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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)成投資熱點(diǎn) 漸成房地產(chǎn)新利潤增長點(diǎn)
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內(nèi)資偏好寫字樓
投資市場變成了以本地的投資者為主導(dǎo)的市場。戴德梁行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2009年9月15日，內(nèi)地2009年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在2009年大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。
國內(nèi)投資者資金相對比較充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時(shí)，不少海外機(jī)構(gòu)則出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會(huì)的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了2009年下半年的成交活躍。
中原地產(chǎn)研究顯示，內(nèi)資收購偏好的寫字樓物業(yè)。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點(diǎn)都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國內(nèi)銀行、券商、以及保險(xiǎn)公司，這些公司選擇在市場低迷時(shí)期購買寫字樓，在自用的同時(shí)可兼作投資。
比如中銀香港收購大寧國際商業(yè)廣場的四幢辦公樓，上海浦東發(fā)展銀行收購富力盈悅國際半棟寫字樓，SOHO中國收購東海廣場，上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個(gè)裙房鋪面等。"國內(nèi)幾大城市，住宅的租金回報(bào)率僅3%左右，而寫字樓的租金回報(bào)率一直穩(wěn)定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍。"中原地產(chǎn)分析人士指出。
對于內(nèi)資的活躍，"這有兩個(gè)方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。"戴德梁行葉建成表示，"在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內(nèi)投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。"
另外，與外資對物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表，會(huì)更可能長期持有
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