寫字樓投資風(fēng)險加劇 今年投資回報率或低于3%

    盡管經(jīng)歷了2008年全球金融危機的嚴(yán)重影響，2009年的深圳寫字樓市場卻已快速回暖，尤其是第四季度，在國內(nèi)經(jīng)濟保增長目標(biāo)實現(xiàn)已無憂慮的背景下，全市甲級寫字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚，達到每月每平方米125.2元。
　　銷售市場的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料，襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱。戴德梁行深圳公司寫字樓部主管羅進良指出，目前寫字樓的投資回報率僅為3%—5%，預(yù)計2010年投資回報率會更低，他表示，“3%的回報已經(jīng)是一個底線，寫字樓投資風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)”。
　　2009年寫字樓市場回暖
　　寫字樓市場與住宅市場并無可比性，但是有著千絲萬縷的必然聯(lián)系。在2009年住宅市場一片大漲的形勢下，住宅市場也呈現(xiàn)出漸漸回暖的大趨勢。
　　每年的第一季度由于受到公歷和農(nóng)歷新年的影響，寫字樓市場的成交量往往寡淡，而2009年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。在全球金融危機的影響下，在深的主要包括歐美跨國企業(yè)為主的高端企業(yè)客戶大幅削減行政開支，嚴(yán)格控制成本，辦公需求急劇縮水。受此影響，深圳高端寫字樓市場明顯受挫，并帶動整個市場租金調(diào)整，空置率明顯上升。據(jù)戴德梁行的一份報告統(tǒng)計，2009年全市一季度的甲級寫字樓吸納量罕有地降為負(fù)數(shù)，空置率則上升至11.4%。
　　在2009年二季度，在寬松信貸環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇漸趨明朗的環(huán)境刺激下，寫字樓銷售市場首先出現(xiàn)反彈。6月份，卓越世紀(jì)中心3號樓入市，在市場的質(zhì)疑和觀望中實現(xiàn)每平方米3萬元以上的成交均價，為銷售市場率先迎來拐點。二季度租賃活動較第一季度明顯活躍，空置率環(huán)比下降1個百分點。戴德梁行的寫字樓銷售價格指數(shù)按季度錄得環(huán)比10.2%的增幅，銷售市場上升的趨勢已毋庸置疑。在租賃市場上，全市甲級寫字樓空置率進一步下降至9%，成為全國主要大中城市中唯一一個空置率在10%以下的城市。
　　受第二季度銷售市場的持續(xù)影響，第三季度入市銷售的NEO企業(yè)大道B/C棟、卓越世紀(jì)中心4號樓、中央西谷、天利中央廣場二期等均實現(xiàn)良好成交，銷售價格一路上漲。第四季度的銷售市場承續(xù)二、三季度的升勢，并開始試探每平方米4萬元的高位，與2007年市場最高位時已相差無幾。
　　而在最近一個月，則出現(xiàn)了一波接近20%的大漲幅。像位于市中心的諾德中心寫字樓價格已回到金融海嘯前的3.5萬元/平方米，全年漲幅約四成。
　　未來寫字樓漲價空間較大
　　世聯(lián)地產(chǎn)工商事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲對媒體分析表示，隨著深圳經(jīng)濟持續(xù)回升和發(fā)展，深圳商業(yè)地產(chǎn)的前景值得持續(xù)看好。
　　在寫字樓市場回暖中，創(chuàng)業(yè)板的開板起了相當(dāng)大的促進作用�！笆聦嵣�，在2009年，外資高端客戶還是比較保守的，在金融危機橫行的2009年，外資企業(yè)紛紛暫緩或擱置寫字樓搬遷計劃，為求減少搬遷及裝修等非必要性支出，外企均以續(xù)租或與業(yè)主洽談減免租金為主要的經(jīng)營策略，甲級寫字樓租賃成交大幅減少�！绷_進良告訴記者。
　　他預(yù)計，在2010年，這些被壓抑的需求將會得到釋放，這些需求的增加也是寫字樓市場價格上漲的利好�！暗�外企的租賃需求預(yù)計仍將謹(jǐn)慎樂觀，租金承受能力較為保守，傾向于成交高端且租金優(yōu)惠的物業(yè)�！�
　　在供應(yīng)方面，縱觀2009年深圳寫字樓市場，從卓越世紀(jì)中心、NEO企業(yè)大道，到東海國際中心、大中華國際金融中心等綜合體物業(yè)無疑是市場最為耀眼的明星，隨著這些這些寫字樓物業(yè)的入市，市場的供應(yīng)量將得到補充。
　　“2010年入市或者將要入市的寫字樓物業(yè)較多，而主體供應(yīng)量仍在福田和羅湖兩區(qū)，福田約占25%，羅湖約占60%。”羅進良說。
　　記者了解到，2010年底，京基金融中心將進入寫字樓市場，帶來17.5萬平方米的新增供應(yīng)。作為深圳新一代的地標(biāo)性建筑，京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈，為羅湖及深圳的寫字樓市場帶來新的發(fā)展機遇。
　　“我們非�？春谜麄�深圳的寫字樓市場”，京基品牌部經(jīng)理熊偉說，“總的來講，羅湖的金融總量在全市都有很大的比例。我們不僅放眼羅湖，也放眼整個深圳。”
　　租金回報率可能會更低
　　市場的快速回暖和對未來的樂觀預(yù)期帶來的直接影響的投資者對于寫字樓市場的青睞，投資者的心理直接導(dǎo)致了寫字樓價格的節(jié)節(jié)攀升。事實上，在2009年的快速攀升中，寫字樓的資金回報率就僅僅達到3—5個點。“中心區(qū)的寫字樓租金回報率多在3%左右，3%是一個比較偏低的水平”，羅進良告訴記者，表面租金回報率如果在3%，扣除稅費就更低了，“3個點的回報率已經(jīng)是一個底線，投資的風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)了�！�
　　對于開發(fā)商來說，對寫字樓價格的未來預(yù)期顯得更為樂觀。京基品牌部經(jīng)理熊偉認(rèn)為，深圳的寫字樓有進一步挖掘的可能。“投資者對寫字樓的價值的認(rèn)識跟不上住宅，我們看好2010年到2014年的寫字樓市場，深圳特別是羅湖的寫字樓跟香港還是有很大的區(qū)別，比如香港中環(huán)的寫字樓租金最高可以達到180元每月每尺，而深圳最高的華潤大廈才200元每月每平方米，中心區(qū)的一些寫字樓租金才150—160元/每月/平方米，價格相差了八九倍，而隨著深港一體化的加快，很多香港企業(yè)會選擇到遷移深圳，寫字樓的價值會進一步得到體現(xiàn)�！毙軅フf。
　　在業(yè)內(nèi)看來，寫字樓價格的上漲在2009年得到了政策上的支撐。2009年下半年，深圳取消商業(yè)地產(chǎn)限外令，為外資購買寫字樓物業(yè)打開了新的窗口。雖然短期內(nèi)尚未顯示出對寫字樓買賣交易構(gòu)成的直接刺激，但預(yù)計隨著政策的逐步消化，將對后市產(chǎn)生積極的影響。12月1日，深圳城市更新辦法實施，亦為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。由于涉及可改造更新的城市項目一般均位于核心城區(qū)，商業(yè)價值巨大，這就為城市更新項目改為寫字樓、零售商業(yè)等高附加值業(yè)態(tài)提供寬闊的市場空間。戴德梁行的分析認(rèn)為，在城市更新細則落實之后，深圳寫字樓市場將添加更多活力與變化。預(yù)計到2010年，在各項市場利好因素的刺激下，寫字樓銷售價格仍將持續(xù)試探市場高位。
　　“從2009年到目前來比，寫字樓的租金回報率是有所回落的，寫字樓的價格在不斷上漲，但是2009年底租金的上調(diào)比較低，租金的漲幅比不上價格的漲幅，預(yù)計2010年，租金雖然會上升，但是也會相當(dāng)溫和，租金回報率可能會更低，風(fēng)險會更大�！绷_進良說。