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地產商急轉入商業(yè)地產 物業(yè)稅若開征將有風險
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“五年來的宏觀調控從來就沒有涉及過商業(yè)地產�！迸耸俸V定地對《第一財經日報》記者表示。
開發(fā)商轉投商業(yè)地產
在潘石屹看來,商業(yè)地產歷來都是樓市里的乖孩子,從來不給政府惹事。
“老百姓對房價有意見,不是對寫字樓和商業(yè)地產的價格有意見�！迸耸俦硎�,盡管目前宏觀調控政策的矛頭紛紛指向了樓市的投資和投機行為,但對于商業(yè)地產來說,投資是正常的市場行為,“誰也不可能為了自己辦公的需要去買下一層寫字樓”。
由此,開發(fā)商業(yè)地產,無疑成為了目前地產行業(yè)中政策風險較小的一塊市場。
與精明的潘石屹一樣,不少住宅開發(fā)商逐步調整了自己的主戰(zhàn)場,紛紛轉投商業(yè)地產,諸如以開發(fā)長河灣住宅項目而盡人皆知的中坤集團,目前已將主要精力放在其正在開發(fā)的商業(yè)項目“大鐘寺國際廣場”。
對于從開發(fā)住宅轉向商業(yè)地產的原因,中坤投資集團有限公司總裁焦青表示,住宅是短線項目,投入大、回收快,但卻只能靠拼命拿地來實現公司的生存和延續(xù)。
“過去我們做長河灣住宅項目,環(huán)節(jié)比較少,相對簡單,是'小學生’做的事兒,后來我們做寫字樓中坤大廈,是'中學生’的水平,一直到現在的大鐘寺國際廣場項目才真正上升到了'大學生’的水平。”焦青坦言,從“小學生到大學生”的轉變是一個學習和提升的過程。
與潘石屹的散售不同,盡管大鐘寺商業(yè)廣場投資額超過40億元,但中坤仍然選擇了90%以上物業(yè)自持。
除了政策風險較小之外,焦青認為,中坤敢于長期持有經營商業(yè)地產的原因還在于,金融機構對商業(yè)模式已經成熟的經營性物業(yè)貸款非常支持,而具有地段好、基礎設施配套好等優(yōu)勢的商業(yè)地產項目也能夠吸引知名商家的進駐,帶來穩(wěn)定的租金收益。
物業(yè)稅若開征將有風險
然而,盡管商業(yè)地產的政策調控風險不大,但卻面臨著需求市場的疲軟。
根據世邦魏理仕的監(jiān)測,2009年,在金融危機影響下,北京寫字樓市場吸納量為53.8萬平方米,同比下降6.8%;零售商業(yè)市場租賃需求低迷,空置率同比上升2.8個百分點達到10.3%,租金也呈下滑趨勢。
“隨著全球經濟回暖,中國經濟步入穩(wěn)步增長階段,以及市場信心的恢復,北京2010年商業(yè)地產的市場需求將會進一步釋放,但市場競爭也將非常激烈�！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)研究部董事馬雪明分析認為。
而最近一段時間,一直令商業(yè)地產業(yè)較為放心的政策層面也偶有震動。
在近日召開的北京兩會上,北京市政協(xié)委員劉桓表示,開征物業(yè)稅可以從商業(yè)地產先行,目前針對商業(yè)地產開征物業(yè)稅的各種技術準備工作相對比較成熟,北京有望率先開征。“物業(yè)稅從商業(yè)地產開征具有雙重意義,首先可以規(guī)范商業(yè)地產征收物業(yè)稅的辦法,從中摸索經驗。此外,開征之后給百姓的信號是,更大范圍的物業(yè)稅征收也快了,可以看看百姓的反應�！�
有專家指出,商用物業(yè)一旦開征物業(yè)稅,在推高商用物業(yè)租金的同時,還會讓轉投商業(yè)地產的投資客再次止步。
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