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市場觀察
迎接“購物中心時(shí)代” 開發(fā)商準(zhǔn)備好了嗎？
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“成都商業(yè)形態(tài)變化經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一個(gè)是百貨店階段，那個(gè)店什么都買得到；第二個(gè)是上世紀(jì)90年代初進(jìn)入大賣場時(shí)代，也就是超市；第三個(gè)階段就是專業(yè)市場階段，像荷花池、九龍廣場、萬貫機(jī)電城等；下一個(gè)階段就是像萬達(dá)的城市綜合體，目前南延線很多項(xiàng)目都是15萬平方米的綜合體，標(biāo)志著成都進(jìn)入購物中心時(shí)代，但未來，大賣場的‘關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)’可能會(huì)成為常態(tài)�！�
冉立春指出，從2000年開始到現(xiàn)在，成都的商業(yè)地產(chǎn)多是以開發(fā)贏利模式為主導(dǎo)的，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局更多是資本的意愿，主導(dǎo)成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的是非正常發(fā)展模式。這對于后期的商業(yè)經(jīng)營會(huì)帶來很大的困擾�！吧虡I(yè)地產(chǎn)最終用途是商用，在沒有運(yùn)營之前，它的租金是零。目前，成都大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割小產(chǎn)權(quán)零售的方式較為普遍，完全不顧后期經(jīng)營，可謂是殺雞取卵。產(chǎn)權(quán)分散后的商用物業(yè)很難統(tǒng)一管理，經(jīng)營者受損在其次，那些小投資者受害最深�！彼J(rèn)為，只有單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)在后期的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中才有主導(dǎo)權(quán)，才更容易迎合市場的變化而變化。
不是訂單模式不做購物中心
“成都是最具有商業(yè)氣質(zhì)的城市，但上檔次、有特色的綜合體商業(yè)卻不多。”一位在成都考察拿地的央企區(qū)域公司老總感嘆，很長一段時(shí)間內(nèi)，成都的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作水平都停留在較低層面。“如果不是訂單的模式，還要去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可能會(huì)付出慘重的代價(jià)。日本的開發(fā)商從來不開發(fā)沒有訂單的商業(yè)地產(chǎn)；美國的模式是，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的都是那幾家大公司，一般人不會(huì)去做，因?yàn)樗恢涝谑裁吹胤介_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最合適。有一項(xiàng)研究叫做‘業(yè)態(tài)適應(yīng)性’，專門研究所開發(fā)的物業(yè)結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)后期的業(yè)態(tài)經(jīng)營。還有一個(gè)指標(biāo)是‘業(yè)態(tài)的匹配度’，研究能做什么、只做什么。因?yàn)槟承I(yè)態(tài)對商圈有特殊需求，如果商圈與業(yè)態(tài)不匹配，商業(yè)將無法進(jìn)行�！比搅⒋簞t衷告開發(fā)商要避免惡性競爭必須走“訂單模式”的開發(fā)路徑�？上驳氖�，前不久，伊藤洋華堂5號和家樂福8號店落子城南，均傳出開發(fā)商將為其量身定制開發(fā)購物中心的消息。此外，家樂福簽約溫江珠江地產(chǎn)，以及銀石廣場、成都國際商城、萬達(dá)廣場等眾多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)動(dòng)工之前，均已“內(nèi)定”了后期經(jīng)營的商家，定單開發(fā)模式正走向成熟。
開發(fā)商“角色定位”必須清晰
要在激烈的綜合體之爭中勝出，“需要在定位、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、招商、運(yùn)營等多方面下足功夫。”新港地產(chǎn)董事長張紅兵坦言，“做住宅猶如讀本科，做商業(yè)像讀研究生，而操盤城市綜合體則像在念一個(gè)始終難以拿到學(xué)位的博士”。業(yè)內(nèi)專家指出，涉及到交通組織、人流車流動(dòng)線、幾個(gè)形態(tài)既相互和諧又互不干擾，一個(gè)城市綜合體需要交通顧問公司、產(chǎn)品研發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、招商團(tuán)隊(duì)等非常多專家的合力，這對開發(fā)商的資源整合能力提出高要求。他指出，隨著成都大體量的城市綜合體上市，會(huì)面臨新的同質(zhì)化問題。
據(jù)了解，現(xiàn)有在建或即將動(dòng)工的，基本都是外來“和尚”，本土開發(fā)企業(yè)越來越少，這是一個(gè)開發(fā)主體的變化。另外，隨著成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商角色定位更加清晰。在冉立春看來，地產(chǎn)主導(dǎo)商業(yè)的時(shí)代在逐漸退出歷史舞臺，目前已有許多開發(fā)企業(yè)對于即將于本月底在蓉召開的中國商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)中涉及“城市新區(qū)商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)招商策略”、“零售商介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式前景探討”、“購物中心主力店與次主力店格局變化及其發(fā)展趨勢”、“商用物業(yè)綠色節(jié)能設(shè)計(jì)與運(yùn)營管理”等多場高端對話會(huì)充滿期待，因?yàn)槌啥嫉纳虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商此時(shí)正需要這樣的頭腦風(fēng)暴。
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