員如此解釋。它們?nèi)绾巫鐾茝V？最常見的是電話推銷，還有信箱廣告，以及委托房產(chǎn)中介代理銷售，記者還在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)收到過這類項(xiàng)目的廣告?zhèn)鲉�，總之它們很少在常�?guī)推廣渠道露面。
　　“房交會(huì)上是不允許我們?cè)O(shè)攤的，所以老板安排人在兩個(gè)會(huì)場(chǎng)的廣場(chǎng)上發(fā)傳單，大概有200多人吧�！币晃煌其N人員告訴記者，發(fā)傳單是第一步，主要還是靠電話不斷追訪，請(qǐng)有意向客戶去現(xiàn)場(chǎng)看鋪，以低總價(jià)、高回報(bào)率說服投資者。
　　多數(shù)沒有產(chǎn)權(quán)，租賃期不超過20年
　　商鋪投資以低總價(jià)、高“返租”回報(bào)率做賣點(diǎn)并不少見，但像九堡這樣，高密度、高相似度的情況還真不多見。
　　問題是，為什么是九堡？有一種解釋是：九堡板塊的住宅市場(chǎng)很熱，從去年年初到年底價(jià)格幾乎翻了一倍，因此帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這或許是原因之一，但還有一個(gè)更主要的原因是——九堡有地，有大片土地屬于特殊用地，隨著整個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高熱，這些閑置的特殊用地怎么可能不被人盯上？
　　在調(diào)查中我們了解到，九堡的這些商業(yè)項(xiàng)目無論規(guī)模大小，它的合同有效期都不超過20年，一般是15~20年。因?yàn)檫@些土地既不能劃撥也不能拍賣，開發(fā)商獲得土地只能通過租賃，而法定的租賃最長期限就是20年。
　　既然土地是租賃的，開發(fā)商無法獲得產(chǎn)權(quán)證，就沒辦法銷售，只能在工程進(jìn)度差不多的時(shí)候，“賣”給投資者合同約定年限內(nèi)的商鋪使用權(quán)，這所謂的“賣”實(shí)際上就是“轉(zhuǎn)租”，開發(fā)商說到底就相當(dāng)于“二房東”。九堡現(xiàn)有的不少商鋪大多都是這么產(chǎn)生的。
　　只重銷售不重招商，這樣的商鋪風(fēng)險(xiǎn)最大
　　“雖然都是租賃，但有證沒證差別還是很大的�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的商鋪銷售負(fù)責(zé)人私下告訴記者，他目前操盤的項(xiàng)目股權(quán)分配非常復(fù)雜，大小股東二三十人，股東之間還得分派系�！叭硕嘀饕舛啵�大家都想盡快回籠資金，所以想通過后期的市場(chǎng)運(yùn)營來贏利很難，最好的辦法就是前期銷售。”
　　對(duì)開發(fā)商來說，與普通商鋪相比，期權(quán)式商鋪不過是另一種商業(yè)模式，說白了就是換種“玩法”。只是，有經(jīng)驗(yàn)的投資者一個(gè)個(gè)精明著呢，這種“玩法”在他們那里玩不轉(zhuǎn)。一位資深投資者告訴記者，他去看過兩個(gè)這類的九堡商貿(mào)城，低總價(jià)確實(shí)有一定吸引力，最后沒有下單是因?yàn)檫@兩個(gè)開發(fā)商都沒有操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，“信用度”太低�！斑@種模式，說白了就像開發(fā)商定向發(fā)行信用債券，大家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享利潤，如果開發(fā)商不講信用，拍拍屁股走了，投資者就只能自認(rèn)倒霉。”
　　他說的開發(fā)商“拍拍屁股走了”的情況可能出現(xiàn)嗎？實(shí)際上，由于市場(chǎng)不夠規(guī)范，“售后返租”的項(xiàng)目有頭無尾的情況，已經(jīng)屢見不鮮。單是最近兩周，記者已經(jīng)接到兩起讀者投訴，都是投資產(chǎn)權(quán)式酒店、商鋪失敗的情況，原開發(fā)商早已不見蹤影，項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，新“房東”不認(rèn)舊合同，業(yè)主毫無辦法。
　　畫的“餅”再大、再好，也充不了饑。