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市場觀察
物業(yè)稅引發(fā)房地產(chǎn)市場紛爭
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誰能想到，尚在襁褓中的物業(yè)稅政策還未出爐便遭到了各方面的口誅筆伐。按照坊間說法，旨在平抑房價、遏制投機的物業(yè)稅最遲在2010年年底開始實施，而首先涉及的便是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。一邊是價格飆升、急需降溫的住宅市場，一邊是嗷嗷待哺、舉步維艱的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)稅的板子卻首先打向了后者。一時間，商業(yè)物業(yè)拋盤潮起，本已漸露疲態(tài)的二手樓盤止跌反彈，“房價仍然會大漲”又一次成為市場的主流聲音。物業(yè)稅先從商業(yè)地產(chǎn)入手之舉一旦成行，將會引發(fā)怎樣的市場反應(yīng)？商業(yè)地產(chǎn)是否會因為物業(yè)稅的實施而一蹶不振？近日，記者就這些問題采訪了有關(guān)方面。
●商業(yè)買家紛紛離場
物業(yè)稅引發(fā)商住盤拋售潮
楊女士在一個月前看中了三里屯50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓“屯三里”，35000元/平方米的價格在該區(qū)域并不算高，而且一度銷售火爆。但也就這幾天，物業(yè)稅征收從商業(yè)地產(chǎn)開始的消息得到證實，楊女士迅速改變了想法。
“作為一個投資者，第一重要的自然是投入和回報比例，本來看中酒店式公寓的原因就是出租回報率，雖然這種投資產(chǎn)品的物業(yè)費、供暖費等持有成本不菲，但有同樣不菲的租金可以彌補這一缺陷，物業(yè)稅一旦從這種商用樓盤征收，意味著持有成本增大，在當(dāng)前租金低迷的市場狀態(tài)下，這樣的投資肯定不值�！睏钆扛嬖V記者，她已經(jīng)將目光投向了東四環(huán)的一個新開盤住宅，23000元/平方米的均價比周邊二手房都要低2000元/平方米至3000元/平方米，住宅投資還是最穩(wěn)妥有效的投資方式……
也許楊女士的投資行為正是物業(yè)稅從商業(yè)開征導(dǎo)致的結(jié)局，同時也正是業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的。
一方面是投資客的“棄商投住”，而另一方面卻是商住拋盤。位于百子灣的酒店式公寓金都心語目前成為交易活躍的項目。周邊二手房價格已經(jīng)突破20000元/平方米，而金都心語的酒店式公寓17000元/平方米，比三個月前下跌了將近3000元/平方米。拋盤者秦小姐告訴記者，當(dāng)時購買這種酒店式公寓的初衷是出租，但后來發(fā)現(xiàn)無論是商水商電，還是供暖，維護成本很高，后來聽說這樣的房產(chǎn)如果要上市，還要補齊土地出讓金以及各種綜合稅費，現(xiàn)在又加了一條物業(yè)稅，及時“逃脫”才是上策。
金都心語早已清盤，但對于眼下北京一些商業(yè)立項的住宅來說，物業(yè)稅不啻于晴天霹靂。四環(huán)外一處商業(yè)立項樓盤，早在去年年底就已經(jīng)被“內(nèi)部搶空”，該項目分五十年、四十年、三十年產(chǎn)權(quán)，但物業(yè)稅開征發(fā)布后一兩天，又爆出了該項目將于節(jié)后開盤的消息。銷售負(fù)責(zé)人私下對記者透露，當(dāng)初“預(yù)訂”的人群基本都是關(guān)系戶，而且基本都是投資客，物業(yè)稅的出爐使得這部分買家離場，但這種產(chǎn)品能否被剛需認(rèn)可，還需要進一步檢驗。
通過采訪記者得出這樣的結(jié)論，物業(yè)稅施行與否目前還沒有最終定論，但對于商業(yè)立項的樓盤已經(jīng)造成了沉重打擊，而商住樓拋盤潮并未改變同等區(qū)域二手房的價格。從這方面來說，試圖征收商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅來影響住宅價格的舉措很可能造成“南轅北轍”的結(jié)局。
●商業(yè)和住宅價格本已倒掛
物業(yè)稅澆滅商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇火苗
“商業(yè)地產(chǎn)是沒有泡沫的，而且是一個很健康的市場。物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)開征會澆滅剛剛復(fù)蘇的火苗�！睗h博商業(yè)顧問管理公司董事長朱友軍對記者說。
就在物業(yè)稅開征消息前不久，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場回顧及展望》，據(jù)該報告顯示，受全球金融危機影響，大部分零售商調(diào)整了開店計劃，北京商業(yè)地產(chǎn)形勢仍舊嚴(yán)峻，租金下挫嚴(yán)重。
在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，而且一些已經(jīng)開業(yè)的項目也正在調(diào)整。東四環(huán)的美羅城，北四環(huán)的北辰時代名門購物中心都在進行整體的重新定位和招商工作，美美百貨從西單的首都時代廣場撤離。在一些新興商圈內(nèi)，商戶調(diào)整的現(xiàn)象也屢見不鮮。同時，上半年的新增供應(yīng)26萬平方米，盡管出租率已經(jīng)達到85%以上，但仍然對市場造成較大的壓力。因此，2009年二季度北京市場空置率達到9.2%，環(huán)比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
而同樣為商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓市場，仲量聯(lián)行發(fā)布了2009年第四季度的寫字樓市場報告，數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月31日，新增供應(yīng)使得整體市場空置率上升30%，北京寫字樓租金下跌3%。
在這種形式下，物業(yè)稅的出爐無疑使得本就舉步維艱的商業(yè)地產(chǎn)雪上加霜。
朱友軍稱，目前北京市場上，寫字樓、商鋪的價格與住宅的價格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，按照常理，商業(yè)地產(chǎn)的房價至少應(yīng)比住宅高出30%以上。大量商鋪、寫字樓的大面積空置，已經(jīng)不是一兩年的事情，而業(yè)內(nèi)包括政府有關(guān)部門都在積極地尋找破解之路。隨著中國率先逐步走出金融危機低谷，世界各個商業(yè)巨頭紛紛看好中國前景，大宗整端的商業(yè)行為都在進行著，物業(yè)稅的出爐，影響將有多大，目前不敢預(yù)估。
“按照國際流行的算法，每個人擁有的商業(yè)面積應(yīng)該在1.2平方米，這樣的配套才能符合生活標(biāo)準(zhǔn)，但在中國，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)稅一旦實施，國際標(biāo)準(zhǔn)就更難實現(xiàn)了。”朱友軍說。
●商業(yè)地產(chǎn)投資受挫
投資潮勢必抬高住宅價格
無論是寫字樓還是商鋪，持有成本目前是租金12%的房產(chǎn)綜合稅加上5.5%的營業(yè)稅，雖然頗高但也非常合理。在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，很多有先見之明的投資者認(rèn)為是個抄底的好時候，因此，諸如望京、亞運村、泛CBD等區(qū)域的寫字樓從2009年下半年開始逐漸走出低谷，很多寫字樓的出租率達到了85%以上，很多創(chuàng)業(yè)型的中小型公司為了形象需要紛紛入駐，而且鑒于租金處于低谷，一簽租期就是五年以上，可以說，2010年的商業(yè)投資在2009年年底被業(yè)內(nèi)人士廣泛看好。
物業(yè)稅的“橫空出世”使即將走出低谷的商業(yè)地產(chǎn)重新回到谷底。北京某知名廣告公司總經(jīng)理張先生告訴記者，他本來已經(jīng)與百子灣一處寫字樓持有者談妥，以每年18萬元的租金租賃數(shù)百平方米的面積。但就在近幾天，持有者稱不簽長期合同，等物業(yè)稅實施之日，房租要另行核算。
張先生明確地告訴記者，他已經(jīng)決定不再租賃寫字樓，而是準(zhǔn)備購買該寫字樓一路之隔的后現(xiàn)代城二手房大戶型用于辦公�！艾F(xiàn)在住宅不禁商，買下來一方面用于辦公，一方面成為持有物業(yè)，總比租賃寫字樓劃算�！�
幾家歡樂幾家愁，對政策敏感的住宅開發(fā)商們絕不會放掉這一促銷的機會。不少未開盤的項目已經(jīng)明確提出半住半商的產(chǎn)品開發(fā)，類似當(dāng)年SOHO、深藍(lán)華亭這樣的住宅辦公將很有可能再次成為市場的“弄潮兒”。
●有關(guān)人士呼吁應(yīng)取消商業(yè)
地產(chǎn)物業(yè)稅鼓勵商業(yè)投資
一鋪養(yǎng)三代，傳統(tǒng)的置業(yè)理論是商業(yè)地產(chǎn)不會徹底蕭條的原因所在，但前提一定是要有穩(wěn)定的回報，持有成本不能太高。
在雙井橋附近，吳先生與人合股，在前不久用360萬元購買了一處100多平方米的臨街商鋪，并且成功地租給了一個蛋糕店，年租金20萬元左右，粗算下來，吳先生要17年才能收回成本。
“如果征收物業(yè)稅，像我這樣的商鋪運營就相當(dāng)困難了，拿1%來算，我每年至少要交3萬元左右的物業(yè)稅，相當(dāng)于是一個半月的房租，我如果把它攤?cè)氤杀緩娂咏o租戶，人家肯定要退租，要知道，現(xiàn)在很多商鋪都空著，租金也便宜，物業(yè)稅帶來的后果只能我自己承擔(dān)了�！眳窍壬鸁o奈地表示。
正如全國政協(xié)委員、林達集團董事長李曉林所說的那樣，為什么要征物業(yè)稅？是為了增加稅收嗎？不是，中國財政狀況特別好，尤其是北京財政政策特別好，沒有什么理由再向本就稅費很高的商業(yè)地產(chǎn)征稅。如果此舉是為了調(diào)整房地產(chǎn)，讓房價降下來，這種理由更牽強，更沒有道理，降房價主要是要增加供給，而不是單純靠稅收來實現(xiàn)。
而商業(yè)地產(chǎn)一旦淪為市場的“棄兒”，結(jié)果如何？朱友軍說，商業(yè)地產(chǎn)對于增加就業(yè)，關(guān)注民生有著積極的作用。最關(guān)鍵的是，住宅火了，而配套設(shè)施的建設(shè)無一不是由商業(yè)發(fā)揮作用的。社區(qū)里沒人投資做超市、洗衣服務(wù)等商業(yè)地產(chǎn)最低端的產(chǎn)品，無論再豪華的小區(qū)都會蒙上“生活不便利”的陰影。
除了質(zhì)疑，有關(guān)人士呼聲最高的是建議取消或者暫緩對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅，讓商業(yè)投資轉(zhuǎn)移人們對住宅投資的視線。
一位業(yè)界專家說，對于商鋪等商業(yè)物業(yè)來說，在各城市中現(xiàn)在不是過剩問題，而是過少。最簡單的常識是，如果沒有建好的商場、沒有小業(yè)主投資的沿街商鋪，哪里會有沃爾瑪、肯德基、呷哺呷哺、面愛面？如果不是這些年萬達在商場里建了那么多院線，又何以有全國院線票房總收入達到62個億？因此，商業(yè)投資應(yīng)該成為被鼓勵的行為，只有這樣，才能使真正的投資客將目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，從而使住宅市場降溫。
中原地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，在美國、香港等地也征收物業(yè)稅，但他們的初衷是收取這筆費用是為了使得社區(qū)或者寫字樓更好地維護。用途主要是納稅、維護、安全等。比如在香港，收取物業(yè)稅的部門會支取很可觀的一部分交給警察局，讓他們增加警力維護社區(qū)和樓宇的安全，成為“差餉”。而目前有關(guān)部門提出的物業(yè)稅只提收取，不提用途，無疑使人們產(chǎn)生怨言。因此，建議暫緩實行商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅。 張艦
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