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市場觀察
2010年北京商業(yè)地產(chǎn)新增近百萬平方米商鋪
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1.新增供應(yīng)同比下降
2009年，市場新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)37.5萬平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量達(dá)到484萬平方米。落成量大幅下降的原因在于商業(yè)項目的招商工作非常困難，受到金融危機的影響，很多零售商都暫�；蛘呖s減了原有的開店計劃，導(dǎo)致商業(yè)項目在今年無法達(dá)到一半以上的出租率，不具備開業(yè)的條件，業(yè)主選擇將項目推遲落成。
2.租賃需求低迷
相比2008年的需求狀況，2009年需求大幅下滑。受到全球金融危機的影響，大部分零售商調(diào)整了原有的開店計劃，而且對開新店非常謹(jǐn)慎。上半年，大部分外資零售商受到本土市場業(yè)績大幅下滑的影響，調(diào)整了在中國市場的擴張計劃，縮減未來一年開新店的數(shù)量。內(nèi)資零售商受到的影響相對要小，但是門店零售額的下滑也對他們的市場信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場內(nèi)新開門店，而不是選擇風(fēng)險較大的新商圈。下半年，市場處在緩慢的復(fù)蘇過程中，零售商的信心有所恢復(fù)。不同業(yè)態(tài)的差異很大，服裝零售商比較保守，超市，銀行，餐飲連鎖店等則表現(xiàn)得比較積極。
3.空置率上升
在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，營業(yè)中的項目也在市場中調(diào)整租戶組合。個別項目進(jìn)行了整體的重新定位和招商，如東四環(huán)的美羅城，望京的方恒購物中心，亞運村的北辰時代名門還有西單的首都時代廣場等項目。因此，2009年末北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率達(dá)到10.3%，環(huán)比上升0.9個百分點，同比上升2.8個百分點。
4.租金持續(xù)下滑
大部分商業(yè)項目的招商工作進(jìn)展緩慢，甚至有部分客戶在簽訂了意向書之后，考慮到未來經(jīng)濟(jì)情況的不確定性，提出下調(diào)租金的要求，已簽定意向書的也要更改之后重新再簽。新增和潛在供應(yīng)量對市場造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場租金報價和成交租金不斷下滑。2009年末，北京優(yōu)質(zhì)購物中心的首層租金報價達(dá)到每天每平方米29.9元，環(huán)比下降0.6%，同比下降14.9%；二層租金報價達(dá)到每天每平方米20.1元，環(huán)比下降0.5%，同比下降21.7%。
2010年供應(yīng)依然很大
預(yù)計，2010年將有21個商業(yè)項目完工，進(jìn)入租賃市場，新增供應(yīng)面積約98.9萬平方米，占到現(xiàn)有商業(yè)面積的20.4%。新增的商業(yè)項目分布于北京市的主要商圈，對整個市場都會造成較大的壓力。同時，2010年的租賃需求相對于2009年會有較大幅度的增長。2010年，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性在降低，消費品零售市場快速發(fā)展，零售商對市場的信心回升。他們將在2010年恢復(fù)暫停的擴張計劃，尋找市場空白點，增加新店的數(shù)量。而租金經(jīng)過一年多的回落，目前的水平可能對零售商而言具有一定吸引力，也會促進(jìn)需求釋放。但是，我們并不認(rèn)為平均租金在2010年會有大幅上漲，更大的可能是穩(wěn)定在2009年末的低位水平。租金的變化更多的反映在不同區(qū)域和不同項目上，因為項目之間，區(qū)域之間都存在競爭，會體現(xiàn)在租金的變化上�？罩寐仕饺詫⑸仙�，因為需求的正常增長難以吸納大幅增長的新增供應(yīng)。同時，北京商業(yè)市場的競爭也非常激烈，經(jīng)營不好的項目將面臨空置面積上升，對整個市場的空置率有所推升。
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