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市場觀察
影院或成開發(fā)商下一個戰(zhàn)場
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回望2009年，影視巨作《阿凡達(dá)》運用強(qiáng)悍的科技制作力席卷全球。國內(nèi)各大一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一票難求的場面，其顯現(xiàn)的影視吸金效應(yīng)如同影片本身一樣，一石擊起千層浪，電影市場的可運作空間被推至風(fēng)口浪尖，開發(fā)商對類似影院這樣的商業(yè)周邊項目的投放熱度更是從浪谷涌向浪峰。
此種趨勢著實令原本相對暗淡的商業(yè)地產(chǎn)在虎年變得“燥熱”起來，到底何種運營模式才能有效契合未來的供需發(fā)展，讓我們從市場中窺得一二。
門檻相對較高
近期，世茂股份宣布將正式成立世茂國際影城。此前，世茂股份助理總裁兼商業(yè)運營總監(jiān)王振國就表示，世茂國際影城的成立預(yù)示著公司由此參與到中國城市影院的投資經(jīng)營中來，“原因首先是看中近兩年來中國電影產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。另一方面，由于我們的主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)項目，這與影院這一未來商業(yè)娛樂的重要板塊也高度相關(guān)�！�
據(jù)悉，世茂國際影城計劃將在3年后達(dá)到全國15家；5年后增加到全國40家。
業(yè)內(nèi)人士表示，世茂此舉是受到院線市場回暖的影響，特別是2009年的影視市場，諸多影片造就了高票房。據(jù)廣電總局最近發(fā)表的一份報告，2009年中國內(nèi)地票房收入超過了62億元，同比增長42.96%。有預(yù)測稱，10年后，中國的票房收入將達(dá)到300億元。
無疑，這個數(shù)字是具備吸引力的，特別是就地產(chǎn)開發(fā)商而言，相關(guān)政策的相繼出臺，讓整個樓市進(jìn)入調(diào)整期。在復(fù)雜的形勢面前，開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的投放點轉(zhuǎn)移也在情理之中。
明泉地產(chǎn)董事長王云就對記者透露過，2009年的房產(chǎn)市場有太多非專業(yè)人士擠進(jìn)來，這些人原本可能從事外貿(mào)或是經(jīng)營服裝，總之均希望在房產(chǎn)大鍋中分到一杯羹。那么這些非專業(yè)人士是否會在調(diào)整期內(nèi)選擇淡出樓市？出于對金錢的敏銳嗅覺，“獵物”一詞與院線掛鉤的可能性又為幾何？
景瑞銷售副總監(jiān)楊子江認(rèn)為，這群“非專業(yè)人士”淡出房產(chǎn)的可能性是存在的，但轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)周邊項目的可能性不大。選擇商業(yè)地產(chǎn)周邊項目的投資者多分為兩種；一是具備足夠的經(jīng)濟(jì)實力，將周邊配套與商業(yè)地產(chǎn)共同進(jìn)行發(fā)展；二就是具備原有資源的積累。投資商會以快進(jìn)快出的住宅業(yè)為重點開發(fā)，不選擇商業(yè)地塊的原因在于此類項目的門檻較高并且回報周期較長。
據(jù)了解，影院投資的回報周期較長，以一個影院為單位，一般配有8個廳1500個座位，一次性投入基本是在2000萬-3000萬元。而影院主要消費人群是年輕時尚的人群，因而在裝修、設(shè)計上需要不斷更新，3年內(nèi)會進(jìn)行設(shè)備、裝修的二次投入，永遠(yuǎn)跟著時代的潮流，因此回收周期非常漫長。
由此可見，類似影院這樣的商業(yè)地產(chǎn)周邊項目，其市場是具備一定壁壘的。
運營模式制勝
影院市場的回暖以及2010年樓市前景的不明朗均為商業(yè)地產(chǎn)的崛起提供了可能。在趨勢面前，怎樣將周邊商業(yè)項目與商業(yè)地產(chǎn)之間有效掛鉤，從而適應(yīng)未來的市場運作成為關(guān)注重點，各類運營模式被再次推到了臺面上。
依舊以影院為例，目前我國主要的院線基本是通過加盟連鎖構(gòu)成，只有極少數(shù)的是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主投資建設(shè)的，較具代表性的是萬達(dá)院線以及廣州金逸珠江院線。有數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，全國院線前五強(qiáng)為萬達(dá)影院、中影星美、上海聯(lián)合、中影南方干線、北京新影聯(lián)。上半年，排名靠前的10條院線合計票房達(dá)到了18.67億元，占全國總票房的79.8%。
可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的自主建設(shè)承受住了市場的檢驗，而大連萬達(dá)集團(tuán)則尤為突出，其推廣的萬達(dá)影院模式更是被業(yè)內(nèi)人士多次提及。
易居分析師薛建雄表示，所謂萬達(dá)影院模式就是指萬達(dá)集團(tuán)將其商業(yè)廣場與影院相配套，廣場所到之處必定有萬達(dá)影院支撐，并通過經(jīng)營商鋪、寫字樓以及公寓的形式配套運營。
業(yè)內(nèi)人士指出，萬達(dá)集團(tuán)開始做院線，可以省去傳統(tǒng)院線所要做的很多工作，比如選址；此外，也不用談判租金，因為場所來自于集團(tuán)內(nèi)部，而傳統(tǒng)的院線之所以要找地產(chǎn)開發(fā)商做戰(zhàn)略合作伙伴，也是因為可以省去前期很大一部分的工作。并且，萬達(dá)是通過做萬達(dá)廣場，來使自己的影院實現(xiàn)拓展。在同一個集團(tuán)內(nèi)部，最大的好處是速度快，節(jié)省時間，減少很多溝通環(huán)節(jié)，這一點從萬達(dá)的發(fā)展速度上就能看出來。
但并不是所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會選擇萬達(dá)的運營模式。之前，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞就提過，每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，選擇的模式當(dāng)然也會不同。
針對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展模式，上海陽光歐洲城投資發(fā)展集團(tuán)的劉亞芹副總裁表達(dá)了個人觀點，他提出，將影院作為一種資金投入點的發(fā)展模式是可行的，因為影院能夠形成一種“聚人氣”的效應(yīng)，但在將來不會以單一的形態(tài)出現(xiàn)，在項目前期籌備的過程中，勢必有相對應(yīng)的后續(xù)開發(fā)跟上，或者搭配前期相關(guān)項目研發(fā)。
同時，劉亞芹告訴記者，在日本，將商場、影院、餐飲多元化整合的模式已經(jīng)相當(dāng)普遍，而影院往往會被建造在商場的頂端，所能帶來的效果是促使消費者在進(jìn)出影院的過程中進(jìn)行無意識消費，從而盤活整個商場。
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