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開征物業(yè)稅是中國房地產的厚葬？(1)
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北京有望率先征物業(yè)稅，商業(yè)地產具開征條件，不免一驚�？赐瓴胖乐皇切侣勈址ǘ�。文中的真正內容是，中央財經大學稅務學院院長劉桓認為，現階段物業(yè)稅的開征和老百姓想像的基于住房的物業(yè)稅開征還有一定的距離，但是先開征商業(yè)地產物業(yè)稅還是可行的。當然其開征時間是不知道的。
關于物業(yè)稅，有很多的爭論，一般人普遍認為，開征物業(yè)稅增加了房產保有環(huán)節(jié)的成本，是遏制投資購房比例以及打擊靠房產升值而獲取暴利的炒房客最簡單而又直接有效的方式。
但實際情況可能并不會這么理想，就商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，物業(yè)稅必然會向租金轉移。目前，沒有物業(yè)稅，要想租得一個好的商鋪，在租金之外，流行的行業(yè)規(guī)矩是還要承擔一筆很大的商鋪空轉費。因此，如果開征物業(yè)稅，物業(yè)稅必然會被商業(yè)物業(yè)持有方轉移到租金里去，最后的結果反而是，租鋪方承擔了更高的成本，然后租鋪方將溢出成本轉移攤派到商品上，最終推高物價。因此，對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，既不利商，也不利民，似乎利國。
就物業(yè)稅問題，潘石屹也表達了相同的觀點。他認為，物業(yè)稅如果開征，對于商業(yè)地產來說，沒有什么影響。因為商業(yè)地產通過出租，完全可以盤活物業(yè)，能夠抵消掉物業(yè)稅的影響。
那么，究竟開征物業(yè)稅對住宅物業(yè)會否造成重大影響？會不會極大降低房價？
一般認為開征物業(yè)稅能降低房價的理論依據如下：物業(yè)稅一能增加持有成本，投機者望而卻步，樓市供求關系逆轉或緩解，房價隨之下降；二是將一次性繳納的土地出讓金分成70年繳納，占據房價主體的土地價格攤薄，房價隨之下降。
關于第一點理由，只要城市化速度不下降，那么因為土地資源的稀缺性，住房供求在較長時間還會繼續(xù)維持求大于供的大格局，物業(yè)稅的征收至多會遏制高端物業(yè)的持有，因為高端物業(yè)的變現難度可能更大；但對投資者持有普通住宅物業(yè)影響不大，而且會轉嫁到租房者或二手房購房者頭上。況且，物業(yè)稅假設不是針對所有物業(yè)（除廉租房等保障房外）征收，就不會稅負公平，這點肯定是行不通的。因此對按揭貸款購買普通住房的民眾，可能額外又要增加更高的稅負成本，這無疑雪上加霜。因此物業(yè)稅開征不但不會讓房價大降，反而更加加重了普通民眾的稅負。
關于第二點理由，最有可能操作的模式是地方政府土地財政體制改革分步推行：一是改革土地有償使用方式，使得土地有償使用收入不過分集中在一次出讓；二是改革土地收益的分配使用辦法，使得土地的收益分配、使用更加合理�！百M隨房走”的模式（即開發(fā)建設期間土地使用費由開發(fā)企業(yè)交納，業(yè)主入住以后由房屋的產權人交納）將是變革土地財政的比較可行的模式，同時也可實現調控房價。（詳細參閱《許子枋：土地閘門是調控房價泡沫的上帝之手？》），但這樣的話，購房者的負擔并不會降低，無非是從“朝四暮三”變成了“朝三暮四”而已。
所以說，即使從住宅物業(yè)開征物業(yè)稅的結果分析，物業(yè)稅開征可能并不利民。
至于開征物業(yè)稅，房地產業(yè)肯定減速，對房地產業(yè)開發(fā)商，肯定是打擊甚大的，相關言論已經很多，不再贅述。
開征物業(yè)稅既不利民也不利商，現在對開征物業(yè)稅還如此熱衷?那開征物業(yè)稅的好處究竟在哪里？
物業(yè)稅開征之后，政府每年都會根據市場價格取走物業(yè)價值或增值部分的紅利。從國外的經驗看，房地產稅是州以下地方財政的主要收入來源，比如美國，排除季節(jié)性因素，房地產稅(財產稅) 約占地方財政收入的32％，如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，約占50％。因此，改革現有的房地產稅制，將房地產稅逐步培育成為地方政府財政收入的支柱稅源，是開征物業(yè)稅的一個重要目標。
因此，顯而易見，短期來看，開征物業(yè)稅既不利商也不利民，開征物業(yè)稅的紅利歸國家所有了。那國家難道不是包括了民眾和企業(yè)嗎？利國不就是利民利商了嗎？
我們不應忘了，國家在包含了民眾、企業(yè)之外，還包含了政府。
如果開征物業(yè)稅后，政府在公共資源分配方面能做到公平和效率，對于全社會來說，以稅收的方式來調整分配社會資源，既防止單一經濟產業(yè)的畸形膨大帶來巨大的經濟泡沫風險，防止由于信貸的大量投放而引起惡性通脹，同時也防止土地及其它相關資源被嚴重浪費，實現整個國家的產業(yè)結構升級，同時拉動內需的均衡擴張，這些才是開征物業(yè)稅的深遠使命，也是政府擬開征物業(yè)稅的終極意義所在吧。但如果政府在公共資源分配方面不能做到公平和效率，那開征物業(yè)稅后，我們老百姓和企業(yè)的犧牲就僅僅只是一種獻祭。
7 北京建世界城市 270萬平方米商業(yè)地產將上市
2009年北京人均GDP突破1萬美元大關，躋身中等富裕城市，在成功舉辦了一屆有特色、高水平的奧運會后，北京城的包容性、知名度、輻射力也正在與國際著名大都市看齊。如今，站在新的歷史起點，北京人又給自己確定了一個新目標——全力打造國際商貿中心城市。5300億元的社會消費品零售額是一個數字意義上的成果，打造商貿之都則是對之深層意義上的綜合升華。
建設國際商貿中心城市，北京準備好了嗎？
市長郭金龍昨日在市十三屆人大三次會議上做的政府工作報告中，全面回顧了2009年的工作。盡管受到金融危機沖擊，但北京市去年全市實現GDP達到11865.9億元，比2008年增長10.1%，人均GDP超過１萬美元。為貫徹落實國家促進消費各項政策措施，北京市支付補貼資金3.7億元，積極做好家電汽車下鄉(xiāng)和以舊換新工作。
通過廣泛開展各類主題促銷活動，推進了特色商業(yè)街區(qū)改造。通過加快農村流通市場建設，“一鄉(xiāng)一集市”覆蓋率達到72%。實施奧運后旅游發(fā)展戰(zhàn)略，使得北京旅游總收入達到2442.1億元，增長10％。全年完成社會消費品零售額5309.9億元，增長15.7%。
從1978年到2009年31年間，北京市GDP均保持9％以上增速，人均GDP突破1萬美元大關意味著北京已經達到中等富裕城市水平。
同時，北京社會消費品零售總額連續(xù)兩年均高居榜首，成為中國第一大消費城市。即使在國際金融危機的不利影響下，2009年北京市社會消費品零售總額實現了5309.9億元（折合約780億美元）。而國際公認的國際商貿中心城市的標準是社會消費品零售總額達到250億美元，北京已經遠遠超過這一標準。
去年面對國際市場需求萎縮的嚴峻形勢，市政府通過增加外貿發(fā)展資金，使地區(qū)進出口總額降幅逐步收窄，出口達到483.6億美元，保持了在全國的份額。同時，制定實施促進服務貿易、服務外包發(fā)展政策，加快建設服務外包示范城市。天竺綜合保稅區(qū)封關運行。制定實施跨國公司地區(qū)總部政策，完善投資促進工作機制，新設立投資型公司15家，實現了合同外資、實際利用外資雙增長，新增境外投資企業(yè)140家。
在各項經濟指標持續(xù)向好的趨勢下，今年北京市還會積極擴大消費需求，力爭社會消費品零售額達到12%的增幅。
在繁榮消費市場方面，郭金龍表示，會引導大型商貿企業(yè)向新城拓展布局，加強郊區(qū)現代流通網絡建設，提高“一鄉(xiāng)一集市”、連鎖便民店和農資超市覆蓋面。同時，拓展消費新領域，積極申辦高端體育賽事，擴大文化、體育、休閑、健身、養(yǎng)老服務等消費。推進消費金融公司試點，大力發(fā)展電子商務。
在北京市商業(yè)聯合會與北京商報社聯合主辦的“2009年度北京商業(yè)高峰論壇”上，中國人民大學商學院博士生導師黃國雄教授表示，18世紀歐洲的發(fā)展產生了巴黎、倫敦這樣的國際化城市，19世紀出現了國際化城市紐約、芝加哥，20世紀則出現了新加坡和日本東京。進入21世紀，上海、北京、廣州都有條件成為國際化城市。
中國經濟發(fā)展已經進入一個全新階段，從加工大國進入了制造大國，從生產大國進入了消費大國，從貿易大國進入了貿易強國，中國經濟在世界上的地位不斷提升，其經濟大國的地位決定了要以世界性的商貿城市為中心，這也是我國城市化發(fā)展的一個客觀要求。
大商貿概念下的國際商貿中心城市什么樣？
宜居便捷的環(huán)境
談到國際商貿中心城市，業(yè)內人士都表示，“一個寬松、舒適、通暢、生態(tài)的宜居環(huán)境，是國際商貿中心城市所必須具備的”，也是建立國際商貿中心城市的前提條件。
市政協委員、北京金五星集團董事長兼總裁楊志剛表示，打造國際商貿中心城市，首先要考慮交通，為出行和購物提供便利；其次，要考慮到人員的住宿、住宅問題。打造國際商貿中心城市，不能僅從商貿流通領域發(fā)展，要從整體考慮進行配套建設。另外，在制定城市發(fā)展規(guī)劃中，北京應有一個總體的規(guī)劃，要考慮城市的容納量和配套交通建設等問題，不能無休止地擴大和增長。
市政協委員、王府井集團董事長鄭萬河認為，打造國際商貿中心城市應涉及人文、經濟、城市管理等多方面的工作，涵蓋貿易、金融等領域，同時各方面的理念和體制應該到位，不能只看經濟數字。
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