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市場(chǎng)觀察
中服地塊生不逢時(shí)競(jìng)拍條件苛刻 上海地王遇冷
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不僅僅是因?yàn)槠鹋膬r(jià)高達(dá)50億元、CBD核心區(qū)最后一塊寶地等驚艷亮點(diǎn)，更是因?yàn)檫@塊地一登場(chǎng)，就有潘石屹高調(diào)質(zhì)疑該地塊已經(jīng)“內(nèi)定”，并且公開(kāi)對(duì)媒體聲稱(chēng)，全世界符合此條件的開(kāi)發(fā)商只有一家。
大眾邏輯就在潘石屹的“引導(dǎo)”之下，不斷地進(jìn)行猜測(cè)、爭(zhēng)論甚至批判，就這樣中服地塊陷入了重重輿論迷霧。
關(guān)于此事的最新進(jìn)展是，日前市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林就此明確表示，該地塊不存在所謂內(nèi)定。有媒體得知最新消息，現(xiàn)在已有開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了中服地塊的掛牌標(biāo)書(shū)。
中服地塊設(shè)定條件
真的“條件苛刻”？
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站掛出中服地塊的出讓信息，投標(biāo)主體必須是不低于30億元注冊(cè)資本金的房企與不低于50億元注冊(cè)資本金金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，且金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對(duì)控股。
就是因?yàn)檫@個(gè)條件，讓潘石屹第一時(shí)間公開(kāi)表態(tài)：“投標(biāo)條件苛刻�！比欢�，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻認(rèn)為，政府設(shè)定該條件“合乎情理”。
“設(shè)定具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)且不低于30億元的注冊(cè)資本金門(mén)檻，是出于該地塊特殊的地理位置以及產(chǎn)業(yè)定位考慮�！北本┦型恋卣韮�(chǔ)備中心副主任葉向忠在接受媒體采訪時(shí)指出，如此核心地段的地塊是絕對(duì)容不得爛尾的，只有真正有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以參與角逐，“政府是希望做持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)”。
市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林也表示，之所以在出讓條件上做了約束條件，是為了符合CBD的功能規(guī)劃，不能都搞成商品房一賣(mài)了之，到最后什么功能都沒(méi)有。
地產(chǎn)界資深評(píng)論人蔡鴻巖認(rèn)為，“這一次前所未有的規(guī)定要由金融機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作拿地，體現(xiàn)了政府對(duì)CBD區(qū)域定位的主旨——建設(shè)國(guó)際金融商貿(mào)區(qū)，在拿地時(shí)將有實(shí)力條件約限的金融機(jī)構(gòu)引進(jìn)，這是土地招拍掛制度的一項(xiàng)進(jìn)步和完善”。
“該地塊處于北京CBD中心地段，長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上，在北京乃至全國(guó)層面上來(lái)講，中服地塊都是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)。正是基于該地塊的重要意義，國(guó)家在其用途上才做了明確的限定，把中服地塊定為金融類(lèi)用地性質(zhì)�！敝薪�(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，此次土地出讓設(shè)定競(jìng)買(mǎi)條件是可以理解的。
思源經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)公司研發(fā)中心總監(jiān)龍程也認(rèn)為，在這樣的一幅土地上限定競(jìng)買(mǎi)條件無(wú)可厚非，中服地塊作為CBD核心區(qū)最后的土地，承載著完善CBD功能的重任。所以，引入金融機(jī)構(gòu)并由其控股，負(fù)責(zé)中服地塊的開(kāi)發(fā)，屬于情理之中。
潘石屹炮轟“內(nèi)定”說(shuō)
符合掛牌條件全世界僅此一家？
在潘石屹看來(lái)，中服地塊的招標(biāo)存在潛規(guī)則。他覺(jué)得，全世界符合此條件的開(kāi)發(fā)商只有一家。雖然潘石屹?zèng)]有明確點(diǎn)名是哪家，但這讓不少傳聞都指向了中服地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。
傳聞的依據(jù)是：去年12月24日，中國(guó)人壽以58.19億元認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，今年1月13日，中國(guó)人壽又向中國(guó)中化收購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股舊股，收購(gòu)后，前者占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。
“而就是這樣所謂的依據(jù)擾亂了輿論視聽(tīng)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，按照潘石屹引導(dǎo)的大眾邏輯，中國(guó)人壽加上遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，這種形態(tài)似乎正好符合中服地塊的競(jìng)拍要求。
但北京市國(guó)土資源局卻出面予以否定，“只是股東是金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)公司并非聯(lián)合體的概念。聯(lián)合體必須是兩個(gè)獨(dú)立的單位”。 這也意味著，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)失去了單獨(dú)參與競(jìng)拍的可能，若要競(jìng)拍，還必須聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)。
“雖然有聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)這個(gè)條件，但最終誰(shuí)能拿到這塊地還是要看現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的結(jié)果，誰(shuí)出的價(jià)高就給誰(shuí)。”魏成林也公開(kāi)對(duì)媒體強(qiáng)調(diào)，中服地塊是公開(kāi)出讓?zhuān)皟?nèi)定”是不可能的事情，誰(shuí)說(shuō)內(nèi)定就要拿出證據(jù)來(lái)，不能亂說(shuō)。
潘石屹一直沒(méi)有如魏成林所言拿出所謂“內(nèi)定”的證據(jù)，但卻讓國(guó)土局卷入了此次輿論的漩渦。然而，CBD核心區(qū)的最后一塊寶地真如潘石屹所言，符合條件的全世界只有一家嗎？
其實(shí)，組成聯(lián)合體拿地，這并不是如潘石屹所言那么難。葉向忠表示，只要是一個(gè)實(shí)力夠強(qiáng)大的房企背后一定會(huì)有一個(gè)強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，組成聯(lián)合體應(yīng)該不成問(wèn)題。
“事實(shí)上，潘石屹也有能力拿這塊地。他完全可以追加注冊(cè)資本金，然后組成金融聯(lián)合體去競(jìng)拍這塊地�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只怕潘石屹并無(wú)心拿這塊地。
“與金融機(jī)構(gòu)有‘血緣’關(guān)系的開(kāi)發(fā)商也不只遠(yuǎn)洋一家，昨天上海誕生的新地王競(jìng)拍者中就有中華企業(yè)股份有限公司和中國(guó)太平洋人壽、泰康人壽保險(xiǎn)組成的聯(lián)合體，再比如永泰地產(chǎn)和劉永好的新希望等集團(tuán)也都身跨金融地產(chǎn)不同行業(yè)，只不過(guò)這些開(kāi)發(fā)企業(yè)未必有心去參與CBD開(kāi)發(fā)�！辈跳檸r表示。
在一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士眼中，潘石屹實(shí)在是個(gè)聰明人，他也許根本無(wú)心中服地塊�！按饲八�(jīng)炮轟廣渠路15號(hào) (論壇 新聞)地的競(jìng)拍者中化方興40.6億拿地不算賬，其實(shí)，老潘當(dāng)時(shí)舉牌也到39.5億了，相差無(wú)幾，他卻高調(diào)抨擊央企拿地。而緊跟著，潘石屹就贏了望京那塊地，參與競(jìng)拍的其他央企——中國(guó)建筑、首開(kāi)等最后都不敢緊追競(jìng)拍了。這一次潘石屹又如此高調(diào)炮轟國(guó)土局內(nèi)定，或許‘項(xiàng)莊舞劍，意在沛公’，有可能是為其下一步土地市場(chǎng)上的其他動(dòng)作做鋪墊�！�
上海外灘地王遭遇“冷門(mén)”
北京中服地塊真能沖破百億？
事實(shí)上，一塊地之所以讓大名鼎鼎的潘石屹如此關(guān)注，之所以讓眾多媒體緊盯一年之久，是因?yàn)槠渌幍囟蔚闹匾挥诒本〤BD中心地段，規(guī)劃建面逾30萬(wàn)平方米，規(guī)劃高度264米，落成后將成為京城第三高樓，被稱(chēng)為“CBD核心區(qū)最后一塊寶地”。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該成交價(jià)格有望達(dá)到120億元，其樓面地價(jià)將達(dá)3萬(wàn)元/平方米，或?qū)⒊蔀槿珖?guó)最貴的單價(jià)地王。
但中服地塊最終的結(jié)果真如業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的如此美好？還是會(huì)有可能讓業(yè)界大跌眼鏡，甚至流拍？一切還在猜測(cè)之中。
2月1日，打破全國(guó)地王紀(jì)錄的上海外灘8-1商業(yè)地塊，與中服地塊有著很相似的背景和意義。據(jù)了解，該地塊是一幅占地面積4.5萬(wàn)平方米、容積率5.94的金融地塊，起拍價(jià)高達(dá)90億元。由于其緊靠外灘萬(wàn)國(guó)建筑群，規(guī)劃地面高度為180米。競(jìng)拍之前，業(yè)內(nèi)也曾高度看好。
這塊地未開(kāi)拍便以被上海業(yè)內(nèi)認(rèn)定是“上海新地王”、預(yù)計(jì)成交總價(jià)將超過(guò)百億、成交單價(jià)可能創(chuàng)紀(jì)錄地超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，甚至總價(jià)有望超過(guò)廣州亞運(yùn)城地塊，成為中國(guó)“新地王”。
但結(jié)果卻是：該地塊最終以92.2億元成交，僅比起拍價(jià)高出2.2億元。
“這塊地王最后的競(jìng)拍結(jié)果讓人大跌眼鏡�！睅缀跛械纳虾Ｃ襟w都這么認(rèn)為。
“這塊地位于外灘金融中心的核心地帶，但溢價(jià)卻不到3%，相比‘國(guó)十一條’出臺(tái)前土地拍賣(mài)動(dòng)不動(dòng)溢價(jià)300%-500%的局面有明顯緩和�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
分析師薛建雄認(rèn)為，在貨幣政策收緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商逐漸感受到了資金壓力。尤其是根據(jù)國(guó)土部的政策，一幅土地的首付要達(dá)到地價(jià)的50%。
事實(shí)上，“對(duì)于中服地塊而言，開(kāi)發(fā)商也有著不小的首付款資金壓力。像這樣的商業(yè)項(xiàng)目，264米的樓高，建設(shè)難度很大，占?jí)嘿Y金很大，資金回籠速度卻很慢。要將錢(qián)大量投入到這樣一幅資金周轉(zhuǎn)速度緩慢的地塊，顯然是多數(shù)開(kāi)發(fā)商所不愿意去承受的。而金融機(jī)構(gòu)多數(shù)為商戰(zhàn)老手，回報(bào)要求高，談判能力強(qiáng)，在這么短的時(shí)間內(nèi)能否成立聯(lián)合體還是個(gè)未知數(shù)”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中服地塊最終出現(xiàn)流拍也不無(wú)可能。
另?yè)?jù)了解，隨著大龍地產(chǎn)的地王被回收，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這恐將是政府宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
“這是政府加強(qiáng)土地監(jiān)管的明顯信號(hào)�！备鸷７鍖�(duì)記者表示，從上海地王競(jìng)拍結(jié)果不如預(yù)期以及最近的市場(chǎng)成交走低來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地已經(jīng)開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎。
上海斯蓋高級(jí)調(diào)研經(jīng)理張宏偉分析，從目前的政策來(lái)看，國(guó)家也許將開(kāi)始運(yùn)用金融手段結(jié)合樓市具體措施開(kāi)始調(diào)控。從這方面來(lái)考慮，開(kāi)發(fā)商從銀行融資獲得地價(jià)款的難度將增加，代價(jià)相對(duì)也比以前要高，因此開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍也比較謹(jǐn)慎。
“這或許就是國(guó)土局設(shè)定要求與金融聯(lián)合體競(jìng)拍的原因�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府此舉事實(shí)上也是在為收緊的宏觀政策埋下伏筆，謹(jǐn)防日后出現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展問(wèn)題。
同樣，與中服地塊相媲美的上海外灘地王是上海版“勾地制”試點(diǎn)的第一幅土地。所謂上海版“勾地制”，意指提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，接受開(kāi)發(fā)商的預(yù)申請(qǐng)，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期。
該制度在土地開(kāi)拍之前就被上海業(yè)內(nèi)人士看好，如能做到充分披露土地供應(yīng)信息，“預(yù)申請(qǐng)”制度有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并能平緩高價(jià)飆地。開(kāi)發(fā)商可以針對(duì)性地制定拿地方案，而不是像2009年一擁而上、高價(jià)飆地。
“自2004年土地公開(kāi)拍賣(mài)以來(lái)，這種拍賣(mài)方式一直因推高房?jī)r(jià)而廣遭詬病，而這一次對(duì)待這樣一塊舉足輕重的商用地塊拍賣(mài)，采用了高價(jià)高門(mén)檻設(shè)定條件的方式，確實(shí)看出了政府在拍地方面正在趨于成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)比較，本身就需要具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和足夠的實(shí)力，以銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)給建筑品質(zhì)帶來(lái)危害，對(duì)商業(yè)區(qū)整體環(huán)境造成破壞。所以，政府拍地設(shè)定高門(mén)檻，迫使開(kāi)發(fā)商建設(shè)相對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)，并從長(zhǎng)遠(yuǎn)上獲取收益，這說(shuō)明政府已從單純出讓土地獲益轉(zhuǎn)為長(zhǎng)久謀利�！� 蔡鴻巖認(rèn)為。
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1月北京住宅用地成交面積下降七成
與2009年12月土地市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面相比，今年元月的土地成交要冷清許多。不但整體成交量明顯下滑，住宅項(xiàng)目用地成交下跌更是非常明顯。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元月份京城僅有4宗住宅項(xiàng)目用地成交，成交面積為56.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為67.3萬(wàn)平方米。住宅項(xiàng)目用地成交面積比重僅占月成交總量的24.3%。環(huán)比2009年12月份，住宅用地宗數(shù)下降了69.2%，成交面積下降了75.3%、規(guī)劃建筑面積下降了73.8%。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，元月份住宅用地呈現(xiàn)大幅下降的態(tài)勢(shì)。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，新年元月住宅用地成交一般，環(huán)比出現(xiàn)了較大的降幅，這一方面是因?yàn)?009年末住宅用地大量集中入市，導(dǎo)致了成交量驟增，而元旦之后，土地供需均恢復(fù)平靜，因此市場(chǎng)交易變現(xiàn)平平。此外，新年之后，政府對(duì)土地市場(chǎng)監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地要求更加嚴(yán)格，這在一定程度上影響了土地交易行為。
值得注意的是，1月份除了住宅用地成交量環(huán)比下降明顯外，國(guó)企拿地再掀波瀾。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在僅成交的4宗住宅用地中，有3宗土地位于豐臺(tái)區(qū)且均為大型國(guó)企所拍得。其中位于豐臺(tái)黃土崗的住宅用地被中鐵集團(tuán)拿下，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈的A、B居住項(xiàng)目地塊均被中海地產(chǎn)拿下，其中一宗樓面價(jià)高達(dá)17153元/平方米，成為了新年的“新地王”。
“在1月份成交的兩宗土地中均配建了一定的政策性住房如限價(jià)房、公租房等。這說(shuō)明，政府在逐步加大保障性住房的建設(shè)力度，土地供應(yīng)的傾斜說(shuō)明了政府的調(diào)控思路與政策的導(dǎo)向�！备邐櫿J(rèn)為。 朱小丹 王營(yíng)
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