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市場觀察
地鐵經(jīng)濟(jì)改變津城商業(yè)格局 地鐵周邊商業(yè)潛力大
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2010年，天津地鐵2、3、9號線即將全面貫通，對此，有專家預(yù)言，津城地鐵將以勢不可擋的力量，促進(jìn)沿線商業(yè)迅速升值。
地鐵周邊商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?BR> 隨著3年前地鐵1號線正式對外開放，天津“地鐵商圈”概念被率先拋出。按照當(dāng)時(shí)規(guī)劃，地鐵1號線沿途將陸續(xù)建成22個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，總建筑面積達(dá)100多萬平方米。目前，這些商業(yè)設(shè)施基本竣工，一些新開發(fā)的地鐵沿線商業(yè)也初具雛形，沿途的商業(yè)氛圍與地鐵通車后形成的巨大人流，為商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的生存條件。從眼下各商圈現(xiàn)狀來看，經(jīng)營比較旺盛的集中在南京路——濱江道商圈、小白樓商圈這兩個(gè)傳統(tǒng)的商圈；海光寺商圈也已經(jīng)初具雛形；西南角、西北角以及老城廂板塊沿街商業(yè)不斷有租戶陸續(xù)進(jìn)駐；大沽南路的沿街商業(yè)在地鐵開通后，酒吧、餐飲、百貨、銀行等數(shù)量也逐漸增多。
由于目前天津地鐵只有一條線開通，因此還沒有形成網(wǎng)絡(luò)。地鐵商業(yè)還不能算是天津商業(yè)地產(chǎn)的主流形態(tài)，天津地鐵商業(yè)任重而道遠(yuǎn)。未來，天津地鐵規(guī)劃由9條軌道交通線路組成。遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)，9條線路單日客流量將超500萬人次，這無疑將是一個(gè)巨大的商業(yè)契機(jī)，天津商業(yè)主力將從地上轉(zhuǎn)入地下，一個(gè)全新的多元化立體式商業(yè)模式將應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，零售業(yè)生命力源于客流聚集，地鐵的商業(yè)價(jià)值就在于能夠充分將這種客流聚集并轉(zhuǎn)化為有效購買力。從地鐵商業(yè)的發(fā)展趨勢來看，地鐵在給人們提供便利交通的同時(shí)，也會對消費(fèi)的人流有一定的帶動(dòng)。投資者在選擇地鐵商業(yè)時(shí)，首先，要看所選的位置。其次，要選擇適合自己的物業(yè)模式，寫字樓等建筑模式對投資者經(jīng)濟(jì)實(shí)力會有一個(gè)較高的要求，面積通常較大。因此，地鐵周邊的社區(qū)型商業(yè)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，隨著居住人口的逐漸外擴(kuò)，它的商業(yè)需求也會逐漸增加，呈現(xiàn)出幾何型增長的態(tài)勢，增值潛力較大。從經(jīng)營者的角度來講，它回收現(xiàn)金的速度也會比較快。
地鐵經(jīng)濟(jì)將改變津城商業(yè)格局
研究表明，地鐵對房地產(chǎn)的輻射效應(yīng)分為3個(gè)圈層：核心圈層，地鐵出入口之地面，通常稱為地鐵上蓋物業(yè)，商業(yè)保值、增值可能最大；緊密圈層，周邊兩個(gè)街區(qū)之內(nèi)，以商業(yè)、寫字樓及城市公寓收益最大；輻射圈層，視站點(diǎn)位置而論，越是郊區(qū)范圍越廣。在不考慮其他因素對物業(yè)價(jià)格影響的情況下，業(yè)內(nèi)人士表示，地鐵沿線住宅物業(yè)的升值空間大約在30%至50%，而對商業(yè)投資的升值空間將更巨大。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理公衍奎說，地鐵擴(kuò)大了消費(fèi)半徑并形成地鐵口四周的漏斗效應(yīng)，地鐵周邊消費(fèi)模式的變化導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)作和商業(yè)選址的變化，地鐵與消費(fèi)共同帶動(dòng)提升周邊物業(yè)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。
“目前，專家們關(guān)于地鐵的影響研究主要集中在對城市土地利用、房地產(chǎn)、城市景觀環(huán)境、城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展等方面，而關(guān)于地鐵對商業(yè)的影響研究還處于剛剛起步階段�！敝虡I(yè)顧問機(jī)構(gòu)德信商業(yè)管理咨詢(中國)有限公司(DBC)曾經(jīng)發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，“在國外，地鐵沿線的零售商業(yè)都已形成了各種成熟的模式。我國除了香港地鐵商業(yè)發(fā)展得比較好之外，其余大部分仍在規(guī)劃建設(shè)中�！�
專家表示，天津地鐵2、3、9號線的即將開通，不僅使市民擁有了高速便捷的現(xiàn)代化交通工具，而且裝載著滾滾商機(jī)，沿線的商業(yè)地產(chǎn)紛紛開始新一輪的造勢，地鐵商業(yè)充分展示了其誘惑力。從1條線到4條線，地鐵影響小到商鋪大至商圈。隨著地鐵眾多線網(wǎng)的建成開通，津城的商業(yè)格局正在發(fā)生變革。更重要的是，地鐵在有效改善城市交通擁堵的同時(shí)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方面也發(fā)揮了積極作用。地鐵的開通，縮短了顧客與商家的距離，使城市的東西、南北方向的購物人流互為穿梭，既鞏固了傳統(tǒng)城區(qū)的商業(yè)中心地位，又帶動(dòng)了新城區(qū)的快速發(fā)展。同時(shí)，地鐵所到之處還形成“地鐵經(jīng)濟(jì)帶”，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。
投資地鐵商業(yè)更要精選項(xiàng)目
在津城熱炒“地鐵物業(yè)”的同時(shí)，“地鐵商業(yè)”概念也悄然走紅。對此，投資者霍小姐提出了疑問，“現(xiàn)在天津多條地鐵線路都在施工之中，市場中也出現(xiàn)了部分打著‘地鐵商業(yè)’旗號的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不僅商鋪如此，甚至部分區(qū)域內(nèi)的寫字樓也給自己貼上了‘地鐵口寫字樓’的標(biāo)簽，現(xiàn)在投資‘地鐵商業(yè)’是否為合適時(shí)機(jī)，對于市場行情及價(jià)格又應(yīng)該如何把握呢？”
相比更早出現(xiàn)的“地鐵住宅物業(yè)”、“地鐵商業(yè)”在津城還是一個(gè)新興名詞，雖然此前地鐵1號線已經(jīng)運(yùn)營多年，但是并沒有延伸出相當(dāng)規(guī)模與體量的商業(yè)輻射圈，所以對投資者而言也沒有更為適合的參照物。面對著層出不窮的新興“地鐵商業(yè)”，投資者陷入了迷茫，業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了警告：在目前地鐵商業(yè)還沒有大面積進(jìn)入市場之前，投資者應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，如需投資也應(yīng)該有所借鑒，對項(xiàng)目進(jìn)行充分評估。
地鐵商業(yè)無疑是充滿誘惑的。1號線運(yùn)營人數(shù)超出了當(dāng)初的預(yù)期，靠近地鐵站的不少商業(yè)都因此人氣大增。盡管物業(yè)價(jià)格在不斷上漲，但不少投資者仍然接受了再次調(diào)價(jià)的現(xiàn)實(shí)，相信未來會有更高的回報(bào)。然而，有關(guān)人士指出，地鐵網(wǎng)絡(luò)的密集對于商業(yè)物業(yè)個(gè)案而言，是一把“雙刃劍”。地鐵便捷帶動(dòng)了人流的快速流動(dòng)，人流更容易向商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域集中；而一些商業(yè)氛圍比較弱的區(qū)域因此會面臨更大的分流壓力，因此投資者可能更需要關(guān)注商業(yè)區(qū)域的兩極分化問題。在充滿誘惑的地鐵商業(yè)時(shí)代，投資者的眼光依然應(yīng)該更多地關(guān)注優(yōu)勢商圈、優(yōu)勢項(xiàng)目，以及具有領(lǐng)先開發(fā)商與經(jīng)營背景的物業(yè)，對各類“新興商圈”的投資應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
對此，戴德梁行顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地鐵商業(yè)不會像傳統(tǒng)商業(yè)中心那樣強(qiáng)調(diào)服飾類的購物功能，也不適合安排家居、建材等“重型”業(yè)態(tài)，而是偏向休閑、餐飲和便利性消費(fèi)，地鐵連通的樓層應(yīng)傾向于和大眾商品相匹配，由于部分地鐵未開通，不少即將開業(yè)的地鐵商業(yè)客流還是依靠傳統(tǒng)的地面交通，輻射范圍不大，但等將來地鐵開通后，有可能會輻射到十幾公里以外的區(qū)域，比起一般的商業(yè)項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的人流優(yōu)勢，其長期投資前景較好。
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