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市場觀察
世博板塊的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
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世博會(huì)這陣“東風(fēng)”的落地及后續(xù)的開發(fā)建設(shè)影響了上海浦東、浦西房地產(chǎn)市場的許多角落，一度成為滬上眾多樓盤開盤銷售的金字招牌。那么，世博臨近，在全上海都在為世博會(huì)做準(zhǔn)備的時(shí)候，縱觀上海世博板塊，其房地產(chǎn)市場又是何種狀況？
商品房：
市政配套助推區(qū)域升值
總的來說，上海世博會(huì)對于上海新房市場的直接影響并不太大，為迎接世博會(huì)而進(jìn)行的一系列市政基礎(chǔ)建設(shè)大大改善了上海部分城區(qū)的城市生態(tài)和居住環(huán)境，有效助推了世博板塊住宅樓盤的成長與發(fā)展。
上海世博會(huì)從申辦成功到開幕在即走過的8年間，正是上海房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大變化的8年；世博作為利好因素也已經(jīng)被炒作了幾次三番。但據(jù)了解，真正屬于世博板塊的新房并不多，浦東園區(qū)周邊只有上南花城和中星雪野家園等極少數(shù)樓盤。在世博會(huì)申請成功之前的2002年早期，中星雪野家園和上南花城房屋單價(jià)均在5000元/平方米上下；到了2002年的年末，兩樓盤均價(jià)直接翻了一番。而目前，兩個(gè)小區(qū)都只有二手房出售，90平方米左右兩房兩廳的市場掛牌價(jià)格都在200萬元上下。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，屬于“世博購房圈”的樓盤浦東加浦西共達(dá)12個(gè)，其中以浦東上南和三林地區(qū)為最多，浦西只有2個(gè)。目前，這12個(gè)樓盤的均價(jià)都已超過了2萬元/平方米，而且多數(shù)樓盤均已售罄。
2010年的市場價(jià)格與2002年的價(jià)格相比，雖然因產(chǎn)品、地段、位置的不同不可同日而語，但世博及其連帶作用的影響也是毋庸置疑的。
談起上海世博會(huì)對于世博園區(qū)周邊板塊的影響，位于浦東三林的“尚東國際名園”的銷售經(jīng)理張先生并不認(rèn)為世博會(huì)本身對于上海樓市有多大的帶動(dòng)作用，反而更多地體現(xiàn)在上海世博會(huì)所帶來的一系列聯(lián)動(dòng)效應(yīng)上。
張先生說，就浦東三林地區(qū)而言，作為世博的輻射區(qū)，最大利好因素莫過于世博配套設(shè)施的建設(shè)，比如城市生態(tài)綠地、公共交通設(shè)施的完善等。如果沒有世博會(huì)的帶動(dòng)，三林周邊交通設(shè)施的建設(shè)和完工并不會(huì)進(jìn)行得如此迅速，比如目前已經(jīng)建成的軌道交通6號線、8號線以及即將建成的中環(huán)線浦東段。這些基礎(chǔ)設(shè)施完善所帶來的便利性才是推動(dòng)三林地區(qū)房價(jià)上行的直接因素，而這一切都與世博密切相關(guān)。張先生認(rèn)為，“世博會(huì)在為市場加分，但究竟能加多少分難以判斷�！�
金地上海公司浦東項(xiàng)目部總經(jīng)理助理宋家泰也持類似觀點(diǎn)。宋家泰認(rèn)為，隨著上海生產(chǎn)力水平的提升，世博會(huì)為上海樓市的成長添加了一份催化劑。世博會(huì)作為一個(gè)歷史契機(jī)，大大加快了上海市政建設(shè)的步伐，推動(dòng)了上海行政資源配套的逐步完善。
宋家泰說，在世博會(huì)的推動(dòng)下，上海各項(xiàng)市政規(guī)劃和建設(shè)提前完工，居民生活居住的幸福感和城市的現(xiàn)代化程度都有所提升。過去“物以稀為貴”的軌道交通房，目前已經(jīng)“遍地開花”，區(qū)域公共交通的條線優(yōu)勢日益轉(zhuǎn)化為平面優(yōu)勢，打破了原有少數(shù)樓盤壟斷地鐵的局面，從而更有利于促進(jìn)區(qū)域市場價(jià)格的平衡，消除城鄉(xiāng)區(qū)域的差別，進(jìn)一步加快上海城鄉(xiāng)一體化的步伐。“世博帶來了整個(gè)城市的溢價(jià)，房地產(chǎn)市場的溢價(jià)也是理所當(dāng)然�！�
關(guān)于“后世博”的發(fā)展，宋家泰也認(rèn)為，相對于北京是傳統(tǒng)中國城市形態(tài)的代表，上海則是國內(nèi)國際化城市形態(tài)感最強(qiáng)的代表，上海世博會(huì)提供了一個(gè)全中國乃至全世界重新認(rèn)識和發(fā)現(xiàn)上海的好機(jī)會(huì)。有了這么多人在認(rèn)識、了解和重新發(fā)現(xiàn)上海，雖然有相對密集的宏觀調(diào)控政策出臺造成的成交量萎縮，但上海“后世博”的樓市發(fā)展依然值得期待。
二手房：轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于預(yù)期
距離上海世博會(huì)園區(qū)最近的板塊區(qū)域原本就是相對成熟的居住小區(qū)，園區(qū)周邊住宅也多以二手房為主。在世博園區(qū)大力建設(shè)的浪潮中，園區(qū)周邊二手房買賣價(jià)格并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的大幅上漲，但租賃價(jià)格卻有所上揚(yáng)。
記者走訪了浦西盧灣世博園區(qū)沿線區(qū)域的幾個(gè)小區(qū)樓盤，并沒有看到想象中的周邊中介門店林立的情景。在浦西世博園區(qū)核心區(qū)域旁邊的中山南一路、打浦橋交叉口附近，記者找到一家不太起眼的中介門店。據(jù)中介門店工作人員介紹，周邊二手房價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯上漲，甚至包括瘋狂的2009年，周邊房齡較老的二手房均價(jià)也只有2.3萬元/平方米左右，而在上海中外環(huán)之間很多區(qū)域次新二手房的均價(jià)都已逼近1.9萬元/平方米。
中原地產(chǎn)徐家匯路二組的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，相對于黃浦和浦東世博園區(qū)沿線的二手房，盧灣世博園區(qū)周邊的二手房市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的上漲幅度，就是對于整個(gè)上海中心區(qū)域而言，盧灣仍然處于一個(gè)相對比較明顯的價(jià)值洼地。盧灣作為開發(fā)較早的成熟中心城區(qū)，兩極分化較為突出，尤其是斜土路以南的南盧灣多以老公房為主，世博會(huì)并沒有多大程度上帶動(dòng)周邊二手房價(jià)格的上漲，上漲幅度也不及新天地附近的高端樓盤。就整個(gè)2009年來說，盧灣世博園區(qū)周邊二手房僅有25%~30%的上漲。
而針對浦東世博園區(qū)周邊的二手房市場，中原地產(chǎn)南碼頭組的沈劼告訴記者，世博園區(qū)周邊板塊以老公房為主，新房本就不多，而且目前市場上出售的房源更少，價(jià)格也都在2萬元/平方米上下。
談起世博會(huì)對房地產(chǎn)市場的影響，沈劼認(rèn)為世博會(huì)對于浦東世博板塊租賃市場的影響較為明顯，雖說房源地段位置和裝修程度有所不同，但租賃價(jià)格也都有10%左右的上調(diào)。至于后世博時(shí)代的二手房市場，沈劼則認(rèn)為，世博會(huì)所帶來的便利交通及基礎(chǔ)設(shè)施對于購房者而言始終是個(gè)不小的誘惑，雖說關(guān)于世博園區(qū)今后的規(guī)劃尚不明朗，但相信政府對于該區(qū)域未來進(jìn)一步的規(guī)劃和建設(shè)只會(huì)起到促進(jìn)作用，而不會(huì)拖累房價(jià)。
商業(yè)地產(chǎn)：饕餮盛宴
如果說上海世博會(huì)給予上海住宅市場是一桌滿漢全席的話，那么其給商業(yè)地產(chǎn)帶來的無疑是一場饕餮盛宴。目前，上海幾乎所有的零售商業(yè)、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)都在為世博做最后的準(zhǔn)備。
據(jù)仲量聯(lián)行上海研究部董事周志峰介紹，過去一年上海市中心幾乎都以世博為理由進(jìn)行了全面的翻新和整修，世博會(huì)的臨近大大驅(qū)動(dòng)了上海零售商業(yè)物業(yè)形象的改變和品牌的提升，政府其實(shí)也在做出相關(guān)的引導(dǎo)。以淮海路力保廣場和香港廣場為例，著力提高了各自的品牌檔次，由原來的中高端定位全面向高端市場邁進(jìn)。同時(shí)，之前未進(jìn)入中國市場的國際零售商在2009年表現(xiàn)出積極進(jìn)軍上海的愿望，希望以世博為契機(jī)向中國人展示自己的品牌。而對于那些已經(jīng)進(jìn)駐中國市場的國際品牌而言，也都在進(jìn)行店鋪的升級改造，從而吸引更多的注意達(dá)到宣傳效果。
就寫字樓而言，世博的影響相對淡化，但周志峰卻認(rèn)為其影響也不容小覷。周志峰指出，世博會(huì)對于寫字樓的直接影響也許并不大，但隨著在世博帶動(dòng)下地鐵系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的逐步建造和完善，上海出現(xiàn)了“非中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓”，尤其是2008年以來表現(xiàn)相對突出，比如在閘北的大寧、普陀的長風(fēng)、浦東的花木等地段出現(xiàn)了同樣的甲級寫字樓，由于地段略遜一籌，但因其相對明顯的價(jià)格優(yōu)勢，使得這些寫字樓的出租情況非�？捎^，而如此市場在目前也只可能在上海形成。世博讓上海很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，也就促進(jìn)了這些區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。
此外，商用物業(yè)中的酒店業(yè)無疑是世博會(huì)的重頭戲。記者走訪了浦東世博園區(qū)附近的幾家酒店了解到，目前多數(shù)酒店對于世博會(huì)的預(yù)期相對樂觀，客房價(jià)格上漲幅度也保持了相對理性的態(tài)勢，但也有部分酒店表示目前仍在靜觀其變。
據(jù)位于浦東世博園區(qū)較近的上海浦東喜來登由由酒店及公寓和上海福朋喜來登由由酒店相關(guān)部門人士介紹，他們對于世博會(huì)期間的酒店業(yè)持比較樂觀的態(tài)度。自去年年底接受世博預(yù)訂以來，上海浦東喜來登由由酒店及公寓和上海福朋喜來登由由酒店今年5月和10月的預(yù)訂已經(jīng)基本全滿，中間月份的預(yù)訂也比較理想，在預(yù)訂價(jià)格方面，酒店還采取了一定的世博優(yōu)惠措施。
漢庭世博村店的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前該店的預(yù)訂還沒有真正開始，世博期間的房間價(jià)格也還有待于總部的計(jì)劃和安排。一般來說，作為經(jīng)濟(jì)型酒店，會(huì)期的上漲幅度也基本上會(huì)維持在10%左右。
而對于世博會(huì)對酒店業(yè)的影響，上海浦東及福朋喜來登由由酒店相關(guān)部門人士表示，世博會(huì)對于上海酒店管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對大型活動(dòng)會(huì)是一次難得的挑戰(zhàn)，而由此積累的經(jīng)驗(yàn)將會(huì)推動(dòng)上海酒店業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。目前上海不少4星級、5星級酒店都在為世博準(zhǔn)備，在相對飽和的市場情況下，世博的考驗(yàn)對業(yè)界也可算是一次洗牌。
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