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爆發(fā)式增長 蛻變中的杭州商業(yè)地產迎來新機遇
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城郊新興社區(qū)商鋪四起，區(qū)域商業(yè)中心開花，杭大、銀泰本土商業(yè)巨艦開拓疆土，外來商業(yè)大鱷萬象城、來福士相繼落戶。經過幾年爆發(fā)式的增長，當下，杭州商業(yè)地產正面臨一個新的轉折點。
蛻變中的杭州商業(yè)地產新機遇
主持人：本報記者 秦正長
嘉 賓： 浙江中原中介部總經理 趙燮和
贏商投資市場總監(jiān) 谷成丹
裕興不動產商業(yè)地產部總經理 沈敏強
記者：一個月來，中央連下6道“金牌”，調控樓市，但全部針對住宅市場，沒有涉及商業(yè)地產；受其影響，當下不少投資者認為，目前商品房價格畸高，利潤空間有限，倒是商業(yè)地產值得關注。據(jù)你了解真實情況如何？
沈敏強：這個觀點基本成立。根據(jù)我們的監(jiān)測，2009年杭州住宅均價增幅57%，部分樓盤上漲80%-90%，甚至更高；相對住宅市場，商業(yè)地產漲幅卻比較小。從杭州十幾年地產發(fā)展來看，商業(yè)地產也滯后于住宅，商業(yè)地產的發(fā)展速度與受投資客的關注追捧程度相關，從某種程度上來說，杭州商業(yè)地產尚有較大的發(fā)展?jié)摿�，所以相信投資客還可以挖掘到一些機會。
谷成丹：有這個趨勢。目前住宅房價居高不下、投資風險增加。2009年杭州房價的快速增長已透支了未來幾年的空間，而商鋪相對來講增長平穩(wěn)，在通脹背景下較具投資價值。尤其是杭州城市化進程的加快，人口的增加、城區(qū)面積的擴大，為商業(yè)地產的投資提供更大機會。
趙燮和：住宅受調控政策影響較大，價格起伏難以預測，尤其在目前國家遏制投資需求意向明確的情況下，因此現(xiàn)在住宅投資空間有限，風險較大。而商業(yè)地產的投資相對比較穩(wěn)健，成熟地段的商業(yè)地產，不管是寫字樓還是商鋪，其租金都是逐年增加的。
記者：商業(yè)地產不像住宅地產頻受政策沖擊。不僅是這一輪地產調控，如果回顧中國地產開發(fā)黃金十年，中央也很少出臺政策調控商業(yè)地產。請分析其中原因？
趙燮和：的確如此。因為商業(yè)地產的價值是其地段及商業(yè)氛圍決定的，成熟商圈內的商業(yè)地產價格自然節(jié)節(jié)攀升，而一個不成熟地段的商業(yè)地產很難憑空炒高，這一點與住宅市場截然不同。其價格靠市場供求關系調節(jié)，而非宏觀調控。
谷成丹：主要有兩個層面的原因。一是住宅地產與商業(yè)地產性質不同。住宅是關系民生的生活資料，關乎社會穩(wěn)定，為了構建和諧社會必須滿足更多人的住房需求，所以必須出臺政策調控房價；而商業(yè)地產本身就是一種投資產品，投資主體是富裕階層，跟普通民生關系不大。二是商業(yè)地產對經濟發(fā)展的作用巨大。拉動經濟增長的三大馬車：內需、出口、投資，商業(yè)地產是擴大內需、促進商貿服務業(yè)發(fā)展、提高人民生活品質的重要載提，所以國家少有政策調控商業(yè)地產，而且要鼓勵商業(yè)地產的發(fā)展。
沈敏強：住宅地產與民生緊密相聯(lián)，涉及老百姓的切身利益，國家十分重視。而商業(yè)地產本身就是投資性物業(yè)，相對而言，政府管得比較少，更多是由市場自行調節(jié)。商業(yè)地產往往個性化很強，受局部區(qū)域環(huán)境和內部運營管理影響較大，受宏觀面影響較小，不大會因為一個新政策出來就有問題。
記者：請各位簡練地介紹一下目前杭州商業(yè)地產市場的新特點。
谷成丹：所謂“城市”就是“先城后市”。近十年來，杭州城區(qū)快速擴張，三大副城、六大組團的開發(fā)也需要商業(yè)配套的進駐，大型商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場都在蓬勃發(fā)展。談商業(yè)地產應該分兩個層面來談：
一是商業(yè)的發(fā)展趨勢
1、在商業(yè)格局上，由單核向武林廣場、錢江新城雙核發(fā)展。
2、從商業(yè)品牌上，國外知名品牌大舉進入。
3、從商業(yè)檔次上，隨著華潤新鴻基、凱德來福士廣場等商業(yè)旗艦落戶錢江新城，杭州商業(yè)地產正面臨著一次質的飛躍。
二是商業(yè)開發(fā)的特點
1、與郊區(qū)住宅組團配套的社區(qū)商業(yè)，成為商業(yè)地產的重要組成，是投資的焦點。
2、大型商業(yè)地產呈現(xiàn)國有化開發(fā)趨勢，如運河改造、地鐵上蓋物業(yè)、湖濱名品街區(qū)等。
3、商業(yè)地產開發(fā)持有經營、先招商再銷售等成為一個趨勢。
趙燮和：目前杭州的商圈主要集中在市中心幾個區(qū)域，例如武林商圈、慶春商圈、吳山商圈、黃龍商圈等等，而其他區(qū)域發(fā)展不夠成熟，業(yè)態(tài)不夠完整。有些商業(yè)街的鋪面斷斷續(xù)續(xù)、不夠連貫。一些行業(yè)受限較多，如餐飲業(yè)等在很多地方沒辦法開店發(fā)展。不過一些新興的區(qū)域如錢江新城、城西銀泰這里的規(guī)劃都不錯，未來發(fā)展前景很好。
沈敏強：杭州商業(yè)地產開發(fā)呈現(xiàn)錯位發(fā)展特色。城西成熟高檔居住區(qū)域，商業(yè)地產以休閑、娛樂、零售居多，業(yè)態(tài)以提高民生生活需求為主；黃龍、西湖邊風景名勝云集，品牌公司進駐較多，逐步呈現(xiàn)國際化商務化特色；而濱江、錢江新城的商業(yè)地產，從目前來看，更多服務于總部經濟、寫字樓的樓宇經濟。
一直以來，杭州的商業(yè)地產主要還是依賴于主城區(qū)，而杭州的主城區(qū)半徑相對較小，從一定意義上來說，也制約了商業(yè)地產的發(fā)展。隨著地鐵網點布局、主城區(qū)的不斷擴張、區(qū)域經濟的不斷帶動，杭州的商業(yè)地產將從單核化走向多元，呈現(xiàn)以點帶面，多處開花，多元發(fā)展的格局。
記者：杭州商業(yè)地產正處于一個質變的臨界點，對普通投資客而言，具體地說，當下杭州有哪些商業(yè)地產值得關注？
趙燮和：從投資的角度而言，當然投資成熟區(qū)域或是政府重點打造區(qū)域的臨街社區(qū)商鋪比較保險。而對不懂商業(yè)地產的客戶，在選擇專業(yè)市場或是商場內的店中鋪則要非常小心，在杭州這類商場或專業(yè)市場失敗的案例不在少數(shù)，對于開發(fā)商或推銷人員所承諾的種種保障不要偏聽偏信，因為這類商鋪能否獲得穩(wěn)定的回報與商場（或市場）的管理者的招商水平、管理水平有很大關系，風險較大。
沈敏強：這兩年，國內外大型零售商不斷涌入杭州，可以跟進這些大型零售商業(yè)，關注其周邊區(qū)域商鋪。大零售商選址絕對OK，輻射帶動半徑往往達到5000米，其周邊商鋪、住宅都會漲價，尤其是商鋪，有穩(wěn)定的人氣和人流，升值更快。
杭州這幾年公建設施非常多，地鐵、高鐵、各區(qū)域活動中心、教育培訓中心等等，尤其是地鐵物業(yè)，各沿線地鐵站商業(yè)物業(yè)都是潛力股。地鐵周邊物業(yè)的成熟升值一般在地鐵開通后的第三年，所以現(xiàn)在投資杭州地鐵商業(yè)物業(yè)還有三年籌備期、選址期。
買商鋪就是買預期，商鋪不同于住宅也就在這里，要重點關注政策動向、政府規(guī)劃。就目前來看，濱江與下沙的商業(yè)地產都已經啟動，但中間的九堡卻還不是特別完善，有點“兩頭熱，中間冷”的感覺。隨著地鐵、城東新城建設、新客運中心的投入使用，九堡有可能成為杭州的徐家匯，我個人認為這類商業(yè)地產值得關注。
對于普通投資者來說，剛剛交付或正在建設中的次級商圈（區(qū)域中心）的商鋪，是最好的投資對象，一旦挖掘成功，投資回報翻番不在話下；
而市中心的商鋪往往已經是第三桶或第四桶金了，地段非常成熟，但能給你帶來多少利潤，值得盤算，這是次選；
社區(qū)商鋪目前在杭州開發(fā)量很大，還比較好找，但要有很好的預判能力，不同地段、不同規(guī)劃、不同品牌、不同運營團隊，帶來的收益很可能千差萬別；
最后才是專業(yè)市場。我認為，對于普通投資者來說，投資專業(yè)市場風險最大，專業(yè)市場失敗案例太多。
還有，買商鋪首選獨立店面，不受干擾，像錦繡天地沿鳳起路上的商鋪，即使錦繡天地遲遲沒開張，但這批商鋪不受影響，自己想開就開。特別要謹慎那些通透式大空間賣場分割出來的小商鋪。
谷成丹：1、關注大型商業(yè)中心對周邊商業(yè)物業(yè)的增值效益。
2、地鐵物業(yè)是杭州商業(yè)地產新的熱點。杭州地鐵概念已經被炒過一輪，但地鐵開通前后，地鐵物業(yè)還會有一個波段的炒作。
3、近幾年杭州造城運動，郊區(qū)物業(yè)配套商業(yè)已經被很多投資客盯上了，未來入住率高的遠郊新興小區(qū)商鋪，如丁橋、閑林、濱江等，社區(qū)商業(yè)的收益穩(wěn)定，投資風險較低。
記者：盡管商業(yè)地產有“一鋪養(yǎng)三代”之說，但坊間也有不少人認為，投資商鋪比投資住宅的風險更大，住宅至少可以出租，而商鋪如果選擇不好，甚至連租都租不出去。近年來，杭州也確實出現(xiàn)了不少失敗的商業(yè)地產案例，不少投資客被套牢。請你們給廣大商業(yè)地產投資者支支招。
趙燮和：投資商鋪的一個大忌，就是貪圖便宜買一些地段周邊配套跟不上的區(qū)域商鋪；這類不成熟區(qū)域先要看政府規(guī)劃、有了規(guī)劃之后，還要看行動以及行動是否會延期，可以說未來的不確定性很大。而成熟區(qū)域則不用擔心空置率，因此區(qū)域的選擇十分重要。
沈敏強：商鋪投資比較專業(yè)，投資者要認清自己的抗風險能力；對于普通老百姓來說，投資商鋪，不能產生回報，自己又不能住，就被套牢了。投資商鋪，不要超過自己的能力，不要自己有個二三百萬元，就貿然投資商鋪。商業(yè)地產有個培育期、運營期；很多投資客熬不過這個培育期，就把商鋪賤賣了，非�？上А�
谷成丹：投資專業(yè)市場，一定要關注其市場運營團隊的能力，這直接關系到投資成敗。
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