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市場觀察
樓市依舊是賣方市場？看開發(fā)商如何做老大
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在世博會、兩個中心、大浦東、迪士尼等多重利好因素影響下，浦東新區(qū)成為了上海房地產(chǎn)市場里最受人關(guān)注的區(qū)域之一。供應大戶以及成交巨頭的雙重稱呼顯示著浦東新區(qū)在全市市場中的重要地位。
不過根據(jù)搜房網(wǎng)房源中心統(tǒng)計顯示，2010年上海樓市預計開盤的數(shù)百個樓盤中，浦東僅占份額的9％，遠低于2009年的20％，供應情況或?qū)⒋蟠罂s水。而與此同時，有民意調(diào)查表示，相對于浦西而言，不少購房者更看好浦東未來幾十年的發(fā)展前景，將會選擇在浦東買房安家落戶。兩相對比，浦東的賣方市場情況愈加突出。記者走訪了浦東新區(qū)高行、張江等新老板塊的鉑庭、日月光水岸花園等樓盤時發(fā)現(xiàn)，售樓處都擠滿了前去咨詢、看房的人。面對購房者的虔誠，開發(fā)商或坐地漲價、或捆綁銷售，一些看來有損品牌形象、也會對市場次序造成負面影響的行為有所增多。
第一站 鉑庭 將坐地漲價演繹到極致
開盤日期Ｎ次延后 一批房源分三批賣
上個周末，記者來到了位于俱進路金高路口的鉑庭售樓處。不足50平方米的售樓大廳擠滿了前來詢問和看房的人。一名銷售人員拿著擴音器說：“大家可以到沙盤處聽工作人員具體講解，但我們1月底不會開盤了。預計要到3月份再推出新房源，具體時間和價格屆時將另行通知。”
聽到這樣的話，旁邊的馬小姐等購房者無奈道：“又玩這招啊，另行通知N回了！”馬小姐介紹說，鉑庭第一次開盤就用這招拖延了半年之久。
2009年7月上旬，鉑庭通過公開渠道表示：7月底可以預約辦理VIP卡。當馬小姐和家人去登記的時候，卻被告知售樓處還在建，不方便接待客戶。8月5日，售樓處打電話來說，大概會在9月份開盤，價格未定。到了9月7日，馬小姐又被告知，預計到10月初才能開盤，不過總算可以登記了，但并沒要求馬小姐付錢辦卡。
然而很快到了9月底，鉑庭還是沒有任何要開盤的跡象�？粗蟹績r在蹭蹭的上漲，干等了2個月的馬小姐有些氣惱了，但售樓人員安慰她說，耐心等等，10月份開盤的把握性非常大的�？捎忠粋�月過去了，直到10月28日，她們還未接到開盤通知。售樓處此時給出的解釋是，正在做售樓現(xiàn)場的裝修，11月初將推出樓盤沙盤和樓書，且年底前是肯定開盤的。
11月底，鉑庭終于正式開始辦理5萬元VIP卡。在眾人3個多月虎視眈眈的等候下，第一批300多張VIP卡在3個小時內(nèi)認購完畢。而在12月5日，鉑庭正式看盤。原定全部推出的300多套房源在當日只推出了其2號樓的102套房源，當天售罄。
馬小姐當時并沒有搶到房源，也只能等待樓盤下一批開盤看能不能買到。就在2009年12月底，樓盤公布了預計2010年1月份開盤的信息。當馬小姐認為這次開發(fā)商會選擇在春節(jié)前再火一把的時候，售樓處再次更改消息稱，預計3月底開盤。
“又是預計、估計、大概”，馬小姐說，開始時也沒想到開發(fā)商會反復推遲開盤時間，等到后來發(fā)覺時，就有不甘心和進退兩難的感覺了。
市場好 延后銷售等于坐增純利
鉑庭去年12月5日的開盤均價在1.8萬元/平方米。這比7、8月份時周邊1.5萬元的單價高出了3000元左右。當問到馬小姐等一批“忠實”購房者，為什么不選擇早點放棄購房時，他們稱考慮鉑庭就是其位于高行新興板塊且價格偏低的因素。
據(jù)了解，高行板塊正在打造一個以湖心島為核心、四周“綠肺”環(huán)繞的以生態(tài)居住為主的國際化社區(qū)。相比聯(lián)洋、碧云等國際化社區(qū)，高行的生態(tài)優(yōu)勢仍顯突出。高行已啟動了1500畝生態(tài)湖泊和5.74平方公里的綠地建設(shè)，這樣的綠地面積相當于兩個世紀公園的占地面積；而地鐵6號線翔殷路站的開通，又使得高行板塊真正成為連接浦西北部的交通樞紐。金地、綠地等品牌開發(fā)商陸續(xù)進入，板塊價值慢慢提升。去年9月底，仁恒地產(chǎn)以26.14億元拿下當?shù)亍吧m·外高橋”四個純住宅地塊，折合樓板價1.6115萬元/平方米。
位于俱進路90弄的鉑庭，也是以靠近森蘭綠地為賣點進行銷售。在仁恒拿地的背景刺激下，鉑庭也和周邊其他樓盤一樣伺機漲價，不過其價格一直比周邊中冶尚城、綠地威廉等2.3萬元的單價低很多，這也是吸引一部分購房者前往的原因。
但是在上周末，等待著的購房者除了聽說推盤又要延后外，還聽到某一售樓小姐說，預計3、4月份開盤價將調(diào)整到1.9萬-2.5萬元/平方米。這令購房者非常不滿，他們質(zhì)疑，鉑庭之前以種種理由推遲開盤，而且進度也從原本宣傳的一次推出全部房源，變成了分三批推出，其行為都是為了漲價。
據(jù)了解，鉑庭總建筑面積35031平方米，由3棟17層和1棟11層建筑組成，總共房源也就300多套。小區(qū)規(guī)模和設(shè)計屬于一般水平，多套房源的房型設(shè)計還存在著中國人所忌諱的“大門對著馬桶”的風水問題。而開發(fā)商僅是三級資質(zhì)，開發(fā)經(jīng)驗極少；關(guān)鍵是小區(qū)周邊配套設(shè)施簡單，主要依靠對面次新房幸福小鎮(zhèn)的小商品生活配套。其離地鐵站也有大概半個小時的步行距離，而不遠處還有大片的高行老街棚戶區(qū)。
購房者稱，鉑庭的綜合素質(zhì)根本無法與品牌開發(fā)商仁恒抗衡。仁恒一貫走豪宅路線的，按照此前業(yè)界推斷的仁恒樓盤預售價3.5萬元/平方米的水平，鉑庭是不是要一路直追？而且開發(fā)商這種惡意拖延開盤時間、臨時減少推房數(shù)量的做法，是對購房者極度的不負責任，幾乎是有“玩弄”之嫌！
第二站 日月光水岸花園一月均價漲近兩千
附送車位 有強制搭售之嫌
位于張江板塊青銅路丹桂路口的日月光水岸花園，目前在售一期推出的7號樓剩余房源。在現(xiàn)場記者了解到，7號樓還有數(shù)套90平方米的2房2廳1衛(wèi)和110平方米的2房2廳2衛(wèi)。銷售人員稱，現(xiàn)在買房送地下停車位，均價在2.5萬元/平方米左右。
當購房者問詢能否不要車位，還按去年12月份均價2.3萬元/平方米的價格出售時，遭到銷售人員拒絕。一名王姓在場購房者簡單地算了一筆賬，一個月時間里，均價漲了兩千左右，將近10%。雖然上海去年的樓市一直是漲字當頭，但去年12月至今年1月間，漲幅那么大的倒是值得深究。
據(jù)王先生介紹，在他參與的有關(guān)日月光水岸花園的論壇或者討論群里發(fā)現(xiàn)，來這個樓盤看房的大多是張江高科園區(qū)的職工。大家選擇考慮購買這個樓盤很大程度上是看中這邊較為便利的交通環(huán)境。周邊有多條公交線路通往全市大多數(shù)熱點區(qū)域，而且還靠近地鐵二號線的延伸段廣蘭路站。與此同時，小區(qū)門口還有張江有軌電車，已經(jīng)正式開始運行。據(jù)說投資約6億元打造的有軌電車，到張江的主要生活配套設(shè)施區(qū)及主要企業(yè)園區(qū)都很方便。
王先生說，這樣看下來就很明顯了，周邊交通的便利直接影響了開發(fā)商的車位銷售計劃，眼看著車位銷售情況不盡如人意，開發(fā)商也只好搭售了。
周邊無新盤 搭售也會有人追
多數(shù)為了車位問題猶豫的購房者說，張江板塊除了日月光水岸花園，已無多少新房源，所以他們雖然猶豫，但還是買的可能性占上風。
記者曾搜集張江板塊新房市場情況時發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域的新盤幾乎都已售罄，并無后續(xù)樓盤可售；除了蘭沁苑、川揚梅苑等少數(shù)樓盤有尾盤可售外，板塊只有日月光水岸花園一個樓盤后續(xù)會有公寓面市。
同時，周邊的土地成交價格也在增加開發(fā)商的砝碼。2009年12月10日，綠城以16.611億元的價格競得唐鎮(zhèn)的一幅住宅地塊的使用權(quán)，折合樓板價達19039元/平方米。綠地唐鎮(zhèn)地塊和日月光水岸一樣緊鄰地鐵2號線延伸段，但在下一個站點處，周邊配套等都遠不如日月光水岸。因此，如果市場不變，日月光水岸后期的漲價空間不小。
售樓處稱，二期房源至少也要到世博會期間才開盤。
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