關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
湯輝：上海樓市總體看好 商業(yè)地產(chǎn)回暖可能性大
 |
 |
經(jīng)歷了09樓市的急轉(zhuǎn)上揚之后，業(yè)內(nèi)外將更多關(guān)注聚焦到2010樓市走勢。在政府三聲五令平抑房價之后，今年樓市究竟將呈現(xiàn)如何態(tài)勢？21日上海上實置業(yè)投資資訊有限公司市場總監(jiān)湯輝、明申企業(yè)集團有限公司策劃經(jīng)理鄒進一、上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍等開發(fā)商代表、業(yè)內(nèi)人士做客搜房網(wǎng)大話地產(chǎn)，就2010樓市新熱點做一些探討。
預(yù)計10年上海樓市供應(yīng)量將減少
從2010年全年來看，2010年上海樓市整體供應(yīng)量仍會表現(xiàn)為相對不足，供應(yīng)量的減少和需求的穩(wěn)定。供應(yīng)量減少的原因：一手房方面，由于2008年土地嚴(yán)重流拍、2009年市場巨量消化，加上2010年房價的下跌會一定程度上造成09年高價拿地的開發(fā)商故意拖延開發(fā)進度。同時二手房方面，近年高價購房的業(yè)主為避稅暫緩出手，二手房供應(yīng)量有望減少。
而在整體相對寬松的信貸供應(yīng)政策以及對自住、改善型需求的積極支持政策下，市場需求全年將保持著一個相對穩(wěn)定的水平。
政府調(diào)控基調(diào)仍以穩(wěn)定市場為前提
我認(rèn)為如果2010年上海樓市供需矛盾比較突出的話，政府肯定會在細(xì)則方面出臺一些措施。當(dāng)然政策出臺整個調(diào)控的基調(diào)仍是調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場為前提，有保有控，具體為：
（1） 市場供應(yīng)方面，政府雖然不太樂意增加限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，但可以增加普通商品房市場供應(yīng)，同時會明確年度大概供應(yīng)量目標(biāo)和實施的具體計劃。
（2） 市場監(jiān)管方面，會加大懲處開發(fā)商閑置用地以及政策實施初期市場的暫時低迷很可能導(dǎo)致開發(fā)商悟盤稀售行為。
（3）稅收信貸政策方面，對于首次購房和改善型購房者可能會有更大的財補政策，而對于投機、投資性需求在信貸方面會有更嚴(yán)厲的措施，如果沒有達(dá)到政策預(yù)期效果甚至?xí)^續(xù)提高貸款利率。
商業(yè)地產(chǎn)回暖可能性較大
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，有一個現(xiàn)象可能在座的各位都看到，每次國家的調(diào)控基本都是針對住宅市場，而恰恰住宅市場回調(diào)或低迷的時候，恰恰是商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和投資好時機。2010年商業(yè)地產(chǎn)會繼續(xù)回暖可能性比較大。但從相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，2010年上海商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量會繼續(xù)加大，單就購物中心供應(yīng)量預(yù)計將超80萬平方米，伴隨供應(yīng)量的增加的是如剛才宋總監(jiān)提到的租金的下降，以及而空置率的繼續(xù)上升，因此會給價格提升造成較大壓力。
豪宅宜長線投資可能量跌價穩(wěn)
第一方面，從量價方面整體變化表現(xiàn)為量跌價穩(wěn)。
豪宅投資客比重高，資金也多依賴銀行貸款，雖然信貸并無明顯收緊的信號，但貸款的成本卻增加了。因此，一定程度上抑制了需求。
但是，獨幢別墅用地早已停止審批，同時豪宅本身在位置、交通、環(huán)境、教育、建筑品質(zhì)等方面均表現(xiàn)出獨有的資源稀缺性和不可復(fù)制性。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年上海豪宅購買客戶本地客戶僅占比10%左右，其余均為國內(nèi)其他城市和境外客戶。這些客戶資金實力通常比較雄厚同時客戶分布廣，抗風(fēng)險能力強。對價格有著較大支撐。但09年價格上漲過快的項目在10年會有所下降。
第二方面，需求結(jié)構(gòu)也將從短線投資需求為主轉(zhuǎn)向由長期投資和改善型居住為主導(dǎo)。
2010年一系列政策的實施，交易成本的上升、對短期內(nèi)房價上漲獲利空間縮小的心理預(yù)期在一定程度上肯定會對短線投資性需求有一定的抑制作用，購買行為會更加理性。
上海不僅是中國的上海，更是全球的上海，從長期來看，上海毫宅的稀缺性和保值、增值功能會日益凸現(xiàn)。2010年上海世博會的舉辦，會增加更多高端外籍人士認(rèn)識上海、了解上海的機會，美元也仍存在持續(xù)貶值空間，境外熱錢的涌入，使得境外長線投資客增多。同時隨著國內(nèi)實體經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，企業(yè)家收益的增加，作為地位和身份象征的改善性毫宅需求也將增加。
|
|