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市場(chǎng)觀察
武漢商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入井噴期 去年賣出14318套
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房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
26日，湖北長(zhǎng)城建設(shè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵點(diǎn)，是由單一的住宅開發(fā)企業(yè)，變?yōu)樽≌�、商業(yè)、酒店、寫字樓開發(fā)為一體的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。作為第一個(gè)大動(dòng)作，其開發(fā)的光谷坐標(biāo)城將引入沃爾瑪、華誼兄弟和米樂星集團(tuán)。
沒有哪一年的商業(yè)地產(chǎn)，像今天這般蓬勃。從地上到地下，菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)、福星惠譽(yù)國(guó)際城、漢正街地一大道、寶利金國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如雨后春筍般地冒出來。萬科、保利、金地等地產(chǎn)大佬，也加緊了在漢布局商業(yè)綜合體的步伐。僅萬達(dá)集團(tuán)，正在開發(fā)的就有4個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
從中心到郊區(qū)，漢口北批發(fā)第一城、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國(guó)金屬交易中心、中國(guó)家俱CBD等一批專業(yè)市場(chǎng)，競(jìng)相發(fā)力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前武漢在售的大型商業(yè)項(xiàng)目，不下于30個(gè)。
談到轉(zhuǎn)型初衷，長(zhǎng)城建設(shè)董事長(zhǎng)涂?jī)|萬有三方面的考慮：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受政策影響波動(dòng)很大，從上世紀(jì)90年代起歷經(jīng)數(shù)次宏觀調(diào)控，幾乎每次都成為治理經(jīng)濟(jì)過熱的首要目標(biāo)；二是房地產(chǎn)業(yè)存在很大局限性，城市土地資源是不可再生，住宅產(chǎn)品80%以上不流通；三是物業(yè)經(jīng)營(yíng)可以保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且物業(yè)經(jīng)營(yíng)有升值保值的功能。
投資人豪擲千萬只求一鋪
整個(gè)2009年，投資客格外青睞商業(yè)地產(chǎn)，全年賣出14318套，為武漢歷年商鋪賣得最多的一次。
去年上半年上市項(xiàng)目雖不多，熱度卻在節(jié)節(jié)上升。武昌東湖春樹里369間小商鋪，引來1100多人搶購(gòu)。盡管每平方米價(jià)格超過3萬元，有人仍一擲千萬買下4套。萬科金色家園樂活街、融科天城商業(yè)街也賣得輕輕松松。
到下半年，“開盤一個(gè)，火爆一個(gè)”，已不是一廂情愿的宣傳語，而是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。光谷步行街、萬科跨界LOFT、首義歡樂城等商業(yè)項(xiàng)目，至今還是市場(chǎng)熱點(diǎn)。
中科輝創(chuàng)武漢公司負(fù)責(zé)人介紹，鑒于房?jī)r(jià)正處于波動(dòng)期，多數(shù)投資人把目光轉(zhuǎn)向了商鋪。買下商鋪后，投資人多數(shù)選擇當(dāng)“甩手掌柜”，由物業(yè)公司統(tǒng)一“包租”，自己拿紅利�！胺�?jī)r(jià)不斷上漲，投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)性加大。與之相比，選擇總價(jià)合理、收益穩(wěn)定的商鋪，更能確保穩(wěn)妥升值。”很多淘商鋪者這樣說。事實(shí)上，為“方便”投資者，很多商鋪的面積都只有20平方米左右。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向內(nèi)地轉(zhuǎn)向
在這一波井噴行情中，武漢商業(yè)地產(chǎn)類型也在不斷豐富，如以地一大道、首義歡樂城為代表的地下商城，以嘉年華、華僑城、極地海洋世界為代表的娛樂地產(chǎn)，以漢口北批發(fā)第一城等為代表的專業(yè)市場(chǎng)，覆蓋了專業(yè)賣場(chǎng)、街鋪、底層商業(yè)、步行街到購(gòu)物中心的幾乎所有業(yè)態(tài)。
武漢大學(xué)經(jīng)管學(xué)院劉雙林教授分析，國(guó)家不斷對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控，“政策陰影”揮之不去，開發(fā)商投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)也在上升。轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，既是迎合高房?jī)r(jià)下開發(fā)商追隨投資人的市場(chǎng)舉動(dòng)，也是壓力之下的被動(dòng)選擇。
另外，在“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也格外討地方政府喜歡：不僅能帶來財(cái)稅、就業(yè)利好，還能大幅提升城市形象，被各地給予優(yōu)惠政策扶持。這些，都使得商業(yè)地產(chǎn)熊熊燃燒起來。
武漢理工大學(xué)教授潘辰教授則指出，由于一線城市競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，且開發(fā)成本極高，而二三線城市的城市化率普遍偏低、商業(yè)地產(chǎn)欠發(fā)達(dá)，正成為外來投資者的熱點(diǎn)領(lǐng)域。目前，不少商業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式均是在一線城市收購(gòu)，而在二三線城市開發(fā)。
潘辰同時(shí)提醒，與住宅開發(fā)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和人氣積聚，而目前很多零售類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，體量都很大，招商方式也差不多，有的還缺乏運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，后期能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)尚有疑問，投資人需要綜合考慮。
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