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市場觀察
深圳商業(yè)地產(chǎn)成交增兩成 投資由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)
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專家認為，此前深圳商業(yè)樓市價值被低估，必將為投資帶來新的機遇，但由于投資門檻較高，變現(xiàn)度低，租金回報率仍存在不確定性，對于資金實力有限的普通投資者來說，一定要警惕商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險。
投資由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)
在住宅市場調(diào)控政策頻出以及商業(yè)限外令取消等因素影響下，一手和二手商業(yè)地產(chǎn)價格攀升其實也是情理之中的事。知名地產(chǎn)專家半求就算了這樣一筆賬，二套住宅首付從20%翻番提高到40%，將投資的杠桿效應(yīng)縮減了50%。原來住宅之所以比商鋪、寫字樓更具有吸引力，就是因為商鋪、寫字樓的首付比例在50%。如今，二套住宅的首付也提高到40%，住宅、商鋪、寫字樓的杠桿效應(yīng)就被同化了，在這種情況下，租賃回報更高的商業(yè)地產(chǎn)的吸引力就會比住宅大100%以上。
不難得出這樣的結(jié)論：住宅剎車，寫字樓、商鋪開始發(fā)力。
2010年入市或?qū)⒁胧械膶懽謽俏飿I(yè)較多，而主體供應(yīng)量仍在福田和羅湖兩區(qū)，福田約占25%，羅湖約占60%。
中原地產(chǎn)寫字樓部總監(jiān)范進佳分析稱，深圳寫字樓價格的上漲在2009年得到了政策上的支撐。而商業(yè)地產(chǎn)限外令取消，為外資購買寫字樓物業(yè)打開了新的窗口。根據(jù)北京、上海以及國際大都市的現(xiàn)狀，深圳商業(yè)地產(chǎn)價值普遍被低估，同一地段的寫字樓比住宅的價格低很多，加之寫字樓多位于核心城區(qū)，屬于稀缺資源，升值空間大。
對住宅市場影響有限
近期，國家對住宅地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻繁出臺，廣大投資者再度陷入觀望，而出于對通漲預(yù)期和投資需求，一些置業(yè)者將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。中原地產(chǎn)工商鋪部總經(jīng)理何世勝預(yù)計，商業(yè)市場將吸引住宅市場中10%的中立投資者，但對住宅市場的影響非常有限。
然而，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻較高，需要首付50%以上，貸款利率也沒有優(yōu)惠，因此屏蔽了一部分資金承受能力較弱的投資者。而且商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期比較長，不易出手，變現(xiàn)度低，對于注重短期投資回報的投資者，吸引力還是較為欠缺，所以，何世勝預(yù)計，對普通住宅市場的影響不大。
警惕投資回報風(fēng)險
相比住宅，深圳投資者對寫字樓市場的認識還有待挖掘，范進佳建議，如果自身資金允許，可以趁早購買投資。
但是，目前銷售的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料，襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱，對于一般的中小投資者來說潛藏風(fēng)險。部分專家認為，2010年住宅市場的調(diào)控將對整個樓市的人氣必將產(chǎn)生影響，而商業(yè)地產(chǎn)不可能置之度外。戴德梁行深圳公司寫字樓部主管羅進良指出，目前寫字樓的投資回報率僅為3%—5%，他表示，3%的回報已經(jīng)是一個底線，寫字樓存在投資風(fēng)險，預(yù)計2010年，租金雖然會上升，但是也會相當溫和，隨著價格上漲，租金回報率可能反而有所下降，因此投資風(fēng)險會更大。
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