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市場觀察
樓市陷商住倒掛 代表建議商務(wù)樓轉(zhuǎn)讓參照普通住宅稅
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一邊是住宅市場 “高燒不退”；一邊是寫字樓和商鋪空置率居高不下——樓市陷入 “商住倒掛”的失衡之困�；麘B(tài)發(fā)展首先導(dǎo)致的顯性結(jié)果是越來越多企業(yè)，尤其是民營企業(yè)無力購買辦公用房。
季寶紅分析， “商住倒掛”表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢，也表明實體經(jīng)濟(jì)還未徹底轉(zhuǎn)暖，需求萎縮。據(jù)悉，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。當(dāng)住宅售價高于寫字樓價格時，便被業(yè)內(nèi)稱為 “價格倒掛”。據(jù)統(tǒng)計，從2006年開始，上海住宅市場的價格漲幅就逐步加快，逐漸超過周邊寫字樓價格。從2006年至今，辦公樓買賣價格漲幅普遍僅約15%-20%。
目前上海 “商住倒掛”的現(xiàn)象在各區(qū)域比比皆是。例如普陀長征板塊、浦東金橋板塊等相對優(yōu)越的區(qū)域中寫字樓、住宅售價倒掛明顯：金橋在售寫字樓聯(lián)創(chuàng)國際的售價為13000-17000元/平方米，而同區(qū)域的金橋瑞仕花園網(wǎng)上參考價則為28000元/平方米；位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務(wù)廣場如今售價為每平方米2萬元，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居 (西區(qū))，同樣臨近蘇州河，迄今最高售價卻已達(dá)2.8萬元/平方米。
季寶紅認(rèn)為， “商住倒掛”的根本原因，在于 “商住”轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)制度存設(shè)計的缺陷。住宅轉(zhuǎn)讓的稅賦低，而轉(zhuǎn)讓商用住房的稅賦高得驚人。如果從綜合征收率來計算，轉(zhuǎn)讓住房的稅費(fèi)=轉(zhuǎn)讓收入× (6.50%或6.4%或6.2%)；轉(zhuǎn)讓商鋪或非住房的稅費(fèi)=轉(zhuǎn) 讓 收 入 × ( 7.50%或 7.4%或7.2%)。也就是說，投資非居住用房實際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都用于繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，仍然涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅等。此外，商用辦公樓受實體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不會輕易投資。對部分的投資客來說，注重的還是眼前、短期內(nèi)的回報率，往往都會去投資比較能體現(xiàn)出業(yè)績的住宅，市場的火熱，可以收到 “立竿見影”的效果；相對于商業(yè)來說，投資住宅比投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險要小得多，而且周期也長得多。
“住宅是生活資料，寫字樓是生產(chǎn)資料。如此高的稅賦抑制了商業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展�！奔緦毤t認(rèn)為降低商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)迫在眉睫。
他在書面意見中提出，上海正在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方式，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)。應(yīng)該鼓勵企業(yè)購買辦公用房，促進(jìn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)投資，鼓勵企業(yè)建立研發(fā)機(jī)構(gòu)，加大研發(fā)投資，使企業(yè)提高產(chǎn)品技術(shù)水平，增強(qiáng)產(chǎn)品的核心競爭力。同時，企業(yè)有恒產(chǎn)才有恒心，增加企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的信心，減少無固定經(jīng)營場地，破產(chǎn)倒閉后債權(quán)債務(wù)無法處理的社會現(xiàn)象。
他表示進(jìn)一步降低寫字樓轉(zhuǎn)讓成本，有利于企業(yè)根據(jù)經(jīng)營狀況擴(kuò)大或縮減開發(fā)面積或辦公區(qū)域，也有利于鼓動民間投資，鼓勵民間資本流入第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)貿(mào)易范圍中來。
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