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市場觀察
呂正韜的"萬達(dá)秘笈"還能帶給上海多少期待?
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五角場萬達(dá)已成上海東北區(qū)副中心原點(diǎn)，周浦萬達(dá)深入浦東腹地聚集一方人氣，江橋，正成為萬達(dá)上海的下一個重中之重。
萬達(dá)越走越快，還將給上海帶來多少期待？
2008年，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林來上海參加周浦萬達(dá)動工典禮時，表態(tài)要爭取5年內(nèi)在上海拿5-8個項(xiàng)目。
剛剛動工的江橋萬達(dá)售樓處墻壁上碩大的中國地圖中星星點(diǎn)點(diǎn)的紅色標(biāo)記，這些帶著萬達(dá)烙印的綜合體四面開花，顯現(xiàn)出萬達(dá)的燎原之勢。
選址哲學(xué)
在萬達(dá)出現(xiàn)之前，江橋在上海人的普遍印象中是動拆遷配套房基地。然而萬達(dá)的選址，一向有自己的哲學(xué)。
“我們現(xiàn)在（看地）幾乎滿上海的跑�！比f達(dá)廣場置業(yè)有限公司副總經(jīng)理呂正韜這樣回應(yīng)萬達(dá)的選址標(biāo)準(zhǔn)。上海近郊新城，腳步無所不至。
呂正韜指出，萬達(dá)在選址上有三個標(biāo)準(zhǔn)，一是人口，3公里內(nèi)人口20萬以上，這構(gòu)成最基本的消費(fèi)人群，能保證十幾萬平米生活廣場的消費(fèi)體量；二是交通，萬達(dá)的選址需要一個很大的輻射能力。比如江橋萬達(dá)，坐擁虹橋大樞紐，有兩條地鐵線覆蓋，以及公共交通等，離中環(huán)線直線距離5公里，這都是吸引萬達(dá)的重大考量因素；三是尋找商業(yè)空白點(diǎn)。如果在市中心選址就體現(xiàn)不出萬達(dá)的優(yōu)勢，而萬達(dá)在一些城市近郊優(yōu)勢凸現(xiàn)，首先是介入成本低，其次是競爭對手比較少，更能夠充分體現(xiàn)出萬達(dá)的優(yōu)勢。
而萬達(dá)江橋可謂生逢其時。作為與“大虹橋”關(guān)系最密切的板塊之一，江橋正面臨著空前的發(fā)展機(jī)遇，萬達(dá)廣場的出現(xiàn)將填補(bǔ)該區(qū)域大型商業(yè)綜合體的空白，成為江橋城市升級的核心動力之一。
換代部署
作為中國的商業(yè)地產(chǎn)先驅(qū)者，自2002年萬達(dá)開始商業(yè)之旅的征程，每一步都摸索走來。
2002年，萬達(dá)推出城市核心區(qū)域建5-6萬平米的商業(yè)廣場，包括步行街、超市、影城，成為萬達(dá)第一代產(chǎn)品；2003年，萬達(dá)推出二代組合店。規(guī)模上升到15－20萬平方米，包括數(shù)碼電器、百貨、超市、影城電玩等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)組合；2006年開始，萬達(dá)在北京、上海、寧波等地推出第三代店，即城市綜合體。在第三代產(chǎn)品中，除了傳統(tǒng)的萬達(dá)組合外，還引入了酒店、辦公、住宅、SOHO、城市廣場的多種功能的組合，體量巨大。
未來計(jì)劃
一個龐大的身軀正漸漸顯影。
萬達(dá)學(xué)習(xí)去做“會在瓷器店跳舞的大象”，不斷調(diào)整自己的腳步。剛剛開業(yè)的萬達(dá)周浦商業(yè)廣場已經(jīng)開始了租戶調(diào)整的程序。呂正韜表示，萬達(dá)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)去評估什么樣的品牌是最合適的。在簽約之前會評估商戶的自身實(shí)力，針對不同的客戶會有不同的標(biāo)準(zhǔn)。跟好的品牌會簽3-5年，但一些不穩(wěn)定的品牌卻只簽半年或者更短的時間。
在萬達(dá)商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)不斷升級調(diào)整過程中，也有人質(zhì)疑萬達(dá)是否明顯“溺愛大商戶”？“這個是有可能的�！眳握w并不諱言，比如說在萬達(dá)廣場，小商戶的租金有可能是大超市租金的5倍，“但必須看到，如果沒有大超市的入駐，也不會有小商戶需要的人氣”。在萬達(dá)第一代主力店中，小商戶只占到30－40%，而目前的主力店55%左右都是小商戶，這個比例還在勻速上升。
以萬達(dá)這樣不斷向前飛奔、身軀日益龐大的企業(yè)而言，能有這樣輕靈的策略，已屬不易。
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