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市場觀察
2010年東莞或迎商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴年
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相較于住宅市場的風(fēng)生水起，2009年東莞的商業(yè)地產(chǎn)也有聲有色。
一方面，一些城市綜合體像星河傳說、第一國際等在招商方面取得不小成就，與此同時，一些社區(qū)像景湖時代城、金域華府等的商業(yè)配套在招商方面也表現(xiàn)得相當搶眼，而一些改版升級后的商業(yè)地產(chǎn)項目像萊蒙商業(yè)中心（原時尚島商業(yè)）在引進影院、電玩等商家后，已開始凸顯商圈應(yīng)有的熱鬧場面。
另一方面，政策對東莞商業(yè)地產(chǎn)的再度起飛十足地加了一把火。東城投資16億元用于商貿(mào)中心改造，進一步擴大東城世博商圈規(guī)模；南城也啟動55萬平方米“三舊”改造工程，其中勝和、亨美片區(qū)將以商務(wù)用途為主，補充和完善鴻福商圈的功能。
種種跡象顯示，2010年的東莞商業(yè)地產(chǎn)將迎來歷史性的發(fā)展機遇。
開花結(jié)果的一年
如果說，2003年東莞商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)量的突破——從這一年開始，華南MALL、第一國際、世博廣場、地王廣場等大型商業(yè)地產(chǎn)項目相繼開發(fā)，經(jīng)過7年的蟄伏，2010年將是東莞商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)質(zhì)的突破的一年。
這種質(zhì)變是基于2009年招商方面的一系列突破。
2009年9月19日，光大地產(chǎn)與家樂福、國美電器等商家簽約，景湖時代城近6萬平方米綜合性商業(yè)配套正式啟程；9月23日，中天力通與沃爾瑪、大地影院等商家在金域華府內(nèi)簽約，中央生活區(qū)商圈已見雛形；11月5日，第一國際·ONE MALL匯一城購物中心與吉之島、嘉禾影城等商家簽訂入場合約,第一國際商圈再度受到關(guān)注；12月23日，聯(lián)華國際·星河城與SPAR超市、保利博納電影院、CK JEANS等八大品牌商家舉行簽約儀式，作為東莞第一個走高端路線的商業(yè)地產(chǎn)項目，星河城備受矚目。
這些簽約項目，將在今年年內(nèi)開花結(jié)果。
“2010年將是東莞商業(yè)地產(chǎn)有實質(zhì)性進展的一年�！痹吐毟涣Φ禺a(chǎn)商業(yè)運營中心副總經(jīng)理、現(xiàn)為聯(lián)華國際集團商業(yè)地產(chǎn)副總裁的李應(yīng)聰這樣認為。而星河城正是李應(yīng)聰操刀。
“東莞商業(yè)地產(chǎn)一直是百貨加超市模式，星河城將形成東莞第一個真正意義上的Encolsed Mall(密封購物中心)�！崩顟�(yīng)聰表示，“星河城要比肩的是廣州的天河城、深圳的萬象城�！�
多個高端品牌商家首次進駐
不過外界對這個商業(yè)地產(chǎn)項目的質(zhì)疑從未間斷，像招商、消費力、消費習(xí)慣等問題，甚至還有“要做好死的準備”的聲音。
“消費習(xí)慣需要培養(yǎng)，為什么東莞高端消費力會外溢，是因為他們在東莞找不到他們真正需要、符合他們品質(zhì)要求的東西。如果能提供這些商品，我相信消費力就不會外溢�！� 李應(yīng)聰說，“業(yè)內(nèi)人士普遍對東莞商業(yè)包括我們的項目比較悲觀，最初我也是擔(dān)心的，但招商過程讓我改變了這種想法�！�
他給記者看了星河城對外招商的一份業(yè)態(tài)布置圖，上面密密麻麻地寫著很多品牌，包括像錢柜、巨鯨肚黑暗餐廳、ZARA、CK JEANS、保利博納等都是第一次進駐東莞。據(jù)了解，星河城90%的時尚國際品牌是第一次落戶東莞，60%商家首次進駐東莞。
東莞有沒有消費力去支撐這個購物中心呢？據(jù)市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年東莞全市社會消費品零售總額是838.23億元。
“就星河城的商業(yè)體量計算，以1億租金為基數(shù)，星河城只要每年完成10個億的銷售額，商家就可以實現(xiàn)盈利和發(fā)展�！崩顟�(yīng)聰說，“東莞全市居住人口1000多萬，其中東城45萬人。星河城踞守的是東莞黃旗山豪宅區(qū)核心，相信支撐這個數(shù)據(jù)沒有問題�！�
“樂觀歸樂觀，不過還是要做好守的準備。”一業(yè)內(nèi)人士如此提醒。
觀察
下一個投資熱點？
事實上從全國范圍來看，很多房企都在加大力度對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，就連曾聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科也開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域了。據(jù)萬科企業(yè)總裁郁亮表示，2010年萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，未來將有20%開發(fā)持有型物業(yè)。
一貫有中國房地產(chǎn)風(fēng)向標之稱的萬科都如此表示，商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個投資熱點？
“目前國內(nèi)大多房企將業(yè)務(wù)主要放在住宅開發(fā)上,買地—蓋房—賣房—買地的盈利模式過于單一，一旦出現(xiàn)市場動蕩，消費者購買力下降，將會影響企業(yè)的長遠發(fā)展�！币婚_發(fā)商老總表示，“引入商業(yè)地產(chǎn)作為公司的資產(chǎn)組合，有助于提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。”
具體到東莞市場，也表現(xiàn)出成長態(tài)勢。除零售商業(yè)外，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年寫字樓物業(yè)需求旺盛，2月后各月寫字樓物業(yè)成交量同比2008年均有提升。2010年東莞市寫字樓潛在供應(yīng)共計13個項目，總量達30.1萬㎡,主要集中在南城、虎門、常平、大朗、萬江等經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)街。
該研究部經(jīng)理車德銳說，“潛在供應(yīng)的這些區(qū)域中大部分是第三產(chǎn)業(yè)相對較為發(fā)達，而隨著東莞主要鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，寫字樓的需求日益增加，寫字樓市場面臨著較好的發(fā)展機會。”
租金方面,來自第一國際銷售中心的數(shù)據(jù)顯示，第一國際一期、二期寫字樓出租率達到95%左右。租金從2004年的每平方米20元上漲到目前的接近每平方米50元。
“從目前來看,今年貨幣政策仍比較寬松，而《新保險法》中保險資金松閘進入地產(chǎn)市場，并且最有可能先進入有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)市場�！币徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士表示。
“東城、南城‘三舊改造’關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃也將拉動其增長�！避嚨落J認為，”資本將有望更多流入商業(yè)地產(chǎn)�！�
“不過要看到東莞商業(yè)地產(chǎn)的空置率還居高不下�！避嚨落J說。據(jù)他反饋，東莞城區(qū)的商業(yè)體量估計超過500萬平方米，空置率至少有30%。
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