關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 市場(chǎng)觀察
市場(chǎng)觀察
房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)所趨 孰將獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷
 |
 |
民企派
特點(diǎn)：短、平、活
滾動(dòng)雪球 邊拿地邊開(kāi)發(fā)
優(yōu)勢(shì)：在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的膽量和氣魄上遠(yuǎn)超過(guò)港資派和國(guó)企派，并且在資金和開(kāi)發(fā)能力及規(guī)劃設(shè)計(jì)等招商方面，積累了具有一定的資本和經(jīng)驗(yàn)。
招數(shù)：采取“滾動(dòng)雪球”策略。一邊拿商業(yè)地塊一邊開(kāi)發(fā)商業(yè)地塊，然后用回收資金和銷售額再拿地，或者是用商業(yè)項(xiàng)目到銀行抵押再換錢拿地。
代表：民企派所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目近30個(gè)左右。典型代表有雅居樂(lè)、大連萬(wàn)達(dá)廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合生創(chuàng)展集團(tuán)的廣州T.I.T國(guó)際紡織城科貿(mào)園、正佳萬(wàn)豪、富力字號(hào)寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)及商鋪、再煌投資、方龍置業(yè)、高德置地集團(tuán)高德置地廣場(chǎng)天地、方園、江南、華安集團(tuán)、時(shí)尚集團(tuán)和方捷等地下商場(chǎng)。
點(diǎn)評(píng)：“滾動(dòng)雪球”是典型的“老母雞”房企做法。這種做法雖是中小型房企采取的策略，但不愧為方便、快捷、精明的措施。首先，一邊拿商業(yè)地塊一邊開(kāi)發(fā)，然后用回收資金和銷售額再拿地等；其次，會(huì)用最快方式搶奪市場(chǎng)份額和商業(yè)地塊，減少因資金鏈緊張的局面出現(xiàn)；再次，一旦獲得一定的利潤(rùn)，便馬上收回資金再投入到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
相對(duì)國(guó)企派，民企派資金實(shí)力沒(méi)有那么雄厚，有的民企資金鏈甚至相對(duì)緊張，采用這些招數(shù)，可以在短暫的時(shí)間融資，使資金鏈條順暢。近幾年，民企派在商業(yè)地產(chǎn)上突飛猛進(jìn)，開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目、銷售面積逐漸增多，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也越來(lái)越成熟，有的甚至成為領(lǐng)軍房企，典型的代表是富力地產(chǎn)。據(jù)了解，該房企不僅是住宅市場(chǎng)的地產(chǎn)大亨，目前，在珠江新城在建及待建的商業(yè)項(xiàng)目已接近20個(gè)，被業(yè)內(nèi)人士稱為珠江新城名副其實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷，發(fā)展前景不容小覷。
港資派
特點(diǎn)：快、短、穩(wěn)
快刀斬亂麻 拿地即開(kāi)發(fā)
優(yōu)勢(shì)：港資派在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作和項(xiàng)目管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商經(jīng)驗(yàn)等方面非常成熟，具備國(guó)企派的“穩(wěn)”和民企派的“短”，優(yōu)勢(shì)有別上述兩派。
招數(shù)：采取“快刀斬亂麻”策略。只要一有土地就立馬開(kāi)發(fā)，甚至招商先行，目的是盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和回收資金、獲取利潤(rùn)。
代表：目前港資派在廣州所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目近15個(gè)左右。如南豐匯、中州中心、惠潤(rùn)廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯。
點(diǎn)評(píng)：港資派的“快刀斬亂麻”策略及快、短、穩(wěn)的特點(diǎn)，是港資企業(yè)結(jié)合廣州本土特點(diǎn)的產(chǎn)物。港資企業(yè)走“穩(wěn)”路線，眾所皆知，但由于廣州是典型競(jìng)爭(zhēng)激烈的“商都”，這又不得不要求港資企業(yè)走“快”路線。
這一特點(diǎn)就決定了港資企業(yè)的開(kāi)發(fā)策略。首先，只要有土地就要立即開(kāi)發(fā)和招商，沒(méi)有時(shí)間再去考慮瘋狂儲(chǔ)備商業(yè)地塊，然后，盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和節(jié)約回收資金的時(shí)間，甚至以最快速度占領(lǐng)市場(chǎng)份額。同時(shí)，還會(huì)堅(jiān)持以保本為先，獲取利潤(rùn)為后的經(jīng)營(yíng)理念，最后，再想如何經(jīng)營(yíng)和管理，屬于典型的“小豬型”房企。在整個(gè)過(guò)程中，港資派主要考慮的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，目前太古匯等多個(gè)項(xiàng)目，本來(lái)已確定推出市場(chǎng)的具體時(shí)間，但卻“猶抱琵琶半遮面”遲遲未見(jiàn)完全“露臉”，推出市場(chǎng)的時(shí)間不斷延后。另外，位處琶洲的南豐匯項(xiàng)目，至今也是在內(nèi)部“低調(diào)”的招商中，這與港資企業(yè)的謹(jǐn)慎作風(fēng)不無(wú)關(guān)系。
國(guó)企派
特點(diǎn)：穩(wěn)、準(zhǔn)、狠
占地為王先拿地為上策
優(yōu)勢(shì)：國(guó)企派在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力和資金及招商條件上，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
招數(shù)：采取占地為王的策略。不管商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、供應(yīng)及中央政策調(diào)控如何，以搶奪商業(yè)用地為先，然后再想用途和招商，最后才想怎么占領(lǐng)市場(chǎng)份額。
代表：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州國(guó)企派所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目近15個(gè)左右，代表項(xiàng)目有城建字號(hào)寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)、保利字號(hào)寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)、中石化大廈、廣晟國(guó)際、中信廣場(chǎng)、中海等。
點(diǎn)評(píng)：所謂“手中有地心中不慌”，先籌備足夠多的商業(yè)土地，然后才逐步的開(kāi)發(fā)再招商，最后才想如何占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，國(guó)企派是屬于典型的“大象型”房企，具有其他派別沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)：一有資金實(shí)力，二有融資渠道保證，三有背景保障。
從目前國(guó)企派來(lái)看，大多是開(kāi)發(fā)住宅的領(lǐng)軍房企，這部分房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可謂來(lái)勢(shì)兇猛。如城建和保利等，一直以來(lái)都是做住宅為主，卻在今年突轉(zhuǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)透露，城建地產(chǎn)已把發(fā)展重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)上，今年就有西塔等兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目上市；而保利地產(chǎn)也狂吞琶洲的四個(gè)地塊，有業(yè)內(nèi)人士透露，可能主要用做商業(yè)項(xiàng)目。
但我們不能不提的是，今年國(guó)企派的資金鏈略顯緊張一點(diǎn)，主要是“拼命”拿地花了銷售款。如保利地產(chǎn)在去年的12個(gè)月中，有8個(gè)月重金搶地，累計(jì)花掉了420多億元，其中9月和12月，買地資金分別接近百億元，而該公司去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元。
專家看法 房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是大勢(shì)所趨
隨著政府規(guī)劃和投資者市場(chǎng)定位的逐漸轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含更多的價(jià)值，這也是保利、中海、富力、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)、廣州城建紛紛大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的主要原因。開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已成為目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。
近幾年來(lái)，不管是國(guó)企還是民企都把視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國(guó)各地的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)也都備受青睞，所以，地產(chǎn)大亨大舉轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，是一種轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。去年，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并非個(gè)例，如萬(wàn)科、中糧、綠地、寶龍、合生創(chuàng)展等紛紛大舉進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
近期開(kāi)發(fā)商加大投資力度與政府支持和樓市形勢(shì)有關(guān)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的不僅是人流量，還會(huì)使周邊的土地升值，這在無(wú)形中給地方政府帶來(lái)另一筆收益。例如，廣州正在打造珠江新城和2010年舉辦亞運(yùn)會(huì)及開(kāi)發(fā)白云新城，除了地方政府支持，去年住宅增長(zhǎng)過(guò)快透支了未來(lái)空間。因此，今年公寓市場(chǎng)可能會(huì)面臨一些調(diào)整，部分開(kāi)發(fā)商由此也加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。
對(duì)于這股商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮，除了預(yù)期住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)空間的縮小外，還與開(kāi)發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景有密切關(guān)系，希望通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，完善公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)模式。因此，商業(yè)地產(chǎn)投資的背后，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行資產(chǎn)的配置組合。
避免惡性競(jìng)爭(zhēng)需提高準(zhǔn)入門檻
在市場(chǎng)需求有限的情況下，開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)今年商用物業(yè)的新增供應(yīng)？有專家指出，只有把市場(chǎng)這個(gè)“蛋糕”做大才是避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的良招。但筆者認(rèn)為，除了把市場(chǎng)做大以外，更重要的是從政策層面加大商業(yè)地產(chǎn)的門檻、出臺(tái)約束政策是根本。
在市場(chǎng)份額有限的情況下，隨著今年200多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，商業(yè)地產(chǎn)不可避免的將面臨重新被分配的競(jìng)爭(zhēng)格局，不管開(kāi)發(fā)商是港資派、民企派還是國(guó)企派，都會(huì)努力去搶占有限的市場(chǎng)份額，如果沒(méi)有約束政策，則不可避免出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。
從目前三派之間的實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已形成“三派鼎立”的壟斷趨勢(shì)。其中，民企派在開(kāi)發(fā)商和所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量較多，可謂是市場(chǎng)的領(lǐng)軍者，而其他兩派在實(shí)力和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量上則是旗鼓相當(dāng)。因此，今年國(guó)企派與港資派是搶奪商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)份額最為激烈的兩派。在這種情況下，單純依靠擴(kuò)大市場(chǎng)份額已不能從根本上解決問(wèn)題。
要想從根本上避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，就要從商業(yè)地產(chǎn)門檻入手，在政策層面上把商業(yè)地產(chǎn)門檻提高，在資金等方面對(duì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行限制，同時(shí)，對(duì)已進(jìn)駐這一領(lǐng)域的房業(yè)，出臺(tái)一些從緊的商業(yè)地產(chǎn)政策來(lái)約束其行為，這才是最關(guān)鍵的。
|
|