牽動商業(yè)地產(chǎn)神經(jīng)九堡客運(yùn)中心商圈開始生根發(fā)芽

　　1月15日，杭州汽車東站送走了最后一班班車。隨之，歷經(jīng)了20年的東站商圈也正式“退役”。原本一批依附著老東站而繁榮的商家，是否會隨著客運(yùn)中心整體搬遷至九堡而集體轉(zhuǎn)移，繼續(xù)在已經(jīng)形成規(guī)模的新商圈中“安營扎寨”逐步壯大，從而形成更為密集的商業(yè)體系？
　　目前，圍繞在客運(yùn)站周邊的5大專業(yè)市場已經(jīng)正式掛牌營業(yè)，個體商家逐步入駐開業(yè)，其中就不乏東站的老商家。
    盡管眼下的營業(yè)仍處于起步階段，但他們紛紛表示，看好新客運(yùn)商圈未來的潛力。與此同時，由于商圈巨大的商業(yè)預(yù)期，周邊住宅銷售價格漲幅已達(dá)100%。
　　5大市場已掛牌經(jīng)營
　　2009年10月份，九堡客運(yùn)中心正式投入使用。時隔三個月，記者來到新客運(yùn)中心卻發(fā)現(xiàn)，一些零星的散客和幾位工作人員令這個近3000平方米的候車大廳內(nèi)顯得格外空曠。記者不禁擔(dān)心，這樣的客流量如何支撐起緊密圍繞客運(yùn)中心而建的一組龐大的商業(yè)體系。
　　據(jù)悉，新客運(yùn)商圈內(nèi)已經(jīng)有5大市場正式掛牌經(jīng)營。杭州四季青服裝城、玖寶精品服裝城、杭州國際服裝城、浙江華貿(mào)鞋城、大有時尚女裝廣場都在德勝東路北側(cè)一字排開。另外，根據(jù)規(guī)劃，西側(cè)是9萬平方米的新客站商業(yè)城，定位為小商品批發(fā)；東側(cè)是總面積達(dá)14萬平方米、共11層的歐華大廈，經(jīng)營綜合商貿(mào)；東南側(cè)是同樣定位為小商品批發(fā)經(jīng)營的九華商城，總面積3萬平方米。同時，客運(yùn)中心站的西南邊，是規(guī)劃中的車站綜合商貿(mào)功能區(qū)，其中囊括了賓館、銀行、會展中心。
　　從政府現(xiàn)有規(guī)劃以及已經(jīng)落成的商業(yè)模式來看，新客運(yùn)站勢必將成為以運(yùn)營為核心，輻射周邊數(shù)平方公里的高度密集大商圈。加之，德勝快速路，地鐵一號線等利好政策的兌現(xiàn)，新商圈將擁有巨大的“攏客”能力。而目前，新商圈的人氣又如何？記者走訪了幾個已經(jīng)開業(yè)的市場。
　　除了四季青和華茂鞋城一樓有些商鋪處于營業(yè)狀態(tài)外，其他商場的商業(yè)氛圍并不濃厚，可以用“冷淡”來形容，甚至有些市場還是“空城”。
　　“說實(shí)話，現(xiàn)在生意非常冷清�！彼募厩嘁患遗�裝店主不禁抱怨，“不過前幾天東站全部搬移過來后，人流量倒是有所增加了，我想以后這邊肯定會熱鬧起來的�！睋�(jù)介紹，她是去年10月首批進(jìn)駐的一批商家，每天還是能保證一定的交易量的。
　　另一位店主主動和記者聊起商場的人氣：“現(xiàn)在真正開業(yè)經(jīng)營的沒有幾家，很多門面都是商場自己拿幾件衣服掛著，找些門衛(wèi)、保潔人員看店充門面的。像我店里的衣服，也都是市區(qū)商場斷碼的拿過來擺賣而已，但是我們都對這個市場比較有信心的�！薄　�對此，四季青商場招商辦負(fù)責(zé)人表示，目前市場暫時“冷清”是必然的，因?yàn)榭瓦\(yùn)中心雖已試行半年，但還沒有正式大規(guī)模地投入使用。“與我們預(yù)計的每天至少達(dá)4.8萬的客流量還相差比較遠(yuǎn)。況且，形成一個成熟商圈需要一定的過程，商圈的繁榮更需要一個過程�，F(xiàn)在只能說還處于摸索階段，正在不斷地集聚客流。”
　　商鋪年租金普遍逾10萬元
　　客運(yùn)中心正東面的東大門商品交易中心目前正建設(shè)到地下二層，根據(jù)銷售人員介紹，一期商鋪已經(jīng)全部售完了�！艾F(xiàn)在20平方米商鋪35年的租金已經(jīng)達(dá)到100萬元，比2008年首次開盤的48萬元已經(jīng)翻了一番了�！苯酉聛恚�春節(jié)后即將銷售3層以上的二期商鋪，“看這個行情，價格應(yīng)該還有上漲空間�！�
　　作為目前經(jīng)營得比較熱鬧的四季青來說，租金多少是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的。據(jù)了解，一層位置比較好的、面積10平方米左右的店面為4年一簽，租金30萬元。二層以上的租金則會相應(yīng)便宜。
　　另一個商場，國際服裝城招商部經(jīng)理方如威介紹，按照目前的市場定價，他們商場內(nèi)18平方米的商鋪是2年一簽，租金21萬-22萬元；25平方米的30萬元；最大的40平方米現(xiàn)在已經(jīng)沒有了，基本按10.8元/天·平方米的方式收取租金。另外，在其西邊的大有時尚女裝廣場，一間30平方米的商鋪，4年一簽，租金是35萬元。
　　方如威稱，針對摸索階段的特殊情況，基本上各商場都推出了不同的優(yōu)惠政策。除了和四季青一樣實(shí)行免租金一年的優(yōu)惠以外，按合同簽訂時間入駐營業(yè)的商家還能享受減、免收物業(yè)稅、管理費(fèi)，以及獲得網(wǎng)上展示交易平臺等優(yōu)惠措施。
　　例如現(xiàn)在進(jìn)駐國際服裝城的商鋪，可享受”滿二送一”的優(yōu)惠政策，即簽約后滿兩年的商鋪，可免第三年的租金。
　　“從投資回報率的角度來看，商圈內(nèi)的好幾個市場都是比較有保障的，比如就在附近的紅星美凱龍家居商場�！币晃粡睦蠔|站搬遷過來的個體商家這樣告訴記者。
　　據(jù)悉，這一帶許多市場招商負(fù)責(zé)人均承諾業(yè)主，頭三年的投資回報在8%左右，到第四年就達(dá)到11%、第五年15%、第六年20%，到第七年回報比例能達(dá)到70%�！耙话愕纳啼佂顿Y回報大概都在8%-9%左右，這樣說來，我們這一帶商圈都算是高的了。而且對于客運(yùn)中心附近的商鋪到底能不能有這樣的回報率，我們心里還是有數(shù)的。否則也不會跟著到這里來繼續(xù)做生意�！�
　　新站“扶了一群，富了一群”
　　同時，客運(yùn)中心站附近的“原住居民”也得到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。去年10月，老東站整體搬遷至九堡的消息正式傳出后，客運(yùn)中心站周圍的小店面租金一路看漲。而且出租特別容易，小旅客、小餐館生意也更好了�！霸瓉泶蟾攀亲饨�10萬一年吧，現(xiàn)在我們都漲到30萬一年了！”
　　據(jù)了解，很多居民都把分得的4層拆遷安置房做了充分利用，3-4層用來自住，1-2層拿來出租，一般月租金都在1300-2500元/平方米不等。一居民戲稱，“建了新站，扶了一群，富了一群�！�
　　隨著德勝快速路、地鐵一號線、長途客運(yùn)站等等一大批城市公建項(xiàng)目，大家一致認(rèn)為，未來九堡地區(qū)會是一個現(xiàn)代化、國際化的交通樞紐。對于“地鐵商圈”、“高鐵時代”的說法，經(jīng)營者們普遍認(rèn)為，核心的地理位置和優(yōu)越的交通環(huán)境，必定能聚攏巨大人流，帶來巨大商機(jī)。
　　“我的經(jīng)驗(yàn)是市場是靠守的。”四季青服裝城的一位經(jīng)營者告訴記者，“未來這里會是一個人口達(dá)到60萬的繁榮商貿(mào)城鎮(zhèn)，現(xiàn)在虧點(diǎn)沒關(guān)系，關(guān)鍵是看以后。對面就是客運(yùn)中心，等這邊發(fā)展好了，就不做零售了，基本會以批發(fā)為主�！�