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市場觀察
2010 樓市將何去何從
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來解決民生問題
“如今市民的心理預(yù)期落差很大，房價上漲，銷量攀升，一房難求�！睂O學(xué)敏表示，雖然房地產(chǎn)業(yè)在2009年實現(xiàn)某種程度上的繁榮，但在金融危機(jī)的影響下，也面臨著種種問題。
孫學(xué)敏認(rèn)為，目前較為突出的問題之一就是地價問題。“我覺得政府出售的土地應(yīng)該分為兩方面來使用：一部分用于資本市場，就是用來投資；另一部分要用來解決民生問題，切實解決老百姓的住房問題�！�
“現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)與民生問題之間的差距越來越遠(yuǎn)了，已經(jīng)是純粹的資本運作了�！睂O學(xué)敏建議，政府在出售土地的時候可以對土地的使用做出明確規(guī)定，要嚴(yán)格區(qū)分政策，杜絕把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的用地去搞成小別墅、高檔住宅的現(xiàn)象，“解決老百姓住房問題的土地，要與用于資本運作的土地區(qū)別開來，不應(yīng)該有太多聯(lián)系�！�
他同時認(rèn)為，這也是比較復(fù)雜的問題，“地價是一個問題，價格高了，老百姓買不起房子住，而涉及到獨立購房、城鄉(xiāng)改造方方面面，政府要切實關(guān)注老百姓的住房問題�！薄捌鋵嵳f到對于市場的預(yù)測，如果買房自住的話，跟市場大勢并沒有多大關(guān)系，如果是投資要看這個大勢。投資房地產(chǎn)和投資股市是一樣的，是投資就要看大的市場�！�
未來鄭州房價
還會上漲
鄭州市長城房屋開發(fā)集團(tuán)有限公司董事長 申仕祿
去年底至今，頻繁的調(diào)控讓樓市熱度有所降低，部分消費者重拾觀望，不過在申仕祿看來，鄭州房價還會上漲，即便受政策調(diào)控影響，也不會降價�！捌鋵�2008年底是買房的最好時候，可惜當(dāng)時出手的只是一小部分。2009年樓市好轉(zhuǎn)，房價、地價也不斷刷新，隨著地鐵建設(shè)以及城市化進(jìn)程的加快，房價應(yīng)該還會穩(wěn)步上揚�！�
他分析說，去年市場快速回暖的原因就在于市場有大量的剛性需求，而經(jīng)濟(jì)收入的提高，也使這種需求具備延續(xù)性。
“一方面，鄭州作為省會城市吸引了大批外來者的進(jìn)入，特別是如今地市選擇來鄭州上學(xué)的學(xué)生數(shù)量不斷增加，使得房屋需求量也在一定程度上受其影響隨之增長；另一方面，國家嚴(yán)格加強了對土地的控制，如此一來，市場就形成了供不應(yīng)求的狀況�！鄙晔说摲治稣f，“對于鄭州的房價，至少在未來5~10年這個周期內(nèi)還是會有一個提升的。目前，鄭州的房價在省會城市排名中靠后，但河南人口數(shù)量卻極為靠前，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀不會在短時間內(nèi)得以改變。”
他認(rèn)為，目前地價和各項稅費均較高，開發(fā)商只有通過提高售價來實現(xiàn)企業(yè)運轉(zhuǎn)，而且經(jīng)歷了2008年市場調(diào)整之后，各企業(yè)也增強了抗風(fēng)險意識和能力，面對政策調(diào)控也更為從容。晚報記者 王亞平/文 趙楠/圖
樓市大方向
是穩(wěn)定發(fā)展的
河南物華實業(yè)有限公司董事長 周明森
“說到底，還是剛性需求的拉動，所以樓市才這么火。”周明森認(rèn)為，作為人口大省的河南，在城市化進(jìn)程中，將帶來大量的購房人群，而作為省會鄭州，無疑是這些購房者首選的城市。
雖然近期監(jiān)管層出臺了一系列針對樓市的調(diào)控政策，但周明森認(rèn)為這只是對市場的局部和內(nèi)部的一些調(diào)整，整個大的方向并沒有變，“無論是土地首付款提升到50%，還是二套房貸首付比例不低于40%等政策，其實出發(fā)點還是為了穩(wěn)定樓市，讓市場發(fā)展得更加健康和穩(wěn)健，對市場的長期發(fā)展都是有利的�！�
對于今年的市場走勢，周明森認(rèn)為，會是一個平穩(wěn)向上的趨勢，不會大起大落，“但房價應(yīng)該還會保持平穩(wěn)上漲的趨勢，2009年鄭州房價平均在4500元到5000元平方米左右，那么2010年可能會略有上漲，5000多或者到6000都有可能的。
周明森表示，根據(jù)規(guī)劃，鄭州近幾年市區(qū)的人口要達(dá)到500萬，所以住房需求是非常大的，有了如此強勁的需求做后盾，再加上中原崛起、中部崛起等戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，這就要求鄭州房價要有這么一個幅度的增長。況且就現(xiàn)在來看，鄭州的房價與周邊省會城市相比還是比較低的，所以鄭州的房價應(yīng)該還是會穩(wěn)步上升的。
區(qū)位優(yōu)勢
力推批發(fā)行業(yè)升級
鄭州鴻盛商貿(mào)有限公司董事長 侯世安
作為河南批發(fā)行業(yè)的前瞻者，侯世安對此有著較強的影響力和話語權(quán)。年會現(xiàn)場，他表示批發(fā)市場是一個城市的強大助推器，并重申了“框架論”和“周期論”。
他認(rèn)為每一個大型批發(fā)市場都能將城市框架拉大8公里左右，而且一個批發(fā)市場每10年就要向外遷移一次�！芭l(fā)行業(yè)從無到有，到目前這種階段，已經(jīng)形成了很強的中國特色，這種行業(yè)只有在我們國家才能形成這種模式，它非常具有帶動性和推動性。鄭州批發(fā)業(yè)最大的優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，公路運輸尤其方便�！�
這也是中原百姓采博城選址城市周邊的初衷，在他眼里，這里是做批發(fā)市場的絕佳位置�！拔叶啻稳チx烏考察，義烏是一個縣級市，幾十萬的人口，卻托起一個不可思議的大市場。一個義烏市場每年能帶來100多億的財政收入，地價達(dá)到每畝2000多萬元，商鋪能賣到每平方米100多萬，令人震驚。不過這是政府和市場形成了良性互動，政府全力以赴保護(hù)市場，而且通過這個市場帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果�！�
在他眼中，商業(yè)地產(chǎn)尤其是批發(fā)市場方面，鄭州更具優(yōu)勢，配送半徑距離均衡，鄭州市政府對物流業(yè)也很重視，將來的健康發(fā)展勢必會產(chǎn)生強大的推動力。
未來的競爭
更依賴企業(yè)實力
河南捷宏置業(yè)有限公司總經(jīng)理 林勇
對于新的一年的樓市，林勇表示十分樂觀�！爸辽賾�(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展的一年。”“鄭州城市化進(jìn)程還有很長的路要走，會帶來大量對住房有需求的人群；其次，鄭州目前的房屋開發(fā)體量還遠(yuǎn)不能滿足市場需要�！�
林勇認(rèn)為，近段時間國家出臺的一系列政策，特別是提高購地首付款比例的政策，影響的多是一些中小公司，對大公司的影響并不明顯。“未來的競爭可能更依賴于企業(yè)的實力，資源可能會越來越集中于大企業(yè)手中，這也是市場發(fā)展的必然趨勢�！�
林勇認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的日益推進(jìn)，交通便利、規(guī)劃合理、時尚現(xiàn)代的鄭州東區(qū)勢必成為人們生活、工作的首選區(qū)域。這也是升龍·鳳凰城熱銷的主要原因之一。
林勇告訴記者，隨著樓市競爭的日益激烈，加大在二線、三線城市的投入，也成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商不約而同的戰(zhàn)略選擇。他說，升龍集團(tuán)的總部雖然落戶上海，但業(yè)務(wù)已向多個省會城市擴(kuò)展進(jìn)軍，鄭州曼哈頓商業(yè)廣場就是一個成功的例子。另外，他們也在逐步向新鄉(xiāng)、洛陽等三線城市推進(jìn)。
銀行與地產(chǎn)
是一對好兄弟
中信銀行鄭州分行行長助理 方萍
“去年信貸規(guī)模是4萬億，雖然資本市場這一年上漲了將近80%，但是真正的股民掙錢的不到五成，所以說，在這種經(jīng)歷了2007年、2008年的股市大跌之后，客戶的理財意識非常理性�！狈狡颊f道。
對于今年的市場，她用了幾個關(guān)鍵詞來概括：第一穩(wěn)健，第二創(chuàng)新，第三雙贏，第四防御，第五是配置。“銀行首先是一家企業(yè)，企業(yè)都是以盈利為目的，銀行和房地產(chǎn)確實是一對好兄弟，銀行對于位置比較好的房地產(chǎn)商，向來都是資助的�！狈狡急硎荆碎_發(fā)商貸款外，個人按揭貸款也是一個主要方面，“各家銀行把發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)作為個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)非常重要的一項業(yè)務(wù)，所以說什么時候銀行都會對按揭貸款業(yè)務(wù)給予大力的支持，但是我們會優(yōu)選客戶。”
有人認(rèn)為，房價的上漲有著銀行的推動作用，但方萍認(rèn)為這種說法并不正確，“現(xiàn)在房地產(chǎn)價格之所以漲，土地價格高才是重要原因。從購買土地層面來說也好，還是從施工建筑的層面來說也好，銀行只是提供支持。還有跟剛性需求也是有關(guān)系的。房地產(chǎn)是資本賺錢的工具，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是競爭越來越激烈了�！�
2010 樓市將何去何從
歲末年初，當(dāng)瘋狂的2009年逐漸遠(yuǎn)去，我們心有余悸，卻也充滿期許：2010年，樓市將何去何從？在本次地產(chǎn)金融發(fā)展年會上，開發(fā)商、金融界人士及專家學(xué)者齊聚一堂，共話繁榮與理性，對今年的樓市進(jìn)行了預(yù)測與剖析。
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