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市場觀察
持續(xù)低迷后租金“抬頭” 商業(yè)地產(chǎn)或成投資洼地
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與此同時，由地價蔓延至項目成交價的“商住倒掛”現(xiàn)象從2009年二季度開始持續(xù)至今，北京商業(yè)地產(chǎn)伴隨整體經(jīng)濟走好，或成為2010年投資洼地。
商住倒掛
據(jù)第一太平戴維斯最新統(tǒng)計，隨著跨國企業(yè)寫字樓需求的回升，北京寫字樓市場凈吸納量環(huán)比增加65.4%至28.1萬平方米。受吸納量影響，甲級寫字樓有效租金反彈2.6%，達到每平方米每月152.7元，這是近12個月來的首次上升。
對于在金融危機后遺癥中苦苦煎熬的寫字樓市場來說，租金止跌反漲無疑是最大的鼓舞。而更好的消息或許是從2009年二季度持續(xù)而來的“商住倒掛”現(xiàn)象，預(yù)示著北京商業(yè)地產(chǎn)處于價格洼地，2010年商業(yè)項目前景廣闊。
“這是兩個量的畸形變化”，北京萬通地產(chǎn)(9.24,-0.06,-0.65%)一位人士向《中國經(jīng)營報》記者分析，從2009年3月開始，住宅價格一路飆升，但是寫字樓仍在低迷中徘徊，“隨著5月、6月住宅‘地王’的涌現(xiàn)，這種價格的反差也越來越大。”
該人士舉例稱，北京燕莎附近的高檔樓盤“四季世家”以8萬元/平方米的價格開盤，首日就銷售近4億元，但在同一個區(qū)域，目前售價為2.9萬元/平方米、3.3萬元/平方米的兩個寫字樓物業(yè)卻難覓買家。2009年以來，CBD中心、崇文區(qū)、宣武區(qū)，住宅項目每平方米售價往往比寫字樓高出1萬元以上。
“商業(yè)地產(chǎn)被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的。”DTZ戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨表示，正常情況下，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。
在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，出租收益的稅收也比住宅要高，這被認為是如今“住宅熱、商業(yè)冷”的原因。
供應(yīng)新周期
經(jīng)歷2008年供需低谷的北京寫字樓和商鋪市場，2009年供應(yīng)量都大幅減少。然而在2010年，二者卻有不同的供應(yīng)走向。
“2010年，北京寫字樓將持續(xù)2009年供應(yīng)下滑的局面。”北京世邦魏理仕負責(zé)人告訴記者，全年北京將有9個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，提供65.1萬平方米寫字樓面積�！邦A(yù)計落成量少于過去5年年均76.5萬平方米的實際供應(yīng)水平，市場將進入存量消化階段�！�
而記者從權(quán)威第三方機構(gòu)拿到的一份報告則顯示，2010年北京寫字樓全年供應(yīng)為2009年的57.8%，而2011年的供應(yīng)將更低，僅為2009年的17%。
在中國不動產(chǎn)研究中心主任馬磊看來，開發(fā)停滯是2009年商業(yè)地產(chǎn)的整體特征，在北京2008年預(yù)計新開工面積大概600萬平米，但是2009年真正入市的商業(yè)面積不足300萬平方米。
“供應(yīng)減少是因為不少開發(fā)商看淡市場后，放緩開發(fā)步伐，而部分寫字樓則變身高檔公寓出售�！鄙鲜鰣蟾嬉嘀福讼碎L之后，預(yù)計2011年寫字樓總存量將比2010年增長2.8%，而2009年存量較2008年大增22%。
北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目也在2009年陷入供應(yīng)低谷，全年僅新增37.5萬平方米，同比下降67.2%�！奥涑闪看蠓陆档脑蛟谟谏虡I(yè)項目招商困難，”世邦魏理仕負責(zé)人如此解釋，“受金融危機影響，商業(yè)項目在2009年無法達到一半以上的出租率，很多零售商都暫停或者縮減了原有的開店計劃�！�
真正的壓力又將出現(xiàn)。記者了解到，2010年北京將有21個商業(yè)項目完工，2009年延遲的項目集中入場。
高力國際認為，盡管隨著中國整體經(jīng)濟的恢復(fù)，以及消費購買力的上漲，商業(yè)地產(chǎn)在需求方面將有所上漲，但新增供給的過剩將加劇業(yè)主間的租賃競爭，預(yù)計今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。
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