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市場(chǎng)觀察
地鐵商業(yè)時(shí)代漸行漸近 杭州地鐵如何拷貝香港模式
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地鐵是商業(yè)的黃金線和生命線，它將會(huì)帶來(lái)一個(gè)商家與地鐵緊密相連、高速擴(kuò)張的時(shí)代。
地鐵商業(yè)時(shí)代，正漸行漸近。
“黃金通道”的誘惑 地產(chǎn)專員們正在行動(dòng)
“我們一直在收集這方面的資訊，并與相關(guān)方面在接觸，如果有更進(jìn)一步的信息，記得告訴我一下噢！”葉玉東是真功夫餐飲管理有限公司華東區(qū)發(fā)展部經(jīng)理，對(duì)于杭州地鐵的動(dòng)態(tài)信息，他一直很敏感。因?yàn)榘训觊_進(jìn)地鐵站，是“真功夫”餐飲的下一步計(jì)劃。
除真功夫外，其實(shí)，在杭州商業(yè)地產(chǎn)圈，有更多的品牌地產(chǎn)專員正在行動(dòng)。
“如果地鐵類物業(yè)出現(xiàn)，我們就會(huì)排進(jìn)計(jì)劃�！绷钟^榮是真維斯服飾浙江區(qū)的地產(chǎn)專員，他已結(jié)束2010年真維斯物業(yè)拓展的計(jì)劃安排，但對(duì)于地鐵商鋪，他坦言，自己一直在關(guān)注動(dòng)態(tài)�！耙�?yàn)椋蠹叶枷霃牡罔F商機(jī)中分到一杯羹�！�
“如果有上蓋物業(yè)，我們也會(huì)計(jì)劃把店開進(jìn)地鐵站區(qū)域�！蹦硣�(guó)際知名餐飲集團(tuán)地產(chǎn)專員小楊表示，考慮到他所在公司品牌對(duì)于店鋪面積要求比較大，所以，如果要做地鐵物業(yè)的規(guī)劃，上蓋物業(yè)會(huì)是他們的首選。而隨著杭州地鐵建設(shè)的加速推進(jìn)，一大批杭州以往沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的嶄新建筑業(yè)態(tài)——地鐵上蓋物業(yè)也浮出水面。
“地鐵上蓋物業(yè)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是地鐵出入口上的商鋪�！焙贾菔猩虡I(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金毅指出，其實(shí)，地鐵上蓋物業(yè)是地鐵資源的最直接受益者。作為人群出入、換乘地鐵的必經(jīng)之路，這些物業(yè)會(huì)成為未來(lái)商家必爭(zhēng)之地。
具體到杭州地鐵來(lái)說(shuō)，根據(jù)規(guī)劃，幾個(gè)重點(diǎn)站點(diǎn)的上蓋物業(yè)將有望形成大型“衛(wèi)星城”式的建筑群。如武林廣場(chǎng)站站點(diǎn)周圍，將形成約23萬(wàn)平方米的商業(yè)和公建面積；七堡車輛段地鐵上蓋物業(yè)，可開發(fā)約85萬(wàn)平方米的公建及住宅面積。如此，武林商圈與湖濱商圈的有效對(duì)接融合，下沙商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的全面崛起表現(xiàn)得最為顯著。
這些地鐵上蓋物業(yè)的出現(xiàn)，將給杭州商業(yè)地產(chǎn)格局，帶來(lái)了一種全新的模式：地鐵商業(yè)。由此，“這也將會(huì)形成一個(gè)流金淌銀的黃金通道，地鐵出口會(huì)變成一個(gè)‘黃金出口’”金毅如是說(shuō)。
零售商業(yè)面臨變革 “地下商圈”呼之欲出
哪里人流最為密集，哪里就有最繁華的商業(yè)，這一直是商業(yè)發(fā)展的規(guī)律。
目前，杭州主要有四個(gè)商圈：
湖濱商圈，體量約13萬(wàn)平方米，包括杭州解百、元華商場(chǎng)、利星購(gòu)物中心等綜合百貨商場(chǎng)。
武林商圈，體量約14萬(wàn)平方米，包括杭州大廈、杭州百貨大樓、銀泰百貨等綜合百貨商場(chǎng)。
吳山商圈，體量約40萬(wàn)平方米，包括清河坊歷史文化特色街區(qū)、耀江廣廈、涌金廣場(chǎng)等特色街、專營(yíng)店等。
湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)，體量約15萬(wàn)平方米，包括國(guó)際名品街、龍翔服飾城、工聯(lián)大廈服飾城等特色街、小百貨、專業(yè)市場(chǎng)等。
“地鐵的出現(xiàn)，有可能會(huì)改變杭州現(xiàn)有的零售商業(yè)格局，為新商圈的誕生創(chuàng)造機(jī)會(huì)。”杭州商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐海華認(rèn)為，地鐵對(duì)于促進(jìn)商圈的形成有一定的作用。
而對(duì)于已在一些有地鐵的城市中開設(shè)經(jīng)營(yíng)門店的品牌商來(lái)說(shuō)，他們?cè)缫迅惺艿搅说罔F帶來(lái)的好處。
“我們2008年在上海南站的地鐵口，開了一家分店，這家店月經(jīng)營(yíng)額就相當(dāng)于地處杭州湖濱商圈分店的月經(jīng)營(yíng)額了。”葉玉東透露，開設(shè)在上海南站地鐵口的真功夫餐飲分店，由于地處2、3號(hào)線交接口，每日人流量都相當(dāng)大，而租金成本相對(duì)地面物業(yè)來(lái)說(shuō)并不高，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。因此，從2008年開始，當(dāng)杭州傳出要建地鐵的消息后，真功夫就立即開始關(guān)注這方面的進(jìn)展，并希望能進(jìn)駐位于武林商圈的西湖文化廣場(chǎng)站，開設(shè)分店。
買個(gè)地鐵商鋪等升值？ 淘商鋪投資客并不多
根據(jù)廣州、上海等城市地鐵物業(yè)規(guī)律，地鐵正式通車后，周邊各類物業(yè)價(jià)值平均上漲在20%左右，且出租率都在100%。那么，地鐵沿線商鋪的價(jià)值是否得到體現(xiàn)？
“相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，地鐵沿線商鋪的價(jià)值并沒(méi)有得到體現(xiàn)�！敝性禺a(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部馬愛(ài)萍透露，雖然受地鐵效應(yīng)影響，地鐵沿線的住宅無(wú)論售價(jià)還是租金都一路上升。但是，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就目前而言，沿線商鋪受地鐵效應(yīng)影響并不大。
為了說(shuō)明沿線商鋪“凄涼”狀，馬愛(ài)萍舉了個(gè)自己經(jīng)歷過(guò)的操作實(shí)例。
在地鐵一號(hào)線西湖文化廣場(chǎng)站，有一間100多平方米的沿街商鋪。在2008年下半年，這間商鋪的在中原地產(chǎn)的租金掛牌價(jià)是38萬(wàn)/年。“當(dāng)時(shí)，這間鋪?zhàn)雍芸炀妥獾袅��！钡�，也許是受到一號(hào)線施工原因的影響，2009年，同樣一間商鋪，整整掛了一年，都沒(méi)出租掉。“最近，以19萬(wàn)一年的租金租掉了，租客簽了6年的協(xié)議�！瘪R愛(ài)萍透露，目前，到房產(chǎn)中介淘地鐵沿線二手商鋪的投資客并不多，原因之一就是時(shí)間成本。
“如果一位投資客有錢，除非他特別看好地鐵商鋪，想博一把，否則，他就會(huì)拿著錢選擇投資其他項(xiàng)目。”馬愛(ài)萍分析，作為資金量有限的普通投資者，他們都會(huì)考慮一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，同樣的錢，與其選擇投資要三四年后才會(huì)顯出效應(yīng)的地鐵商鋪，他們會(huì)考慮選擇投資其他風(fēng)險(xiǎn)更小，成本更低的項(xiàng)目。
有趣的是，雖然淘地鐵沿線二手商鋪的人并不多。但是，地鐵沿線新樓盤的底商銷售情況似乎不錯(cuò)。
位于濱江區(qū)政府附近的瑞立·中央花城就是個(gè)例子。這一緊挨著欣盛·東方郡的老盤，在2009年8、9月間，成功銷售商鋪36套，成交均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上。
對(duì)此，科威不動(dòng)產(chǎn)品牌部總監(jiān)王慧分析，這也許就是生鋪與熟鋪的區(qū)別。
西湖文化廣場(chǎng)一帶的鋪?zhàn)�，由于受施工影響，再加上周圍已具有商業(yè)氛圍，放出的鋪?zhàn)右苍S并不是投資者所追求的。而濱江一帶的商鋪，就屬于生鋪。商業(yè)氛圍有待重新?tīng)I(yíng)造，中央花城小區(qū)門口就是地鐵1號(hào)線的濱和路站，處于地鐵站點(diǎn)500米距離內(nèi)的商鋪影響最為明顯，所以，投資者就希望長(zhǎng)線持有了。
換乘樞紐、地下小鋪 兩類商鋪投資前景最大
那么，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，如果想分地鐵商業(yè)一杯羹，該如何操作呢？
“投資地鐵商鋪，最好的選擇無(wú)疑是地下商鋪。”王慧提醒普通投資者，如果想投資地鐵商鋪，首選應(yīng)該是地下商鋪。
因?yàn)�，地鐵商鋪一旦上了地面，其價(jià)值就將隨著距離地鐵站點(diǎn)出口的近遠(yuǎn)而遞減。“任何一個(gè)交通站點(diǎn)，在最初設(shè)計(jì)時(shí)，首先就會(huì)考慮它疏散人群的作用，而一疏散后，這種人氣也會(huì)隨之散去�！蓖趸壅J(rèn)為，地鐵其實(shí)有著雙刃劍的作用，它能帶來(lái)人流量，它也在不斷地輸出人流。因此，地鐵樓盤沿街商鋪的運(yùn)營(yíng)要考慮正面與負(fù)面的影響，地鐵樓盤沿街商鋪強(qiáng)調(diào)更多的是在人流快速移動(dòng)中的一次性消費(fèi)，它更多適合的是一些不需要人們做充分決策的隨機(jī)性商品的經(jīng)營(yíng)，比如書報(bào)，飲料等。
“在地面上的地鐵商鋪，只有上蓋物業(yè)之類面積比較大的SHOPPING MALL或大型百貨之類才有經(jīng)營(yíng)前景�！蓖趸壅f(shuō)，因這類店本身就要求面積大，同時(shí)，它也會(huì)吸引人們進(jìn)去消費(fèi)。而對(duì)于普通投資客來(lái)說(shuō)，只有地下商鋪才是投資王道。地下是人流量最多的區(qū)域，地下商鋪一般會(huì)呈現(xiàn)面積小、店鋪多的特點(diǎn)。面積小，這不但讓商鋪總價(jià)降低，而且，也有助于店多隆市的效應(yīng)體現(xiàn)。
“兩條線交匯站點(diǎn)，肯定是人流量最大的，也是投資最佳選擇。”金毅認(rèn)為，換乘樞紐站因?yàn)槿肆髁看�，更有投資價(jià)值。比如目前杭州地鐵一號(hào)線的九堡東站，正處于地鐵沿線Y字口上，加上出口直接通向客運(yùn)中心，其今后的地鐵商鋪價(jià)值將比較有前景。所以，投資者購(gòu)買地鐵商鋪，要想取得理想的回報(bào)，一定要注重周圍的大環(huán)境，即挑選地段好、人流量集中和商業(yè)氣氛活躍的地方，或發(fā)展?jié)摿Υ蟮恼军c(diǎn)。
“地鐵+物業(yè)”的香港模式
會(huì)給杭州吹來(lái)什么“新空氣”？
作為全世界罕見(jiàn)的能夠贏利的地鐵公司，香港地鐵重視培育長(zhǎng)線回報(bào)項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念越來(lái)越受到內(nèi)地城市關(guān)注�！暗罔F+物業(yè)”的開發(fā)模式，既是香港建設(shè)地鐵的成功經(jīng)驗(yàn)，也是杭州促進(jìn)地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
我們先來(lái)看看香港地鐵，雖然地鐵總長(zhǎng)只有43.2公里，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬(wàn)人次，最高時(shí)達(dá)到280萬(wàn)人次，地鐵商鋪2004年帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入超過(guò)96億港幣。地鐵帶來(lái)川流不息的人流，也造就了“時(shí)代廣場(chǎng)”、“置地廣場(chǎng)”等一大批購(gòu)物天堂。
香港地鐵之所以能賺錢，人們將之總結(jié)為，將地鐵建設(shè)與地面物業(yè)開發(fā)結(jié)合。由于用地緊張，在每一個(gè)出口，地鐵公司都建了很多建筑。還有很多居住區(qū)與地鐵站結(jié)合成一個(gè)綜合建筑體，即真正意義上的地鐵上蓋物業(yè)。它是地鐵產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密協(xié)作的縮影，它的成功也與出色的城市規(guī)劃直接相關(guān)。地鐵為這些建筑聚集了人氣，創(chuàng)造了商機(jī)，所以地鐵公司通過(guò)這些建筑，獲得可觀的收入，然后又可以將這些收入投入到交通建設(shè)中去。這是一種良性循環(huán)。
香港地鐵物業(yè)通常分為零售、飲食和娛樂(lè)三大塊，進(jìn)行比較均衡和合理的布局。據(jù)專家分析，香港地鐵商鋪運(yùn)作如此成功，在于香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發(fā)商擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營(yíng)管理，還會(huì)適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場(chǎng)做旺。
把人流變成“錢流”
在地鐵里開什么店賺錢？
設(shè)想：杭州的地鐵商鋪，也參照香港模式“只租不售”，作為普通人，我們又該如何在其中謀利？
“開店，是最好的選擇，只是你要想好開什么店�！弊鳛楹贾萆虡I(yè)地產(chǎn)的資深人士，徐海華回憶了自己去東京時(shí)的“逛地鐵商鋪經(jīng)歷”。他觀察，在東京地鐵站，最受歡迎的并不是那種大牌貨，而是各式各樣的“普通貨”。或者說(shuō)，是老百姓日常生活中所需的一些東西。
“比如手機(jī)卡店、蛋糕店等等。這些小而普通的業(yè)態(tài)是地鐵商業(yè)中最受歡迎的�！毙旌ＨA認(rèn)為，人氣顯然是選址參考的第一要素，滿足這些普通市民日常消費(fèi)所需的業(yè)態(tài)是地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)中必備的。而如果從商業(yè)地產(chǎn)理論上說(shuō)，地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動(dòng)需求型。共性需求型是用來(lái)滿足消費(fèi)者出于基本生理、生活、溝通方面需要的商品或服務(wù)，比如像報(bào)刊亭、面包店、甚至ATM自動(dòng)柜員機(jī)等。
“而對(duì)于地鐵樓盤沿街商鋪，根據(jù)其出入人流活動(dòng)的特殊性，入駐的商家所提供的商品或服務(wù)應(yīng)充分體現(xiàn)方便、快捷的特點(diǎn)，比如一些與生活配套相關(guān)的業(yè)態(tài)，其發(fā)展的空間將會(huì)越來(lái)越大�！苯鹨憬ㄗh，地鐵客流普遍年輕，白領(lǐng)們加班已是家常便飯，很少有人有心情夜里10點(diǎn)下班后還去“戰(zhàn)”商場(chǎng)，最多也就是買個(gè)日常必需之物罷了。商鋪面積在100平方米以下的，可開一些便利店以及個(gè)性小店，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑500米左右，目標(biāo)顧客以居民、單身族為主，以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性特征，能有效提供多種服務(wù)項(xiàng)目。
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