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市場(chǎng)觀察
北京地王欲調(diào)整規(guī)劃遭質(zhì)疑
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1月18日，嚴(yán)冬里雜草叢生的北京廣渠路15號(hào)地，在記者眼中不像一個(gè)地王”，更像一塊荒涼的農(nóng)田。
原本就因天價(jià)拿下廣渠路15號(hào)地而讓其他房企“憤憤不平”的中化方興地產(chǎn)，再次因“調(diào)規(guī)門”而被推到了風(fēng)口浪尖。
都是“地王”惹的禍。2009年6月30日，名不見(jiàn)經(jīng)傳的“小公司”中化方興在北京廣渠路15號(hào)地拍地現(xiàn)場(chǎng)殺出重圍，力挫SOHO中國(guó)、保利、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等勁敵，以40.6億元天價(jià)“一戰(zhàn)成名”。
競(jìng)拍結(jié)束后，中化方興代表曾表示地價(jià)不算太高，而且這個(gè)價(jià)格不應(yīng)該從短期看，而要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。其魄力和大膽曾令業(yè)內(nèi)人士為之唏噓�？捎�(jì)劃趕不上變化，不到半年，2009年12月30日，中化方興就申請(qǐng)調(diào)整該地塊規(guī)劃，目標(biāo)直指調(diào)整樓高。該調(diào)整申請(qǐng)目前正在北京市規(guī)劃委員會(huì)的官方網(wǎng)站上進(jìn)行為期30天的公示。
“公示已經(jīng)是修改規(guī)劃的最后一步，如果不出特別大的意外，廣渠路15號(hào)地的控規(guī)調(diào)整申請(qǐng)應(yīng)該會(huì)被批準(zhǔn)�！敝谢脚d地產(chǎn)相關(guān)人士表示。
而實(shí)際上這已不是廣渠路15號(hào)地第一次修改規(guī)劃，早在去年拍地之前，廣渠路15號(hào)就經(jīng)歷過(guò)住宅和商業(yè)地產(chǎn)面積比例的突然修改。人們不禁質(zhì)疑：地王，難道就是改出來(lái)的嗎？
業(yè)界觀點(diǎn)
昔日地王拔樓漲利
廣渠路15號(hào)地項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)大郊亭橋西北角，總用地面積155918平方米。
冬季這里雜草叢生顯得有些蕭條，作為CBD核心區(qū)域的最后一塊住宅用地，這曾是2009年北京土地市場(chǎng)最為引人注目的“明星”地塊，引得群雄逐之。
一位住在附近的王女士向記者介紹說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)這一大片地要建高檔社區(qū)，售價(jià)高達(dá)3萬(wàn)元了�！碑�(dāng)被問(wèn)及是否知道這地的規(guī)劃要調(diào)整一事，“上午我和鄰居還談?wù)撨@事，還不知增高后會(huì)不會(huì)影響到我們樓房的采光呢�！蓖跖坎粺o(wú)憂慮地說(shuō)。
據(jù)記者了解，已有網(wǎng)友在網(wǎng)上組織萬(wàn)人簽名，認(rèn)為中化方興更改規(guī)劃將影響周邊小區(qū)的采光，因此反對(duì)其更改規(guī)劃。
記者發(fā)現(xiàn)，15號(hào)地周圍的房產(chǎn)銷售也較為興旺，多家房屋中介機(jī)構(gòu)在此安營(yíng)扎寨。其中一位不愿具名的工作人員對(duì)記者說(shuō)：“這塊地現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目的公示，據(jù)說(shuō)爭(zhēng)議挺大的，春節(jié)后能動(dòng)工就不錯(cuò)了�！�
而1月7日，國(guó)土資源部要求地王開(kāi)發(fā)商按合同約定時(shí)間如期開(kāi)工。廣渠路15號(hào)地榜上有名。合同約定2010年1月31日前動(dòng)工，2012年7月31日前竣工。
“地王”欲改規(guī)劃的消息一經(jīng)傳出，業(yè)內(nèi)更是普遍質(zhì)疑。
“這種做法對(duì)我們競(jìng)拍者有失公平。公開(kāi)出讓的地塊，原則上是不能修改規(guī)劃的。如果當(dāng)時(shí)的規(guī)劃就是這樣，相信我們很多企業(yè)也會(huì)拼到最后。”對(duì)此，多位當(dāng)時(shí)曾參與廣渠路15號(hào)地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)顧問(wèn)分析說(shuō)，本次調(diào)整規(guī)劃，即使該地塊可售的總建筑面積沒(méi)有發(fā)生改變，但可以改變項(xiàng)目的均好性，有利于提升銷售價(jià)格。調(diào)高20米而建筑規(guī)模不變，意味著建筑將變瘦，從而降低了建筑密度，開(kāi)發(fā)商可對(duì)內(nèi)部環(huán)境做更廣闊的規(guī)劃；而公園里的土地適合做低密度高端住宅，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅混合公建用地與公園用地的相鄰面積，可以增加景觀的均好性。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，廣渠門15號(hào)地規(guī)劃的修改都指向了每平方米建筑面積上的利潤(rùn)最大化，這一規(guī)劃如果批準(zhǔn)，或?qū)⒔o中化方興新增20多億元的利潤(rùn)。
地塊的修改還引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂，來(lái)自美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告認(rèn)為，雖然大部分土地拍賣之后都會(huì)做細(xì)節(jié)上的修改，但是像中化方興如此大規(guī)模的變動(dòng)，勢(shì)必會(huì)使得今后企業(yè)拿地更加有恃無(wú)恐。
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