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市場(chǎng)觀察
2009杭州商業(yè)地產(chǎn)描畫漂亮上揚(yáng)曲線
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贏商投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年年初由于受到國(guó)際金融風(fēng)暴影響，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交跌入低谷，2月份更是創(chuàng)下了 12275.88平方米的月成交面積全年最低紀(jì)錄。
之后隨著國(guó)家一系列維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，股票市場(chǎng)一路攀升，銀行信貸大量流入市場(chǎng)，實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的未見(jiàn)起色和資本市場(chǎng)的繁榮導(dǎo)致投資客手上資金充裕，而通脹預(yù)期下的保值增值需求，也促使他們將更多的熱錢投入到住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的投資中。因此三月以后可謂春江水暖鴨先知，商業(yè)地產(chǎn)緊隨住宅迅速走暖，成交量及成交價(jià)格回溫明顯。
整個(gè)三季度，商業(yè)地產(chǎn)成交行情在二季度的基礎(chǔ)上繼續(xù)走高并維持在高位，7月并且創(chuàng)下了全年的最高紀(jì)錄，月成交面積為133130.88平方米，幾乎是2月成交面積的11倍。隨后市場(chǎng)進(jìn)入微幅調(diào)整，年末則借助于寫字樓市場(chǎng)成交量的放大再度沖高，以曲線上的整體走穩(wěn)為2009年畫下了圓滿的句點(diǎn)。
全年成交2789套
熱點(diǎn)新區(qū)社區(qū)商鋪?zhàn)邚?qiáng)
2009 年的杭州商鋪市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)熱點(diǎn)主要集中在社區(qū)商鋪上，全年一共成交商鋪2789套，成交總面積33.2萬(wàn)平方米，隨著城市逐漸向外圍擴(kuò)張，居住的郊區(qū)化趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。尤其是這幾大新區(qū)板塊都在逐漸迎來(lái)住宅集中交付期，比如下沙東區(qū)、九堡新區(qū)、濱江新區(qū)等，因此社區(qū)商鋪的投資價(jià)值也在被逐漸放大，而從 2009年商鋪的成交情況來(lái)看，投資客對(duì)社區(qū)商鋪的關(guān)注度也在逐步提升。
市中心和文教板塊繼續(xù)走俏
2009 年的商鋪成交區(qū)域呈現(xiàn)出兩頭熱的情況，一方面市中心以及傳統(tǒng)意義上的熱門區(qū)域商鋪成交情況較好，另一方面，一些有潛力的新區(qū)板塊也受到了市場(chǎng)追捧。
市中心區(qū)域熱點(diǎn)板塊主要集中在武林區(qū)塊及城站區(qū)塊等，表現(xiàn)為量少價(jià)高。比如占據(jù)武林商圈稀缺地段的杭州國(guó)際商務(wù)中心，雖然成交均價(jià)高達(dá)60000元/平方米以上，但依然成交火熱，占據(jù)了去年開年商鋪市場(chǎng)的半壁江山，也再次印證了地段是購(gòu)買商鋪第一要素的市場(chǎng)定律。
傳統(tǒng)意義上的熱點(diǎn)區(qū)域主要是指西湖區(qū)城西文教板塊，該區(qū)域由于人口密集不乏人氣，社區(qū)商業(yè)做得如火如荼，因此新開樓盤的社區(qū)商鋪往往容易吸引投資客的注意。比如一季度熱銷的金色藍(lán)庭 (論壇 新聞 視頻)社區(qū)商鋪即在此列，投資客之所以選擇該區(qū)域是因?yàn)樯虡I(yè)氛圍已經(jīng)形成，投資價(jià)值在短期內(nèi)就能得到顯現(xiàn)。
錢江新城、申花板塊等嶄露頭角
錢江新城板塊、申花板塊、濱江新區(qū)以及下沙則屬于政府著力發(fā)展的利好板塊。位于城東的錢江新城板塊今年開始嶄露頭角，該區(qū)域目前仍以社區(qū)商鋪為主，尤其是銀泰慶春店開張后，更為區(qū)域注入了強(qiáng)大的商業(yè)引擎。因此三月以后，錢江新城的社區(qū)商鋪成為整個(gè)市場(chǎng)的主力成交區(qū)域，類型多為50平方米左右的單層商鋪，比如盛世錢塘花園就是目前該區(qū)域的代表社區(qū)商業(yè)樓盤，成交均價(jià)達(dá)到了32000元/平方米。
濱江新區(qū)熱賣的產(chǎn)品形式主要是公寓類樓盤的配套商業(yè)，其公寓產(chǎn)品的熱賣同時(shí)帶動(dòng)了配套商業(yè)的成交，代表樓盤為東方商務(wù)會(huì)館和金龍大廈。濱江區(qū)作為規(guī)劃中的IT企業(yè)總部區(qū)塊，專供白領(lǐng)商住兩用的公寓類產(chǎn)品潛力巨大，因此區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品成交情況良好，從而也帶動(dòng)了配套商鋪的熱賣，一季度上述兩樓盤均為熱點(diǎn)個(gè)盤，成交均價(jià)在15000元/平方米左右。
申花板塊去年勢(shì)頭很猛，該區(qū)域內(nèi)商鋪的走紅也在意料之中。該區(qū)域內(nèi)成交的商鋪依然以萬(wàn)家花城、西城年華、芳滿庭等早期開發(fā)樓盤的社區(qū)配套商業(yè)為主，由于一直是熱點(diǎn)區(qū)域，因此商鋪均價(jià)也相對(duì)較高，基本在25000-30000元/平方米，有實(shí)力的投資客比較看好。
下沙板塊二季度的成交行情也是一個(gè)熱點(diǎn)，其中金沙學(xué)府 (論壇 新聞)、多藍(lán)水岸 (論壇 新聞)分別成交51套、41套，西區(qū)板塊的之江銘樓也成交了45套，成交價(jià)格低、增值潛力大是該板塊商鋪目前的特點(diǎn)。下沙作為一個(gè)全新的區(qū)域，商業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)從零到有的過(guò)程，特別是東區(qū)大型沿江居住區(qū)域大盤云集，如海天城、保利·東灣 (論壇 新聞 視頻)、觀瀾時(shí)代 (論壇 新聞 視頻)、伊薩卡等，目前這些樓盤的開發(fā)量就有近2萬(wàn)戶，區(qū)域未來(lái)不缺人氣。另一方面，下沙的發(fā)展是跳躍式的快熱，是爆發(fā)式增長(zhǎng)，這也是很多投資客關(guān)注下沙的主要原因。
全年成交64萬(wàn)方
公寓類產(chǎn)品占八成成為絕對(duì)主力
2009年寫字樓(公寓)市場(chǎng)總成交量為64萬(wàn)平方米，總銷售套數(shù)為15386套。其中公寓類項(xiàng)目總成交面積為53.02萬(wàn)平方米，占到了整個(gè)市場(chǎng)總成交量的83%。相對(duì)于杭州寫字樓市場(chǎng)不溫不火的狀態(tài)，精裝修公寓由于面積小，價(jià)格相對(duì)低廉，類住宅的性質(zhì)一直受到投資客的追捧，因此成為2009年房產(chǎn)類投資的首選產(chǎn)品。
全年的公寓市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是一路凱歌走到了年底，除了開年的時(shí)候成交量有所萎縮外，3月份以后成交量就開始一路走高，8月以后進(jìn)入調(diào)整，但調(diào)整幅度基本不大。
2009 年寫字樓市場(chǎng)面市銷售的項(xiàng)目中，90%左右都是公寓類產(chǎn)品，主要是因?yàn)榇祟惿唐访娣e較小(100方以內(nèi))，總價(jià)低容易成交并且商住兩用。2009年大賣的產(chǎn)品基本上都是公寓類產(chǎn)品，如華豐板塊的怡樂(lè)銀座 (論壇 新聞)，濱江的柏悅軒 (論壇 新聞)、風(fēng)尚藍(lán)灣 (論壇 新聞)和金龍錢江moho等。
該類產(chǎn)品的成交區(qū)塊也相對(duì)集中，主要和幾個(gè)區(qū)塊的發(fā)展規(guī)劃有密切關(guān)系。比如濱江區(qū)是2009年公寓類項(xiàng)目的主推區(qū)域，該區(qū)域規(guī)劃定位為高新產(chǎn)業(yè)CBD總部區(qū)塊，因而也推動(dòng)了大量為總部企業(yè)員工量身定做的商住兩用精裝修公寓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。
此外，拱墅區(qū)的和睦祥符區(qū)塊和上城區(qū)的復(fù)興區(qū)塊也是繼濱江后公寓供應(yīng)集中的兩個(gè)區(qū)域，前者依靠汽車城產(chǎn)業(yè)為背景提供了大量公寓類產(chǎn)品配套，比如年初的易購(gòu)大廈和年末的360空間大廈，后者則是政府規(guī)劃建設(shè)的復(fù)興國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)綜合體，先后出現(xiàn)過(guò)鳳凰城 (論壇 新聞)、錢江國(guó)際商務(wù)中心等。
相對(duì)于公寓類產(chǎn)品的大熱，純寫字樓市場(chǎng)2009年表現(xiàn)依然平淡，一方面供應(yīng)量不多，全年少有寫字樓項(xiàng)目面市，另一方面去化速度不快，兩方面原因?qū)е铝藢懽謽鞘袌?chǎng)的乏人問(wèn)津。但從去年下半年純寫字樓市場(chǎng)的成交情況來(lái)看，成交量有逐漸放大的趨勢(shì)，成交樓盤的數(shù)量也有所增多，預(yù)計(jì)2010年錢江新城大量純寫字樓的集中上市，有望帶動(dòng)純寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。
銀泰等大型商業(yè)動(dòng)工開業(yè)
迅速帶動(dòng)周邊商鋪漲價(jià)升級(jí)
2009年杭州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)亮點(diǎn)眾多，各重點(diǎn)區(qū)塊隨著區(qū)域內(nèi)重大商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，商鋪?zhàn)饨鹨彩撬疂q船高。主要表現(xiàn)為城郊社區(qū)商鋪?zhàn)咔�，區(qū)域商業(yè)中心開花，杭州大廈、銀泰等本地百貨大鱷紛紛開拓疆土，外來(lái)商業(yè)大鱷萬(wàn)象城、來(lái)福士 (論壇 新聞)落戶杭州�？偠灾贾萆虡I(yè)經(jīng)過(guò)幾年的積淀增長(zhǎng)，正在經(jīng)歷一個(gè)業(yè)態(tài)迅速升級(jí)、大型商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)周邊商業(yè)迅速發(fā)展的轉(zhuǎn)折期。
2009年年末，位于豐潭路和萍水路交叉口的銀泰城西店開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)將在2013年對(duì)外營(yíng)業(yè)。銀泰城西店將是一座大型的SHOPPING MALL，將集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、健身于一體，也是目前杭州商業(yè)零售規(guī)劃體量最大的項(xiàng)目。開工消息一傳出，周邊商鋪的租金就開始成倍上漲，該區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展較早的政苑小區(qū)，其業(yè)態(tài)以服務(wù)類為主，原始租金在1.5元/天/方-2元/天/方，而目前這批商鋪的租金起價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.5元/天/方。此外，新交付的芳滿庭、萬(wàn)家花城等新盤的社區(qū)商業(yè)也一派興隆，二手中介、銀行、聯(lián)華超市、美容店等商家紛紛進(jìn)駐。
盡管租金年年攀高，但武林區(qū)塊在杭州商業(yè)地產(chǎn)中的地位至今無(wú)人能撼，而其余地段商鋪的租金，也大多可以距離武林商圈的遠(yuǎn)近來(lái)判斷。2009年6月，銀泰武林店對(duì)面一間100平方米的商鋪，年租金達(dá)到270萬(wàn)元，折算下來(lái)每天每平方米近74元；遠(yuǎn)一些的工聯(lián)地帶，則屬于第二梯隊(duì)，每平方米每天租金在五六十元。
銀泰西湖店自2008年開張以來(lái)，已給周邊的社區(qū)商業(yè)帶來(lái)了三倍的租金提升。特別是定安路一帶的社區(qū)商鋪，去年在業(yè)態(tài)上已有升級(jí)，原先的個(gè)體小香煙店、小餐館紛紛退出，取而代之的是三彩、紅袖之類的杭派女裝店，租金也從原來(lái)的5-7元/天/平方米上漲到15-18元/天/平方米。
錢江新城是新晉潛力板塊
未來(lái)將和黃龍區(qū)塊分庭抗禮
目前杭州純寫字樓主要分布在以下區(qū)塊：黃龍區(qū)塊、武林區(qū)塊、慶春區(qū)塊、城站區(qū)塊及文教區(qū)塊，還有新晉的濱江區(qū)塊和錢江新城區(qū)塊。
黃龍區(qū)塊是目前杭州頂級(jí)寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處甚至總部，租金也呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，2009年受金融危機(jī)影響，租金略有下降，但是仍然屬于杭州目前使用率最高、品質(zhì)最好的寫字樓區(qū)塊。未來(lái)該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)吸引杭州其他成熟區(qū)域有實(shí)力的公司入駐，高漲的運(yùn)營(yíng)成本則將導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門，成為企業(yè)對(duì)外顯示實(shí)力的窗口。
武林板塊屬于杭州傳統(tǒng)CBD和市政府機(jī)關(guān)駐地，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越，聚集了大量的人流、物流、信息流，中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)等實(shí)業(yè)公司是該區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻簟?BR> 慶春區(qū)塊是杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，也是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，入駐的客戶主要以金融保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主。未來(lái)其金融街的地位會(huì)受到錢江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢江新城遷移，但供應(yīng)量的萎縮和地段的價(jià)值所在將繼續(xù)支撐寫字樓的價(jià)值。
錢江新城區(qū)塊是新規(guī)劃的行政中心板塊，以甲級(jí)和超甲級(jí)寫字樓為主，是未來(lái)的金融商務(wù)中心。目前還在規(guī)劃和建設(shè)中，只有少量寫字樓交付使用，2009年12月，杭州大劇院一側(cè)的UDC時(shí)代大廈開盤，均價(jià)達(dá)到了30000元/平方米，這也是目前錢江新城價(jià)位最高的寫字樓。未來(lái)隨著大量樓盤的交付，將形成杭州新的中心級(jí)商務(wù)圈，和黃龍頂級(jí)商務(wù)圈形成分庭抗禮之勢(shì)。
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