2010 地產(chǎn)投資市場充滿“玄機”

　　面對金融危機，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的主旋律下，2009年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強勁的勢頭；邁入2010年之際，一系列和房地產(chǎn)息息相關(guān)的政策相繼出臺，又給今年的房地產(chǎn)市場平添了幾番變數(shù)。如今，在城市化進程加速的大背景下，面對新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)投資將面臨哪些變化及挑戰(zhàn)？城市化進程的加速又會給二三線城市帶來什么機遇？
　　為了深度解讀這些話題，日前，深圳特區(qū)報地產(chǎn)部聯(lián)合中國知名品牌企業(yè)臺山市新世界 (論壇 新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在深圳馬哥孛羅好日子酒店，共同舉辦“2010房地產(chǎn)投資策略講座”，深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任魏達志、香港創(chuàng)基（商場策劃）集團有限公司董事長沈永年、深圳市社會科學(xué)院城市營運中心主任高海燕應(yīng)邀出席，并發(fā)表專題演講。
　　本論壇旨在探討2010房地產(chǎn)發(fā)展及投資的走勢等熱點問題，為投資者指明未來投資方向，重點剖析中國未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及中國二、三線城市房地產(chǎn)投資機遇。
　　從商鋪投資策略到二、三城市機會，從珠三角一體化到城市功能區(qū)域格局的轉(zhuǎn)變，論壇現(xiàn)場專家與觀眾的互動高潮迭起。
　　機會一：二、三線城市發(fā)展
　　有美國學(xué)者說，21世紀世界上有個兩大景觀，其中一大景觀是美國的創(chuàng)新科技，另外一大景觀就是中國的城市化。
　　深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任魏達志認為，在快速城市化背景下將產(chǎn)生兩大效應(yīng)：城市化高的區(qū)域購買力外溢；城市化相對較低的二、三線城市商務(wù)范圍迅速成熟。
　　“城市化水平到了30%是為高速發(fā)展的一個準備階段；城市化到了30%－70%之間，就到了起飛的時間了；發(fā)展勢頭到了70%以后，會出現(xiàn)一種新的情況，叫作逆城市化現(xiàn)象。中國城市尤其是二、三線城市按照這樣的城市化率速度，應(yīng)該是每年有兩千萬人進入城市。這些人進入城市都需要居者有其屋都需要從事各種各樣的商業(yè)和文化活動，這正是二、三線城市商業(yè)的發(fā)展機會�！蔽哼_志說。
　　香港創(chuàng)基（商場策劃）集團有限公司董事長沈永年以深圳、香港和臺山三個典型城市的“巨無霸”漢堡包價格進行消費力成長分析：“為什么臺山一個‘巨無霸’的價格比深港兩地的都要貴。這是因為賣‘巨無霸’的一些國際餐飲業(yè)巨頭，對當?shù)鼐用竦南�費能力和城市發(fā)展的潛力和價值進行了一系列嚴謹?shù)脑u估，進而制定的價格策略。而從中我們可以得到商業(yè)地產(chǎn)投資策略的一些啟發(fā)�！�
　　“中國城市化率現(xiàn)在大概是46%－47%。按照經(jīng)濟規(guī)律這個起飛的時段應(yīng)該有30－40年，則現(xiàn)在才起飛了10年，后面還有很長高速發(fā)展的一個過程，我想，這個時候應(yīng)該是投資商用物業(yè)比較好的時段。”魏達志認為這種購買力成長將持續(xù)很長時間。
　　作為另一種典型現(xiàn)象——城市化高的區(qū)域購買力外溢，被魏達志定義為逆城市化過程：“深圳這個地方城市化已經(jīng)完全，達到了一個比較高的成熟階段，加上深圳整個空間狹小，它就會出現(xiàn)一種逆城市化的現(xiàn)象：深圳人離開珠三角去各個地方去買樓、買鋪面�！�
　　事實上，這種購買力外溢現(xiàn)象是基于城際交通的快速發(fā)展。沈永年特別強調(diào)了廣東省的交通基建情況：“隨著《珠三角規(guī)劃綱要》文件的實施，港珠澳大橋及城市軌道網(wǎng)絡(luò)等重點交通基建項目的快速建設(shè)，未來10年廣東西部地區(qū)將有巨大的潛在發(fā)展和投資價值�！�
　　機會二：樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整
　　深圳市社會科學(xué)院城市營運中心主任高海燕則表示樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整將是商鋪等商用物業(yè)最大的機會。
　　他分析，中國房地產(chǎn)市場形勢變化發(fā)展的過程充滿“玄機”，其中主要有三點制約性因素：首先就是政策有保有壓。這是基于當前整個市場環(huán)境和經(jīng)濟形勢而言的，如何讓高房價能夠得到適當?shù)亩糁�，同時使房地產(chǎn)仍然為GDP的貢獻發(fā)生作用，在這兩者中選尋找一個平衡點，是這次”有保有壓”調(diào)控政策的精髓所在。
　　其次，執(zhí)行力有強有弱。這些執(zhí)行力帶來的問題是，隨著目前的交易量下降，使得更多的置業(yè)者和投資人相信政府可能會行動，所以保持對市場的觀望態(tài)度。同時作為一個明確的政治任務(wù)，房地產(chǎn)市場是肯定要調(diào)整的，它可能出現(xiàn)一個結(jié)構(gòu)性變化。
　　第三，市場結(jié)構(gòu)有長有短。短在哪里？短就是住宅市場，這是民生市場，不管動用什么手段，一線城市的房價一定要被遏制，這是一個政策。一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展肯定被遏制，住宅房價的部分市場肯定會被遏制，但這個中間會帶來房地產(chǎn)市場的一些結(jié)構(gòu)性變化。未來中國人的房地產(chǎn)投資方式將會得到調(diào)整，以往中國房地產(chǎn)市場快速上漲所帶來的高風(fēng)險的價差收益，可能被長期性地投資租金回報模式所取代。
　　基于上述三點分析，高海燕認為樓市投資消費的傾向可能在政策帶動下偏向商業(yè)地產(chǎn)，但一線城市市場已經(jīng)相對飽和，造就了二、三線城市投資的巨大機會。
　　機會三：經(jīng)濟圈輻射
　　“廣東珠三角地區(qū)最初是香港－廣州兩點式發(fā)展。后來兩地實現(xiàn)一種對接——經(jīng)濟增長軸，并帶動軸線周邊布局的其它城市。目前這個布局飽和，進而出現(xiàn)一個圈層的擴散，這個經(jīng)濟圈層的形成，會產(chǎn)生一個幾何基礎(chǔ)的飛躍，以臺山為典型代表的二、三線城市在此過程是為一個大亮點�！蔽哼_志表示。
　　沈永年更是和盤托出了在這些區(qū)域的投資秘籍：“應(yīng)首選商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪進行投資，這是因為商業(yè)區(qū)自身具備的吸引力和人氣凝聚力�！�
　　他提醒投資者購置商鋪時，應(yīng)關(guān)注所有商鋪是否由獨立發(fā)展商及管理公司進行統(tǒng)一回收租賃，并預(yù)付商鋪所有者長期（例如10年）的租金，將所有商鋪對外招商引資�！耙粊硗顿Y者可以取得長期穩(wěn)定的租金收益，二來可以避免沒有實際運作經(jīng)驗的商鋪開發(fā)商捆綁運營�！彼�表示。
　　最后，“商鋪投資教父”強調(diào)在國內(nèi)進行商鋪投資，必須要把握兩個點：
　　首當其沖的就是“要親眼看到5個證件”。這是最有保障的投資策略。
　　第二點就是一定要到實地考察。國內(nèi)的許多“看樓團”、“看鋪團”都可以報名參加，從中可以與各方投資人士進行學(xué)習(xí)交流，并在實地考察中加深認識。