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市場(chǎng)觀察
城市綜合體：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)
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6月30日的國(guó)土資源部北京土地整理儲(chǔ)備中心，方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司以40.6億元高價(jià)成功競(jìng)得廣渠路15號(hào)地塊，這一數(shù)據(jù)在當(dāng)時(shí)也刷新了北京土地市場(chǎng)上最高總價(jià)和最高單價(jià)兩項(xiàng)紀(jì)錄，使該地塊成為不折不扣的“雙料地王”。
面對(duì)紛沓而來的質(zhì)疑，方興地產(chǎn)拍賣會(huì)后表示：“廣渠路15號(hào)地具有極高的可塑性，是一個(gè)非常稀缺的大型綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后總建筑面積可達(dá)近40萬平方米”。
在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，“新地王+高端城市綜合體”這一組合彰顯了房地產(chǎn)開發(fā)公司的選擇邏輯。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)朱凌波指出，中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)是最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也成為中國(guó)城市化的主力引擎和城市形象名片。
什么是城市綜合體
在同一個(gè)區(qū)域購(gòu)物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國(guó)早在1000年前就已實(shí)現(xiàn)。《清明上河圖》中描繪了12世紀(jì)北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。
城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)議中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個(gè)英文字母的縮寫。也就是說，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。
萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院常務(wù)副院長(zhǎng)賴建言告訴《中國(guó)投資》，目前城市綜合體作為混合用途的開發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。
賴建言認(rèn)為，18世紀(jì)工業(yè)革命后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生與運(yùn)用，為綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了前提。由于單一的高層建筑往往引發(fā)了包括環(huán)境污染、吞噬綠地、交通擁堵等多個(gè)問題，城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。
如今，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心——這個(gè)號(hào)稱20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，也是上世紀(jì)較早出現(xiàn)的城市綜合體。洛克菲勒中心在開發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個(gè)基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。在后來的開發(fā)中，開發(fā)者認(rèn)識(shí)到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場(chǎng)的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給中心帶來了生機(jī)。
洛克菲勒中心的實(shí)踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，而景觀和環(huán)境則是開發(fā)取得效益的前提。
此后，日本東京六本木新城、香港國(guó)際金融中心，包括國(guó)內(nèi)深圳萬象城、北京華貿(mào)中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號(hào)。
在我國(guó)，超大空間尺度和通道樹型交通體系已經(jīng)成為城市綜合體項(xiàng)目的兩大特征。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
發(fā)揮更大的城市空間效益
玫瑰石顧問公司董事謝國(guó)忠曾經(jīng)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)開出一張與城市化和綜合體的發(fā)展緊密相關(guān)的藥方——設(shè)計(jì)25座超大城市，每個(gè)能容納3000萬人口，以快速城市化，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的改革步伐。
工業(yè)化是城市化的核心動(dòng)力，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則給城市化提供后續(xù)動(dòng)力。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來越大，過去的“逆城市”化現(xiàn)象（到郊區(qū)居住等），實(shí)際上是城市擴(kuò)張、向大都市發(fā)展的初始階段。從美國(guó)大都市區(qū)的發(fā)展歷程來看，城市的大都市區(qū)形成，城市的中心區(qū)也由原來的單中心向多中心發(fā)展，而城市綜合體即是城市多中心的有機(jī)組成部分。
截至2007年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人口已近5.9億人，城市化水平達(dá)到40%以上，且正處于加速期。比照發(fā)達(dá)國(guó)家70%的城市化率及發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)的城市化進(jìn)程還有預(yù)計(jì)30年的高速成長(zhǎng)空間。
上海城市規(guī)劃提出：2020年，全市實(shí)際居住人口1600萬左右，其中，非農(nóng)人口1360萬，城市化水平超過85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約1500平方公里。中心城規(guī)劃人口約800萬人，城市建設(shè)用地約600平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約560萬。從數(shù)據(jù)中可以看出，城市化的進(jìn)程中會(huì)產(chǎn)生多個(gè)城市綜合體，來承載城市發(fā)展過程中巨大的產(chǎn)業(yè)需求和生活需求。
城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。以城市綜合體理念開發(fā)的沈陽華府天地總占地面積17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約190萬平方米，容積率高達(dá)12。同樣以城市綜合體理念開發(fā)的裕景大連中心總占地約6.23萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，容積率達(dá)14。石家莊勒泰中心占地6.5萬平方米，建筑面積達(dá)54萬平方米，容積率約為9。容積率的大大提高，將單位產(chǎn)出也拉上一個(gè)新的臺(tái)階。
不僅如此，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。
據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2009年《城市藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，截至2008年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化人口為6.07億。麥肯錫2008年3月預(yù)測(cè)稱，按照目前中國(guó)城市化的發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)城市人口將于2025年達(dá)到9.26億，到2030年將突破10億。
未來20年，我國(guó)城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。
規(guī)�；涮追⻊�(wù)效應(yīng)
城市綜合體的商業(yè)模式，越來越受到投資商和開發(fā)商的青睞。近幾年，城市綜合體已成為城市高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來城市建設(shè)、招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，被認(rèn)為是拉開了中國(guó)城市化進(jìn)程的序幕，開啟了中國(guó)城市綜合體的發(fā)展。
朱林波告訴《中國(guó)投資》，從現(xiàn)實(shí)意義上看，一般一個(gè)城市綜合體的投資至少需要20-30億，這是對(duì)政府的招商引資工作成效的體現(xiàn)。同時(shí)，它也是一個(gè)提升城市消費(fèi)力的拉動(dòng)引擎。
做城市綜合體，開發(fā)商需具備相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力，如果酒店、商場(chǎng)是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個(gè)很好的商業(yè)模型：公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費(fèi)的產(chǎn)品迅速完成資金的回轉(zhuǎn)，以此支持酒店和購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。比如萬達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)品將來就可以打包發(fā)行REITs，完成一個(gè)資產(chǎn)、資金、資本梯度運(yùn)營(yíng)的投資模型。這是開發(fā)商愿意做綜合體的重要原因。對(duì)于市民而言，綜合體是一個(gè)全天候的生活消費(fèi)娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。由于綜合體的體量都很大，往往能拉動(dòng)一個(gè)區(qū)域土地價(jià)值和區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)值的提升以及區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的升級(jí)。
萬達(dá)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理殷慧勇向《中國(guó)投資》表示，從萬達(dá)城市綜合體的發(fā)展實(shí)踐中，基本可以看出中國(guó)城市綜合體與商業(yè)業(yè)態(tài)的融合過程：從單個(gè)商業(yè)建筑體到多個(gè)建筑體組成的建筑群；從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合；從滿足單一的商務(wù)、商業(yè)需求到具備酒店餐飲功能。
殷慧勇認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對(duì)客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務(wù)獲取不同客戶群體帶來的經(jīng)濟(jì)收益。這體現(xiàn)了城市綜合體的規(guī)�；涮追⻊�(wù)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)。比如，購(gòu)物人群會(huì)給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務(wù)人士會(huì)選擇就近購(gòu)物；出行的人群會(huì)選擇聯(lián)系公務(wù)便捷的酒店下榻等。這種連鎖反映的經(jīng)濟(jì)行為，使城市綜合體產(chǎn)生了極高的價(jià)值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。
必須重視風(fēng)險(xiǎn)鏈管理
城市綜合體是一個(gè)城市的微縮體，因?yàn)樗旧砗w了眾多物業(yè)類型，基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。而綜合體項(xiàng)目按重要性排序是：商業(yè)(含商業(yè)街及購(gòu)物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。
一個(gè)成熟的城市綜合體，會(huì)擔(dān)負(fù)起城市中心應(yīng)負(fù)的職責(zé)，如商業(yè)功能、商務(wù)辦公功能、酒店接待功能、休閑活動(dòng)功能、其他公共商務(wù)活動(dòng)功能、居住功能等�！巴ǔＨ烤邆溥@些功能的城市綜合體比較少，這與商業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有直接關(guān)系，對(duì)于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮”，北京嘉億引領(lǐng)國(guó)際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華說。
實(shí)際上，一個(gè)成熟理性的城市綜合體標(biāo)志是持有物業(yè)的部分，因?yàn)榫C合體項(xiàng)目的人群是復(fù)合的，多元的，這就需要商業(yè)物業(yè)占主導(dǎo)，像深圳的華潤(rùn)中心，一期開發(fā)的是大型購(gòu)物中心萬象城，二期是酒店。商業(yè)是整個(gè)綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個(gè)附屬產(chǎn)品。
城市綜合體應(yīng)當(dāng)是各種物業(yè)類型的有機(jī)搭配，而不是隨機(jī)組合。鄂麗華指出了當(dāng)下部分開發(fā)商普遍存在的一種開發(fā)弊端，即為了追求利益價(jià)值，瘋狂提升可快速變現(xiàn)的銷售型物業(yè)比例，如住宅、寫字樓等。這導(dǎo)致了整體項(xiàng)目后期無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)，放棄了長(zhǎng)期現(xiàn)金流的收入。
“城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領(lǐng)域，在管理上，購(gòu)物廣場(chǎng)、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領(lǐng)域，管理購(gòu)物廣場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)不可能去管理辦公樓，需要培養(yǎng)不同的團(tuán)隊(duì)去管理、運(yùn)營(yíng)城市綜合體不同的業(yè)態(tài)”。殷慧勇認(rèn)為，如果開發(fā)商能夠在每個(gè)領(lǐng)域培養(yǎng)一支獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，在總體上，又能使這些獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)有共同的調(diào)控目標(biāo)，就能比較好地控制投資風(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)過程本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，如果城市綜合體中一個(gè)業(yè)態(tài)失敗了，就可能影響其他的業(yè)態(tài)，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。
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