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市場觀察
投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期 "大躍進"凸現(xiàn)后遺癥
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一度被譽為“住商”倒掛的典型代表城市成都會在2010年形成一個反轉(zhuǎn)嗎？
商業(yè)地產(chǎn)“抗調(diào)控”
“現(xiàn)在住宅投資應(yīng)該理性了，投資回報率和空置率隨著國家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機會�！备呦壬�，一位專業(yè)不動產(chǎn)投資者，其投資理念一度在成都引發(fā)不小的跟風(fēng)。在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報近40%�！爱a(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進入，商業(yè)地產(chǎn)的機會隨著住房調(diào)控的開始漸入高潮�！�
成都區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證高先生的判斷。隨著仁恒廣場、喜年廣場、新希望大廈、新視界廣場、、成都國際商城、大陸國際、銀石廣場、新鴻基國際金融中心、九龍倉國金中心等十余個甲級寫字樓陸續(xù)入市，以及開發(fā)量超過800萬平方米的城市綜合體動工興建，約300萬平方米的總部基地辦公物業(yè)同樣參與到了爭奪投資者的戰(zhàn)爭中來。
“供給的大幅增加除了看重整體經(jīng)濟的復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的龐大需求外，以高端電梯住宅為基礎(chǔ)開發(fā)的區(qū)域商務(wù)中心有著龐大的市場潛在需求�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認為，以成都、重慶為首的區(qū)域經(jīng)濟中心商業(yè)地產(chǎn)的機會將復(fù)制幾年前上海、北京等地商業(yè)地產(chǎn)的模式�！岸鋯蝺r低于周邊住宅，出租收益卻高于周邊住宅，將吸引更多的資金進入這些區(qū)域?qū)ふ彝顿Y機會�！�
商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控能力”似乎也正在成為開發(fā)商和成都市政府看重的房地產(chǎn)投資新天地。
“從2009年12月份開始，成都市土地的供給明顯偏重商業(yè)地產(chǎn)的土地供給，而萬科、華潤等傳統(tǒng)住宅開發(fā)巨頭也在成都尋找適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的地塊�！痹谛菑┑禺a(chǎn)成都分公司總經(jīng)理張猛看來，作為傳統(tǒng)住宅房企上市企業(yè)的萬科、華潤等，光靠住宅保持良好的業(yè)績是很困難的，只有增加自有物業(yè)的比重才能保持業(yè)績的增長，“才有了轉(zhuǎn)型一說”。
不確定性仍存
然而，對于投資者的熱捧和開發(fā)商看重的“政策調(diào)控”避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的不確定性仍然讓成都地產(chǎn)業(yè)感到憂心�！斑@種類似于大躍進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將很大程度上考驗新興經(jīng)濟中心的承擔(dān)能力，如果沒有政府政策的引導(dǎo)，很可能出現(xiàn)消化不良的局面�！睎|方偉業(yè)的市場總監(jiān)陳大輝表示，2009年成都政府仍在出臺優(yōu)惠政策促進商業(yè)地產(chǎn)的市場消化，2010年的大量供給增加能否逼迫政府出臺更為強大的優(yōu)惠措施呢？
來自世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年成都寫字樓市場將步入供應(yīng)急增的階段：在2009年新增29.3萬平方米供應(yīng)量和存量達到130.7萬平方米的基礎(chǔ)上，2010年新增供應(yīng)量預(yù)計達到75.8萬平方米。
“來自供應(yīng)方面的巨大壓力將不可避免的傳導(dǎo)給租金和空置率，預(yù)計兩者仍將延續(xù)2009年的態(tài)勢。不過，盡管目前預(yù)測的供應(yīng)較大，開發(fā)商有可能根據(jù)市場動態(tài)有針對性地調(diào)整項目時間節(jié)點。”世邦魏理仕預(yù)計，未來成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場由于受到新增物業(yè)位置的影響，平均租金將有所調(diào)整，但仍將保持在一定高位�？罩寐识虝r間內(nèi)會出現(xiàn)一定程度的上升，但是隨著時間的推移，將逐步回到低位。
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