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市場(chǎng)觀察
“收租股”邏輯:400億港元砸向內(nèi)地商業(yè)物業(yè)
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最近,恒隆地產(chǎn)公布了截至2009年底的半年業(yè)績(jī),如果不計(jì)入重估等特殊項(xiàng)目,其基本純利上升近4 倍至55.08 億港元。其中,香港及內(nèi)地的租金收入分別錄得12.69 億港元和9.53 億港元,按年增長(zhǎng)4.7%及15%。
吳士元強(qiáng)調(diào),恒隆地產(chǎn)專注于內(nèi)地商業(yè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展,可以形成一個(gè)良性循環(huán),“我們?cè)谙愀?0年都沒(méi)有買(mǎi)入一塊地了,而在2005年我們決定投資400億港元于內(nèi)地市場(chǎng),就是覺(jué)得香港地產(chǎn)市場(chǎng)這塊蛋糕越來(lái)越小,內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)空間卻很大�！�
如果從1992年開(kāi)始在上海發(fā)展“港匯廣場(chǎng)”和“恒隆廣場(chǎng)”算起,恒隆地產(chǎn)進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)18年了。
吳士元說(shuō),恒隆地產(chǎn)并不是最早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的香港地產(chǎn)公司,但卻一直堅(jiān)持只做商業(yè)地產(chǎn),因?yàn)閮?nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率比住宅要高。早期發(fā)展的上海兩個(gè)項(xiàng)目,今年的租金回報(bào)率估計(jì)會(huì)上升到29％。
恒隆地產(chǎn)的邏輯選擇很簡(jiǎn)單:一邊是香港地產(chǎn)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),一邊是內(nèi)地大有可為的盈利空間。實(shí)際上,這只是一道答案很明顯的選擇題。
不過(guò),恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的大部分項(xiàng)目仍處于投資期,因此以香港出售住宅的收入來(lái)支持內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資,仍是恒隆地產(chǎn)目前的發(fā)展模式。
香港,10年沒(méi)買(mǎi)地
恒隆地產(chǎn)在香港10年沒(méi)有買(mǎi)入一塊土地了。吳士元說(shuō),香港在1997年的高峰時(shí)期,每年出售的住宅數(shù)量有3萬(wàn)－4萬(wàn)個(gè),最近10年數(shù)量一直下降。而香港的發(fā)展商數(shù)量一直沒(méi)有減少,市場(chǎng)越來(lái)越小,香港的地價(jià)也不便宜,所以利潤(rùn)越來(lái)越少。
根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)2010年香港一手成交的房屋數(shù)量將從2009年回落26％至1.2萬(wàn)個(gè),成交金額則保持2009年1200億港元左右的水平。而2010年整體成交的樓宇（包括商鋪和住宅）的買(mǎi)賣(mài)合約可達(dá)15萬(wàn)宗,總金額約為6000億港元。
吳士元說(shuō),恒隆地產(chǎn)在2009年賣(mài)樓比較多,所以總體收入中出售香港住宅的盈利貢獻(xiàn)比較多,2009年下半年的銷(xiāo)售收入高達(dá)75.11 億港元。而在2008－2009年6月底的全年業(yè)績(jī)中,恒隆地產(chǎn)在香港的物業(yè)銷(xiāo)售收入從前一年度的63.35億港元暴跌了99.84％至1040萬(wàn)港元,租金收入占了收入的大頭。
“租金是穩(wěn)定增長(zhǎng)的收入,而出售住宅則不一定,有時(shí)賣(mài)得多有時(shí)賣(mài)得少。這是我們進(jìn)軍內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的原因之一�！眳鞘吭f(shuō),1992和1993年,恒隆地產(chǎn)是摸著石頭過(guò)河,董事長(zhǎng)陳啟宗到過(guò)很多地方,覺(jué)得最佳的投資之地在內(nèi)地。當(dāng)時(shí)的上海不是現(xiàn)在所看到的上海,在1992、1993年各買(mǎi)入一幅地之后,花了很長(zhǎng)時(shí)候研究策劃和建筑,直到2000年和2001年港匯廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)相繼落成。當(dāng)時(shí)仍然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,不知道進(jìn)軍上海市場(chǎng)這個(gè)決定是不是做對(duì)了。
吳士元坦言,直到2005年才知道進(jìn)軍上海的決策做對(duì)了,港匯廣場(chǎng)走中檔路線,而恒隆廣場(chǎng)走高端路線,到2005年,上海項(xiàng)目的回報(bào)率已從最初的5％上升到15％。
不過(guò)陳啟宗曾指出,早年恒隆進(jìn)入上海市場(chǎng)的時(shí)候,土地買(mǎi)貴了,當(dāng)時(shí)土地價(jià)格占總體投資的30％以上。但后來(lái)情況有所改善,目前土地價(jià)格占項(xiàng)目總體投資的比例約16％。目前,恒隆在上海、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、無(wú)錫、大連等地共擁有約2000萬(wàn)平方呎（約186萬(wàn)平方米）土地儲(chǔ)備以及18個(gè)項(xiàng)目。恒隆地產(chǎn)2005年決定投資400億港元在內(nèi)地市場(chǎng),至今已完成落實(shí)380億港元。
“恒隆在香港和在內(nèi)地走的是完全不同的路線,恒隆在香港并沒(méi)有經(jīng)營(yíng)這么高檔的商場(chǎng),也沒(méi)有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),而且當(dāng)時(shí)香港也沒(méi)有上海恒隆廣場(chǎng)那么大的高檔商場(chǎng)。所以我們?cè)趦?nèi)地從頭開(kāi)始,現(xiàn)在看來(lái),沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)反而是好事。有些香港發(fā)展商,正是由于把香港的經(jīng)驗(yàn)和管理模式復(fù)制到內(nèi)地,反而有些水土不服�！眳鞘吭f(shuō)。
2005年,恒隆希望把在上海盈利的模式推廣到其他地方,發(fā)現(xiàn)在上海要獲得這樣的地塊越來(lái)越困難,而且有些地塊會(huì)碰到拆遷問(wèn)題,比較棘手。因此把視線轉(zhuǎn)移。
“我們?cè)谝粌赡觊g走遍了50個(gè)以上城市,和當(dāng)?shù)卣逃�。最初一些政府不太認(rèn)識(shí)恒隆地產(chǎn),我們需要花費(fèi)一番口舌去介紹自己。后來(lái)有些地方政府了解到,恒隆的項(xiàng)目在上海交很多稅。比如2009年,包括恒隆的項(xiàng)目本身以及恒隆的租戶,共交了30億元的稅。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),我們每年所交的稅是很大的吸引。” 吳士元說(shuō)。
“收租股”,為什么不？
為什么恒隆在內(nèi)地不做住宅？
“住宅就算有50％的回報(bào)率,但是在扣除各種與住宅相關(guān)的稅項(xiàng)之后,可能凈利潤(rùn)只有10％。而且住宅市場(chǎng)有周期性,我們?cè)?0年代已經(jīng)看到,內(nèi)地的住宅地產(chǎn)受宏觀政策的影響,而且區(qū)域色彩比較濃,各個(gè)地方本地的發(fā)展商也有相當(dāng)實(shí)力。”吳士元算了一筆賬,“商業(yè)地產(chǎn)不一樣,比如我們?cè)谏蜿?yáng)看中一幅很大的地塊,我們?cè)?005年通過(guò)拍賣(mài)獲得土地,地價(jià)也比較便宜。估計(jì)三五年之后,以這樣的價(jià)格獲得這樣大面積的地塊就比較困難了�！�
恒隆地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)3年是資本開(kāi)支投入的高峰期,投入額約為100 億港元。
不過(guò)一直以來(lái),恒隆在內(nèi)地的項(xiàng)目并沒(méi)有向銀行貸款。吳士元解釋,恒隆集團(tuán)會(huì)在香港進(jìn)行貸款,而恒隆在內(nèi)地的項(xiàng)目并沒(méi)有單獨(dú)進(jìn)行貸款。母公司融資后,會(huì)根據(jù)發(fā)展進(jìn)度把資金提供給各個(gè)項(xiàng)目。
截至2009年12月31日,恒隆地產(chǎn)的現(xiàn)金凈額為22.07億港元,未動(dòng)用的銀行授信總額為158億港元。恒隆地產(chǎn)目前在香港有1500 個(gè)住宅單位待售,估計(jì)市值介乎150 億至160 億港元。
位于沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)預(yù)計(jì)今年年中將落成,預(yù)算初期回報(bào)率約為5% -6%左右,大概8－9年回報(bào)率可以上升到20％。吳士元說(shuō),上海的項(xiàng)目從2001年到2010年,回報(bào)率從5％上升到29％,而沈陽(yáng)現(xiàn)在的消費(fèi)水平比1992、1993年的上海要好,在零售方面的發(fā)展速度更快,因此回報(bào)率估計(jì)會(huì)上升得更快。
保守推算,若未來(lái)內(nèi)地六大項(xiàng)目的回報(bào)率達(dá)到20%,以400 億港元的投資成本計(jì)算,日后每年可帶來(lái)高達(dá)80 億港元的租金收入。
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