商用物業(yè)迎來擴(kuò)容年 寫字樓供應(yīng)面臨兩大競爭

天津市寫字樓供應(yīng)、吸納及空置率
    GDP增長16.5%、固定資產(chǎn)投資增長47.1%、城市居民人均可支配收入增長10.3%、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長21.5%……周一(1月25日)市政府正式公布的天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)字，給滯后于2009年住宅市場的商用物業(yè)市場帶來了信心。
    結(jié)合《天津政府工作報(bào)告》中提出的2010年生產(chǎn)總值增長13%、財(cái)政收入增長12%、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長20%、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長16%等經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測，2010年天津商業(yè)地產(chǎn)市場將加速完成續(xù)勢過程，在良好城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境及新一代產(chǎn)品增量供應(yīng)的推動(dòng)下，逐步活躍并有望成為今年樓市的新動(dòng)力。
今年商用物業(yè)將大幅增量
    2009年住宅市場的異常火爆，反襯出商用物業(yè)市場的相對平和。金融動(dòng)蕩及房地產(chǎn)發(fā)展面臨的結(jié)構(gòu)調(diào)整使多數(shù)城市商用物業(yè)交易清淡，但是在城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及火爆的住房市場帶動(dòng)下，本市商業(yè)地產(chǎn)市場從2009年第二季度起逐漸回暖。
    國際物業(yè)顧問戴德梁行、仲量聯(lián)行(天津)等機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的研究報(bào)告指出，繼2009年上半年的短暫停滯后，國內(nèi)外零售商在天津的擴(kuò)張步伐逐漸加快，寫字樓市場也從2009年第三季度呈現(xiàn)較為活躍的態(tài)勢。
    據(jù)市統(tǒng)計(jì)局及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，需求的增加及“房產(chǎn)新政”效應(yīng)促使2009年天津房地產(chǎn)市場迅速回暖，全年商品房銷售面積1590.02萬平方米，比上年增長27%。其中商品住宅銷售面積達(dá)1329萬平方米，零售商用物業(yè)、寫字樓及工業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)交易約260萬平方米，占總成交面積約16%。
    仲量聯(lián)行及戴德梁行對天津2010年計(jì)劃投入使用的商用物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)后預(yù)測，2010年將是天津零售商用物業(yè)供應(yīng)高峰，如果沒有施工延期的情況出現(xiàn)，預(yù)計(jì)零售商用物業(yè)將在去年逾130萬平方米供應(yīng)量基礎(chǔ)上有較大增量，而寫字樓市場將在去年逾16萬平方米基礎(chǔ)上，今年投入使用27萬平方米左右，比去年增量三成以上。
    專業(yè)人士認(rèn)為，商用物業(yè)供應(yīng)增量主要有兩個(gè)原因，一是去年金融風(fēng)暴抑制了商用物業(yè)特別是寫字樓市場需求，使部分物業(yè)放慢了面市腳步，直到去年年末才開始加快投入使用，這些項(xiàng)目多數(shù)都將集中在今年入市。二是基于天津城市發(fā)展帶來的良好預(yù)期。市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，2009年天津市消費(fèi)市場持續(xù)活躍，且城鄉(xiāng)消費(fèi)潛能均得到釋放。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上一年增長21.5%，創(chuàng)1994年以來新高。同時(shí)，服務(wù)業(yè)發(fā)展加快。服務(wù)業(yè)比重達(dá)到43.5%。40個(gè)重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，一批特色街區(qū)投入運(yùn)營。這些服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，將帶動(dòng)天津就業(yè)及居民消費(fèi)水平的提高和商用物業(yè)需求量的增大，進(jìn)而帶動(dòng)了商用物業(yè)的投資開發(fā)。
寫字樓供應(yīng)面臨兩大競爭
    仲量聯(lián)行年終報(bào)告顯示，受金融風(fēng)暴影響，2009年上半年之前寫字樓需求明顯減少、成交價(jià)格及租金都持續(xù)下滑，但是2009年下半年開始內(nèi)資吸納量開始增大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)成為天津?qū)懽謽侵饕�需求者之一，�?007、2008年成交占5%以下，增加至2009年的18%。房地產(chǎn)企業(yè)大量入駐，也反映出各地企業(yè)對天津房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱情。
    分析人士認(rèn)為，企業(yè)對天津的投資開發(fā)熱情首先得益于天津經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展前景。首先，以南京路、小白樓傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)及海河沿線、南站CBD新興市區(qū)為核心的商務(wù)功能區(qū)建設(shè)招商日趨完善、活躍。其次是濱海新區(qū)開發(fā)建設(shè)翻開歷史新篇章，于家堡金融商務(wù)區(qū)、響螺灣商務(wù)區(qū)等加緊投入建設(shè)，為未來寫字樓市場帶來更大發(fā)展空間。另外，國內(nèi)外資金紛紛涌入也給天津商用物業(yè)帶來了需求空間。截至2009年末，全市金融機(jī)構(gòu)(含外資)本外幣各項(xiàng)貸款余額達(dá)11152.19億元，增長47.2%，位居全國前列，全年實(shí)際直接利用外資90.20億美元，增長21.6%。截至年末，世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)有136家落戶津門。這些都意味著天津?qū)懽謽堑壬逃梦飿I(yè)將成為更多外來企業(yè)的投資、使用目標(biāo)。
    仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，隨著環(huán)球金融中心等一批地標(biāo)性高端寫字樓陸續(xù)建成，2010年寫字樓市場將呈現(xiàn)新的布局調(diào)整，寫字樓主力供應(yīng)將集中在南京路及海河沿線金融商務(wù)區(qū)，租金價(jià)格將有更多議價(jià)空間。
    戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為，2010年天津?qū)懽謽堑脑隽抗��?yīng)面臨兩大競爭，一是2009年天津市新增寫字樓面積約16.4萬平方米，比前兩年有了很大的提高，但是新增吸納量為5.1萬平方米，導(dǎo)致了寫字樓的空置率上升，達(dá)到10%以上，因?yàn)楹推絽^(qū)連續(xù)兩個(gè)季度都有新項(xiàng)目入市，寫字樓的空置率達(dá)到了27.55%歷史高點(diǎn)，而今年約27萬平方米的供應(yīng)量，將進(jìn)一步產(chǎn)生更大的空置率壓力，將使部分寫字樓面臨優(yōu)勝劣汰。
    二是寫字樓面臨產(chǎn)品升級(jí)換代。目前天津市高品質(zhì)寫字樓較少，大部分寫字樓都有散售部分，整租比較少，目前很多寫字樓存在問題，如缺少比較固定的用餐場所，時(shí)常有送餐小販穿梭其中，影響寫字樓的整體形象；電梯配備不足，上下班高峰時(shí)段擁擠現(xiàn)象嚴(yán)重；停車場面積普遍不足，妨礙業(yè)主出行。
    在寫字樓售價(jià)和租金方面，魏東分析說，2008年開始，因?yàn)榻鹑谖�機(jī)的影響，寫字樓的租金一直呈現(xiàn)平緩的下滑趨勢。在2009年后兩個(gè)季度，開始平穩(wěn)。受火爆的住宅市場及內(nèi)需市場的帶動(dòng)，寫字樓的售價(jià)也有所增加，四季度較三季度增長了約11%。從未來發(fā)展看，在全國城市中，天津?qū)懽謽谴媪咳员容^低，北京寫字樓存量目前在全國最高是616萬平方米，僅次于東京和巴黎，而東京寫字樓的數(shù)量是2240萬，可見我國大城市寫字樓數(shù)量還是有較大差距。
零售商用物業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)兩大亮點(diǎn)
    天津商用物業(yè)的信心恢復(fù)在零售商業(yè)物業(yè)交易上表現(xiàn)較為突出。據(jù)仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，繼2009年上半年短暫停滯后，各類國際零售商重新開始在天津擴(kuò)張。屈臣氏在2009年新開了五家分店，天津第一家COACH在伊勢丹開業(yè)，第一家Y-3店也在海信落戶。2009年零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及面市使用主要有兩大特點(diǎn)，一是海河沿線、濱江道等傳統(tǒng)商圈中特色商業(yè)街陸續(xù)投入使用，二是各區(qū)域大型購物中心等國際化商用物業(yè)啟動(dòng)預(yù)租，這意味著未來新的國際主力店和其他知名零售商的進(jìn)駐，它們的出現(xiàn)預(yù)計(jì)將改善很多現(xiàn)有零售項(xiàng)目缺少娛樂休閑設(shè)施和品牌組合雷同的問題。
    戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部董事馬康麟等機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，天津良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，特別是在GDP數(shù)據(jù)消費(fèi)比例提高34%，說明天津消費(fèi)水平的提高。展望未來零售商用物業(yè)供應(yīng)，隨著COACH、UNIQLO、Y-3、OTIVI等知名品牌落戶天津，今年H&M等新品牌以及久光等百貨品牌有望陸續(xù)進(jìn)駐，從而帶動(dòng)本市商用物業(yè)業(yè)態(tài)組合全面提升品質(zhì)。預(yù)計(jì)今年零售商用物業(yè)供應(yīng)將有兩大亮點(diǎn)，一是市場整體呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢，超出傳統(tǒng)商圈范圍以外的新商圈即將形成。二是大型購物中心、特色商業(yè)街區(qū)店鋪及影城和多媒體設(shè)施將增量面市加速投入使用。
    隨著城市建設(shè)的深入，更具時(shí)代氣息、符合現(xiàn)代人生活節(jié)奏、個(gè)性鮮明的新商圈正在形成。如恒隆廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場等重量級(jí)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將打破傳統(tǒng)格局，形成多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，同時(shí)，隨著海河重要節(jié)點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)，以及地鐵2、3、9號(hào)線臨近投入使用，海河旅游休閑經(jīng)濟(jì)帶、水上運(yùn)動(dòng)大世界等標(biāo)新立異、主題突出的新商圈，以及東部津?yàn)I大道，西北的中山路，西南的奧體中心等區(qū)域新興商圈也將加速成型。
    天津市規(guī)劃今年將打造海河新的八大節(jié)點(diǎn)，包括泰安道、津?yàn)硰V場擴(kuò)展區(qū)、解放廣場、新文化中心和南站等，到年底使海河兩岸整體面貌基本形成。今年將把和平路、濱江道、南京路地區(qū)打造成總長度3500米的國內(nèi)最長的繁華商業(yè)區(qū)。重點(diǎn)在五大道核心區(qū)，把民園地區(qū)劃分成六個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)，包括旅游核心區(qū)、小酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等。此外還將建設(shè)意大利風(fēng)情區(qū)二期工程，泰安道英式風(fēng)情區(qū)改造建設(shè)、在河西區(qū)原天津德租界打造萊茵小鎮(zhèn)，建成一個(gè)特色鮮明、集歷史人文價(jià)值與商業(yè)價(jià)值于一體的德式風(fēng)情街。
    據(jù)商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士介紹，特色商業(yè)是指在一整片的區(qū)域內(nèi)打造相同產(chǎn)業(yè)集群，這樣可以形成比較優(yōu)勢，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇。如西單商業(yè)街區(qū)、中關(guān)村電子產(chǎn)品市場、木樨園服裝市場等。區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)，各地著名的區(qū)域特色商業(yè)有助于提升城市旅游業(yè)的競爭力，同時(shí)可以吸引消費(fèi)者購物的傾向，可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。區(qū)域特色商業(yè)的集群發(fā)展有利于消費(fèi)者對特色商品的比較和選擇，是消費(fèi)者購物的偏好區(qū)域，隨著人文環(huán)境的改善，區(qū)域特色商業(yè)將會(huì)成為未來商業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn)。
    特色商業(yè)街具有很濃的生活體驗(yàn)感，就像上海新天地那種味道，因此吸引了很多本地及外來人士。所謂生活方式、生活感受不單純是購物，而是更加注重自己的體驗(yàn)。特色商業(yè)街是表達(dá)一種生活方式最典型的場所，因?yàn)檫@種開放式的街區(qū)，有一些氛圍、一些概念要慢慢形成，因此也具有新鮮感。
    在租金方面，預(yù)計(jì)今年將比較平穩(wěn)。