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市場(chǎng)觀察
專家稱商業(yè)地產(chǎn)可開征物業(yè)稅？ 業(yè)界說法不一
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或推高商用物業(yè)租金
目前,商品房?jī)r(jià)高企,一些商鋪、寫字樓等逐漸成為投資客的“心頭好”。據(jù)住在荔灣區(qū)的張小姐透露,近期她的一個(gè)朋友一次性購(gòu)買了10間鋪?zhàn)?專門用來投資。
不少業(yè)內(nèi)專家指出,商用物業(yè)一旦開征物業(yè)稅,在推高商用物業(yè)的租金的同時(shí),還會(huì)讓去年轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)的投資客再次止步。
中地行市場(chǎng)傳播部副總監(jiān)陳揚(yáng)認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅對(duì)住宅市場(chǎng)的降溫?zé)o太多作用,甚至可能使商業(yè)類的公寓受打壓,進(jìn)一步提升住宅價(jià)格。
開征商業(yè)物業(yè)稅,對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的買家,有沒有打擊作用？陳揚(yáng)表示,這主要取決于稅率的高與低,如果在1%以下就幾乎無影響,如果超過同期的銀行存款利率,將直接影響投資回報(bào)率,回報(bào)率太低將會(huì)使投資者退出市場(chǎng),單靠實(shí)用性買家的商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)趨于平淡。
滿堂紅研究部主任肖文曉認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅的開征會(huì)大大改變置業(yè)者的購(gòu)房預(yù)期 ,特別是去年以來在一手房?jī)r(jià)持續(xù)高企的情況下轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)的投資客,可能會(huì)考慮持有多套商用物業(yè)的成本,更不排除會(huì)拋手中商用物業(yè)。
廣州尚不具備開征條件
廣州商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)開征物業(yè)稅？業(yè)界說法不一。
立都商業(yè)地產(chǎn)的陳瑞標(biāo)表示,廣州商業(yè)地產(chǎn)具備開征物業(yè)稅的條件不夠成熟,要不要開征物業(yè)稅,首先要介定清晰各區(qū)域的商業(yè)價(jià)值,不能單憑零售商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng),商業(yè)區(qū)街等來判斷;其次,還要平衡分析目前房地產(chǎn)稅收與物業(yè)稅的關(guān)系及比率、自用與出租的實(shí)際情況。
肖文曉則表示,一旦北京開征商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅,離廣州等其他城市開征的日期就不遠(yuǎn)了。“我個(gè)人認(rèn)為,廣州最快開征物業(yè)稅可能會(huì)在明年�！�
中地行市場(chǎng)傳播部副總監(jiān)陳揚(yáng)認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅已成定論,開征時(shí)間的快與慢將取決于政府受的社會(huì)壓力多與少,也不排除政府有可能出現(xiàn)一步到位的局面,先直接對(duì)住宅征收物業(yè)稅,再對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
眾說紛紜
商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅將如何開征？
中地行市場(chǎng)傳播部副總監(jiān)陳揚(yáng)認(rèn)為,開征物業(yè)稅可以逐個(gè)區(qū)域執(zhí)行,從中心城區(qū)慢慢延伸至郊區(qū)。這樣的話,操控范圍由小到大,而且中心城區(qū)相對(duì)成熟,容易把控。同時(shí),稅率定在與同期銀行存款利率相同,將會(huì)較好地令投機(jī)客戶退場(chǎng)。
立都商業(yè)陳瑞標(biāo)表示,最直接的辦法用地段市值租金反推物業(yè)價(jià)值計(jì)征,假如該商鋪每平方米租金為1000元,按8%的回報(bào)率,12年回收,實(shí)際價(jià)值為14.4萬元,物業(yè)稅的比例應(yīng)為每年千分之三以下比較合適。
北京住宅暫不具備征物業(yè)稅條件
在京已“空轉(zhuǎn)”6年的物業(yè)稅，終于在房?jī)r(jià)飆升的大背景下走到了“即將開征”的階段。
但對(duì)于媒體紛紛報(bào)道的“北京有望率先開征物業(yè)稅”的消息，市政協(xié)委員、市地稅局原局長(zhǎng)王紀(jì)平昨日在接受本報(bào)記者專訪時(shí)坦言：物業(yè)稅在京雖然已經(jīng)歷了6年的“空轉(zhuǎn)”，但“空轉(zhuǎn)”范圍僅限于商用物業(yè)而非住宅，無論從哪方面看，北京的住宅暫時(shí)都不具備征收物業(yè)稅的條件。物業(yè)稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開始征收，按“商用物業(yè)-豪宅-普通住宅”的步驟實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。
王紀(jì)平還透露，一旦住宅開征物業(yè)稅，即使稅率按1%來算，北京市公共財(cái)政每年也至少將獲得70億元的穩(wěn)定稅收。
商用物業(yè)先征稅已無懸念
2003年開始，財(cái)政部、國(guó)稅總局開始在北京、遼寧、重慶等10個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)，即通常意義上的“空轉(zhuǎn)”。
空轉(zhuǎn)就是虛擬意義上的資金循環(huán)，雖沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收物業(yè)稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
“外界有一個(gè)誤會(huì)，就是物業(yè)稅空轉(zhuǎn)覆蓋了所有物業(yè)，但實(shí)際上，北京的空轉(zhuǎn)僅限于商用物業(yè)�！蓖跫o(jì)平告訴記者，在過去的6年里，納入空轉(zhuǎn)的北京商用物業(yè)稅費(fèi)水平大致在50億元，數(shù)額與現(xiàn)行征收的房產(chǎn)稅大致相當(dāng)。“現(xiàn)在看來，商業(yè)物業(yè)征稅條件基本成熟，一旦開征，將原有的房產(chǎn)稅歸并就可以了，住宅差的還比較多�！�
物業(yè)稅將成地方穩(wěn)定稅源
王紀(jì)平告訴記者，“空轉(zhuǎn)”6年之久后，物業(yè)稅不但成為購(gòu)房者心中抑制房?jī)r(jià)最值得期待的“重拳”，更是地方財(cái)政一個(gè)長(zhǎng)期的收入來源，與地方財(cái)政穩(wěn)定密切相關(guān)，“為了給地方財(cái)政收入一個(gè)穩(wěn)定的來源渠道，物業(yè)稅開征勢(shì)在必行”。
王紀(jì)平表示，目前地方財(cái)政稅收收入的主要來源是企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅，以及個(gè)人所得稅，但這些收入都是不穩(wěn)定的，比如“企業(yè)流動(dòng)性很大，一旦遷走了、倒閉了，財(cái)政收入就會(huì)受到影響”。
王紀(jì)平強(qiáng)調(diào)，一旦開征物業(yè)稅，其用途必須明確，就是用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)改善，中央不再參與分成，真正做到取之于購(gòu)房者用之于購(gòu)房者。
“像香港，每年物業(yè)稅收入大概在200億港元左右，怎么花？給警察、消防等公職人員傭金，維修公共設(shè)施、完善社區(qū)配套，都是讓購(gòu)房者的生活環(huán)境更好�！�
至于物業(yè)稅稅率，據(jù)了解，目前國(guó)外是按照政府公共開支除以物業(yè)的面積總數(shù)來核算，且根據(jù)每年公共開支項(xiàng)目的不同與所建房屋面積的增減進(jìn)行調(diào)整�！氨热缃衲旯查_支多了，花在老百姓身上的錢多，可能稅率就相應(yīng)提高；同樣，所建房屋面積增加，稅率便會(huì)降低�！钡跫o(jì)平強(qiáng)調(diào)：公共開支的項(xiàng)目一定要讓繳稅者明確并同意。
他還表示，“地稅局曾核算過，按北京市每年的公共支出與所建房屋面積的比例，如果北京全面開征物業(yè)稅，即便是1%的稅率，每年的稅收也大致在70億元。這筆錢，如果全部用來市政實(shí)施建設(shè)應(yīng)該夠了”。
對(duì)普通住宅將設(shè)“免征線”
在王紀(jì)平看來，征收物業(yè)稅“分步、穩(wěn)步推進(jìn)”是必然。
其第一步是對(duì)條件已成熟的商用物業(yè)征稅�！霸瓉肀本┑奈飿I(yè)稅叫房產(chǎn)稅，只對(duì)企事業(yè)單位征收，不對(duì)居民征收，加之空轉(zhuǎn)6年的技術(shù)基礎(chǔ)，這塊的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)部門只要在物業(yè)稅開征前，對(duì)其他房產(chǎn)稅等原有稅費(fèi)進(jìn)行歸并，再統(tǒng)籌考慮物業(yè)稅的征收幅度即可”；其后是對(duì)高檔豪宅征稅，“這個(gè)范圍就小了，比如每套1000萬元以上的房產(chǎn)，普通老百姓肯定不會(huì)受到影響”；最后是對(duì)普通住宅征稅。
“對(duì)普通居民住宅征物業(yè)稅一定要慎重，第一要調(diào)研，要聽取意見，第二就是應(yīng)該開展房屋信息的普查登記，摸清每個(gè)人究竟有多少套房屋�！蓖跫o(jì)平表示，對(duì)普通居民住宅征物業(yè)稅一定要堅(jiān)持一個(gè)原則：保證基本生活成本不變�！笆滋谆蛉司矫讛�(shù)在一定程度的不征收，比如一家三口一套住房，但也有人提出異議，說會(huì)導(dǎo)致假離婚，為解決這個(gè)問題，可以考慮采取人均平米數(shù)，如每人30平方米甚至40平方米以下免稅，超過的才繳�！� 齊琳
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