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張宏偉：深度解析"外灘國際金融服務中心"百億地王
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上海有史以來最貴的一幅土地"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）位于上海國際金融中心建設核心承載區(qū)域--"一城一帶"的核心位置，總用地面積5.7公頃，2010年2月1日標出90億的底價，毫無疑問，這個地塊也將成為中國地王級別的一份子。
這次土地出讓有別于以往慣用的的出讓模式。此前，通過預公告環(huán)節(jié)，已經篩選出四家競買人成為參與最后競標的候選。分別是：證大、新黃埔兩家獨立競標，復地聯合體（復地集團30%，上海復星科技25%，臨海25%，上海嘉投20%）、中華企業(yè)聯合體（中華企業(yè)35%，太平洋人壽35%，泰康人壽30%）。
經過今天下午的競拍，2010年地王誕生！"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）出讓面積4.55萬平方米，地上總建筑面積27萬平方米的外灘8-1地塊被證大以92.2億元摘得，折合地面樓板價34148元/平方米，該價格也刷新了之前的單價地王記錄。
今天拍的"百億地王" "外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）地塊盡管位于外灘金融中心的核心地帶，但是溢價不是很高，沒有超過50%，相比"國十一條"出臺前土地拍賣溢價300-400%的局面有所緩和。
以下筆者從四方面來深度解析"外灘國際金融服務中心"百億地王。
第一方面，多種因素造就開發(fā)商拿地比較謹慎、理性的狀況 與"百億地王"溢價不高之緣由。 究其原因，筆者認為有以下幾個方面：
（1）國家樓市調控政策頻發(fā)，從"國四條"到"國十一條"，再到2010年上海"兩會"俞正聲市委書記關于調控樓市的發(fā)言，讓開發(fā)商看到未來樓市政策從緊的預期，"識時務者為俊杰"，誰出風頭政府必然是"槍打出頭鳥"。因此，開發(fā)商在拿地上開始有所謹慎，以防過高溢價的土地儲備給自己帶來開發(fā)上過重的負擔；
（2）上海市政府近期收回了8塊到期未開發(fā)的閑置用地，政府在打擊開發(fā)商"囤地"上有了切實的行動，盡管這只是打擊囤地的開始，但這種"殺雞儆猴"的動作也威懾了開發(fā)商，因此，現在開發(fā)商拿地上也比較謹慎；
（3）今天拍賣的這些地塊相對來說地塊位置比較好，因此總價相對會比較高，百億地王的地價款也不是小數目。開發(fā)商經過2009年"圈地運動"之后，又面臨年底年初公司項目開發(fā)所需物料的大量訂購，這使開發(fā)商短期內在資金周轉讓有所困難。從"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）的開發(fā)環(huán)節(jié)上來講，開發(fā)商不能再像東方海外那樣長期"囤地"、之后打包出讓而獲得土地投資收益，因此，在拿地上應該謹慎考慮。
（4）"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）有可能要執(zhí)行首付50%的土地出讓金，這讓開發(fā)商參與競拍的時候比較謹慎。在商業(yè)銀行存款準備率上調5%背景下，對于樓市來講，中央銀行提高法定準備金率，和目前剛剛出臺的"國十一條"等樓市調控政策的作用相互互動，國家開始運用金融手段結合樓市具體措施對于樓市開始調控。從這方面來考慮，開發(fā)商從銀行融資獲得地價款的難度將增加，開發(fā)商從銀行融資的代價相對比以前要高，因此開發(fā)商參與競拍也比較謹慎。
第二方面，上海"兩個中心"背景下："百億地王"上海外灘國際金融中心地塊的前景預期。
"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）在未來"上海國際金融中心"建設過程中的地位是毋庸置疑的，"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）的開發(fā)、建設及正式運營勢必引起金融業(yè)、房地產業(yè)，甚至整個上海的關注。
首先，"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）在未來不僅僅是"上海國際金融中心"的一個新"地標"，也是外灘、上海的一個新的"地標性建筑"。"地標"意味著標桿的、引領行業(yè)發(fā)展的巨大作用，"百億地王" "外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）"地王"自出身就是個"掌上明珠"。
其次，"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）對于凝聚與國內外金融業(yè)、現代服務產業(yè)、大型企業(yè)總部到上海安家，對于快速促進上海國際金融中心硬件、軟件方面的發(fā)展與建設，對于"兩個中心"的建設都有積極的意義。
第三、"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）有可能采用"綠色"標準，響應政府和市場對于"低碳"的呼聲。"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）有可能因此成為在商業(yè)地產領域繼大虹橋商務區(qū)之后采用 "低碳"標準的建筑典范。
第三方面，房企由"競爭"轉為"競合"，房地產行業(yè)逐漸走向成熟。
自廣州亞運地塊競拍開始，土地市場上首次出現房企聯合體共同拍地的現象，最終該地塊由富力聯合體255億拿下。
"外灘國際金融服務中心"（8-1地塊）同樣也出現了復地聯合體（復地集團30%，上海復星科技25%，臨海25%，上海嘉投20%）、中華企業(yè)聯合體（中華企業(yè)35%，太平洋人壽35%，泰康人壽30%）參與競拍的局面。最后由證大和中華企業(yè)入圍中標候選人，進入競價階段。其實，無論此次勾地結果如何，房企由"競爭"轉為"競合"，讓我們看到房地產行業(yè)逐漸走向成熟的希望。
在樓市宏觀調控的背景下，各大開發(fā)商未來面臨資金鏈從緊的預期，房企由競爭轉為"競合"，百億超級"地王"背后各地產大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，為了拿地獲得今后開發(fā)收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產也好，各參與開發(fā)商各家有各家的打算。
但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調控的背景下，房企之間由"競爭"轉為"競合"，毫無疑問是為了規(guī)避投資開發(fā)風險，"有福同享"。在這方面主要體現在三方面：
第一、各大房企通過合作，在項目運作資金上、在招商資源上可以相互借力，共同完成對項目的開發(fā)和招商運作，提高項目運作的投資回報率；
第二、各大房企由"競爭"轉為"競合"，通過房企的品牌疊加的優(yōu)勢，打造一個更為強勢的項目品牌成為可能。
第三、房企之間由"競爭"轉為"競合"對于房地產企業(yè)發(fā)展擴張之路有了新的啟示，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯合的方式進入房地產市場，尤其是外地房企通過與本地房企合作進入一個新的房地產市場、領域將成為房企擴張的新方式，這樣不同房企之間可以優(yōu)勢互補，在項目合作中發(fā)展共贏。
第四方面，關于土地預申請制度（上海版勾地制度）。
土地預申請制度（上海版勾地制度）一定程度上是開發(fā)商對政府"公關實力"和資金實力的比拼。政府對于開發(fā)商的選擇更具主動權，而不是完全靠市場的力量決定土地使用權的歸屬。
在2月1日外灘金融國際金融中心勾地現場的先期綜合評分中，中華企業(yè)聯合體奪得最高分139.56分！最后由證大和中華企業(yè)入圍中標候選人，進入競價階段。這樣的操作方式，一定意義上也體現開發(fā)商之間對政府"公關實力"、資金實力、技術實力等方面的比拼。
從政府的角度來說，上海版勾地制度一方面有利于選擇資質好的、符合項目開發(fā)商要求的企業(yè)，有利于不同定位的開發(fā)商之間進行分工協作，避免非專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)不熟悉的物業(yè)類型。另一方面，由于政府對于土地使用權最終歸屬有決定權，因此，一些少數有品牌、有資質、有公關能力的開發(fā)商最終會獲益較多，這樣的話，最終土地資源將最終壟斷在少數的大的開發(fā)商手中，未來房地產行業(yè)或形成少數開發(fā)商"壟斷"行業(yè)的發(fā)展局面。
因此，對于開發(fā)商來講，土地預申請完之后還需進行招拍掛，土地出讓金最終給也不會少拿多少，最終只不過是為了拿到地塊，開發(fā)商對政府增加了"公關成本"而已。
土地預申請制度本身不可以解決土地的供需矛盾，土地預申請制度是土地出讓適度，不是土地供應制度，土地供應制度最終可以影響到土地的供求關系，土地預申請制度對于土地市場供求關系沒有太大的影響。
土地預申請制度也無法抑制"地王"的產生。盡管土地預申請制度可以避免價高者得，但是經過招拍掛后的第二高價，第三高價，甚至第十高價，仍然是已經處于高位的土地價格，這樣的價格其實和地王差距并不太遠，基本上還是屬于"地王"級別的范疇。
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