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市場(chǎng)觀察
拿商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)刀 物業(yè)稅的“棒子”打歪了？
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繼年前的輿論熱炒后，空轉(zhuǎn)六年無(wú)果的物業(yè)稅老話題日前在全國(guó)兩會(huì)代表、委員提案議案的高聚焦中被再度引爆。
在紛紛蕓蕓的各式建議下，物業(yè)稅京深商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)先行的設(shè)計(jì)方案也據(jù)傳出爐。但在諸多方案中，“商業(yè)地產(chǎn)先行”的實(shí)征設(shè)計(jì)方案，引發(fā)最多的爭(zhēng)議和質(zhì)疑：為抑制住宅高房?jī)r(jià)出發(fā)而設(shè)的物業(yè)稅，為什么避重就輕“錯(cuò)位”轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？
繼年前的輿論熱炒后，空轉(zhuǎn)六年無(wú)果的物業(yè)稅老話題日前在全國(guó)兩會(huì)代表、委員提案議案的高聚焦中被再度引爆。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康向全國(guó)兩會(huì)提議，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅這樣的財(cái)產(chǎn)稅，減少房屋空置率和投資、投機(jī)行為。
九三學(xué)社中央的提案也指出，經(jīng)過(guò)6年多的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，物業(yè)稅改革思路已經(jīng)形成，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)、評(píng)稅軟件已經(jīng)建立，征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，目前已是開(kāi)征物業(yè)稅的合適時(shí)機(jī)。
全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水也建議，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)征物業(yè)稅。
在紛紛蕓蕓的各式建議下，物業(yè)稅京深商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)先行的設(shè)計(jì)方案也據(jù)傳出爐。住建部和國(guó)稅總局相關(guān)高層人士都公開(kāi)宣稱：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的狀況，今年年底前，物業(yè)稅有望在北京、深圳等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。
但偏偏是“商業(yè)地產(chǎn)先行”的實(shí)征設(shè)計(jì)方案，引發(fā)最多的爭(zhēng)議和質(zhì)疑。為抑制住宅高房?jī)r(jià)出發(fā)而設(shè)的物業(yè)稅，為什么避重就輕“錯(cuò)位”轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？
接受中國(guó)商報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士、專家都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)如果成為物業(yè)稅試點(diǎn)的先行者，是物業(yè)稅設(shè)想的本末倒置，只能證實(shí)物業(yè)稅推行阻力過(guò)大。
顯然，目前盡管物業(yè)稅探討火爆，但對(duì)于物業(yè)稅如何可行、何時(shí)可行等實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，有關(guān)各方還未形成清晰明確的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)與政策思路。如此而言，物業(yè)稅的開(kāi)征或許依然還將長(zhǎng)時(shí)期流于爭(zhēng)議和空談。
試點(diǎn)為何商業(yè)地產(chǎn)先行
“物業(yè)稅選擇商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)開(kāi)征是完全調(diào)錯(cuò)方向了！”在中國(guó)商報(bào)記者耳邊響起的這種明顯大唱反對(duì)意見(jiàn)的，并不是某一個(gè)人的偏激，而是接受中國(guó)商報(bào)記者采訪的所有專家和業(yè)內(nèi)人士所無(wú)法抑制的“集體表達(dá)”。
對(duì)于中國(guó)而言，物業(yè)稅的征收也并不是一個(gè)新鮮的話題。早在2003年，“物業(yè)稅”就被中央政府相關(guān)政策文件屢屢提及，當(dāng)年5月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局即分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏等多地開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作（即所謂的“空轉(zhuǎn)”）。不過(guò)，截止到目前物業(yè)稅已“空轉(zhuǎn)”6年卻仍是懸而未決。
過(guò)去幾年內(nèi)，幾乎在每次房?jī)r(jià)暴漲的階段后，物業(yè)稅都會(huì)被當(dāng)作調(diào)控房?jī)r(jià)的“最有效殺手”被呼吁和熱議，但從來(lái)都在最后淪為炒作一場(chǎng)的空談。
去年年底，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)快上漲，所有人都預(yù)言新一輪調(diào)控是勢(shì)在必行。而財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華在一次財(cái)稅論壇上公開(kāi)的表示，目前物業(yè)稅開(kāi)征“從技術(shù)上看是可行的”。輿論解讀為物業(yè)稅開(kāi)征在即的官方信號(hào)。而日前兩會(huì)上人大代表、政協(xié)委員對(duì)于物業(yè)稅的熱議，更是把民眾對(duì)于物業(yè)稅的期待推至高點(diǎn)，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)似乎漸行漸近。
但出乎很多人預(yù)料的是，被認(rèn)為是“遏制高房?jī)r(jià)利器”的物業(yè)稅會(huì)首先拿商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)刀”。
畢竟，眼下社會(huì)公眾對(duì)于飆高房?jī)r(jià)的詬病主要還是突出在住宅地產(chǎn)，而“商住倒掛”已是不爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實(shí)。
首先提出向商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的是在北京兩會(huì)期間提交物業(yè)稅開(kāi)征提案的北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓。他表示，目前稅收方案方面的試點(diǎn)工作已經(jīng)趨于成熟，寫(xiě)字樓、商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)可作為物業(yè)稅的第一階段在今年末開(kāi)始征收，而后三年是豪宅，然后再視情況在五年左右后將居民的經(jīng)營(yíng)性投資性房產(chǎn)（第二套及以上）納入稅基。
此后，住建部和國(guó)稅總局相關(guān)高層人士都公開(kāi)宣稱：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的狀況，今年年底前，物業(yè)稅有望在北京、深圳等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。而更多人大代表、政協(xié)委員甚至知名的分析人士等都紛紛附和建議先向商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)征收物業(yè)稅。
這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士而言，大感“突然”外就是困惑和不解。
“不明白政府的意圖是什么？”萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部、萬(wàn)商俱樂(lè)部主任楊澤軒在接受中國(guó)商報(bào)記者專訪時(shí)直言，商業(yè)地產(chǎn)本身的賦稅已經(jīng)很重，而住宅的投資成本要比商業(yè)低很多，從操作合理性而言，物業(yè)稅不應(yīng)該先從商業(yè)地產(chǎn)征收。
目前，就寫(xiě)字樓和商鋪而言，持有成本包括租金12%的房產(chǎn)綜合稅加上5.5%的營(yíng)業(yè)稅。
而讓楊澤軒擔(dān)憂的另一層面原因還在于，“去年金融危機(jī)沖擊的陣痛期還未過(guò)去，突然的從商業(yè)地產(chǎn)征收只會(huì)加劇行業(yè)的困難。”
恰恰是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的低迷持續(xù)，全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林還向全國(guó)兩會(huì)建議政策放寬商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從50年提升為70年，鼓勵(lì)一部分投資住宅的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中。
“此時(shí)若再征收物業(yè)稅，無(wú)疑是雪上加霜�！崩顣粤终f(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)可以促增長(zhǎng)、保就業(yè)，還可以活躍市場(chǎng)，刺激消費(fèi)，征物業(yè)稅會(huì)打擊商業(yè)地產(chǎn)。在其看來(lái)，向商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到物價(jià)上面由商戶承擔(dān)，從而可能抑制內(nèi)需消費(fèi)。
房?jī)r(jià)調(diào)控“見(jiàn)山不是山”
實(shí)際上，在中國(guó)商報(bào)記者的采訪中，所有接受采訪的人士都肯定物業(yè)稅的征收勢(shì)在必行，對(duì)于房?jī)r(jià)的打壓也會(huì)有所作用。關(guān)鍵在于推行時(shí)間、稅率及執(zhí)行的方式。
諸如上述商業(yè)地產(chǎn)界人士反對(duì)的意思其實(shí)只在于眼前商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀更應(yīng)該施行“養(yǎng)魚(yú)”的鼓勵(lì)政策，而不是首當(dāng)其沖地被調(diào)控，更不應(yīng)成為高住宅房?jī)r(jià)的“犧牲品”。
不愿意具名的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，我們只能揣測(cè)，政府若先拿商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)刀，只是“避重就輕”的減少推行的阻力。而這是當(dāng)前影響政策進(jìn)程的決策層最擔(dān)心的問(wèn)題�！拔飿I(yè)稅如果對(duì)所有住宅都開(kāi)征，不僅會(huì)更為復(fù)雜，也勢(shì)必激起老百姓極大的不滿�！�
賈康認(rèn)為，物業(yè)稅涉及到一個(gè)復(fù)雜的稅收體制，我國(guó)的稅種基本上是針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，比如房屋的買(mǎi)賣上，而針對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅種基本上沒(méi)有。國(guó)外的稅制體系則完全相反，稅收主要針對(duì)保有環(huán)節(jié)，很少針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。因此，針對(duì)住宅的物業(yè)稅涉及到整體稅制的改革，如果不對(duì)現(xiàn)行稅制體系進(jìn)行改革，對(duì)住宅開(kāi)征物業(yè)稅將存在較大的困難。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)主任朱凌波在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)介紹，商業(yè)地產(chǎn)多為機(jī)構(gòu)投資者，產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)普通老百姓涉足小，征收對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩會(huì)比較小，也是政策選擇商業(yè)地產(chǎn)小切口推進(jìn)的目的�！罢彩墙栌蓪�(duì)商業(yè)地產(chǎn)的試點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)樓市宏觀調(diào)控釋放的信號(hào)。”
在朱凌波看來(lái)，目前傳言的北京和深圳可能作為第一批試點(diǎn)城市也不無(wú)道理。“物業(yè)稅試點(diǎn)首選北京、深圳跟城市的發(fā)達(dá)程度有關(guān)，同時(shí)，北京、深圳的監(jiān)管、市場(chǎng)透明度在全國(guó)而言也很有代表性。”
不過(guò)，即便如此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)先行試點(diǎn)征收仍是物業(yè)稅調(diào)控政策的“本末倒置”。
“調(diào)控的棒子顯然打歪了。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅調(diào)控從商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)而放松對(duì)住宅市場(chǎng)的豪宅、多套住房投資者的調(diào)控，對(duì)于“打壓高房?jī)r(jià)”而言無(wú)疑是徒勞的。在某知名房產(chǎn)論壇近期推出的一組在線調(diào)查中，接受調(diào)查的2000多名網(wǎng)友中，認(rèn)為物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)能夠遏制高房?jī)r(jià)的有733票，表示懷疑的則有1650票。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅先行是政策“避重就輕”的穩(wěn)妥說(shuō)法，向全國(guó)兩會(huì)提交要求征收物業(yè)稅的全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康實(shí)質(zhì)上表示認(rèn)同。他在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，他對(duì)于物業(yè)稅實(shí)征方案的具體設(shè)計(jì)更為合理，是強(qiáng)調(diào)先向豪宅和獨(dú)棟別墅、豪華公寓征收。
同時(shí)，賈康也表示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅勢(shì)在必行，但開(kāi)征物業(yè)稅也不會(huì)加重商業(yè)地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)。按賈康的介紹，目前商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房?jī)r(jià)的1%左右，物業(yè)稅的稅率也基本可定在這個(gè)范圍�！伴_(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)取消這兩項(xiàng)稅收，總的稅收負(fù)擔(dān)并無(wú)大的變化�！辟Z康說(shuō)，物業(yè)稅的意義主要是規(guī)范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。
不過(guò)，這樣的方式在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)就更無(wú)必要�！鞍淹恋厥褂枚惡头康禺a(chǎn)稅這些稅種合并起來(lái)改個(gè)名，有何意義？”但相比無(wú)意義的“雞肋”做法，最令業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，物業(yè)稅最后會(huì)變?yōu)樵械亩愂詹粶p卻反而增加一項(xiàng)新的稅收。
業(yè)內(nèi)人士計(jì)算說(shuō)，“即使按照1%來(lái)計(jì)算，一個(gè)兩三百萬(wàn)的臨街商鋪每年就至少要交兩三萬(wàn)元的物業(yè)稅，這最終又將攤到商戶，以后商鋪出租難是顯而易見(jiàn)的�！�
去年底，由于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回暖，稍為滯后的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始凸顯復(fù)蘇跡象，寫(xiě)字樓、商鋪?zhàn)饨鸲奸_(kāi)始止跌企穩(wěn)。但突然而至的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅顯然會(huì)再次沖擊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。“目前商業(yè)地產(chǎn)持有型物業(yè)比重越來(lái)越高，而現(xiàn)有政策對(duì)前端的金融融資渠道還未放開(kāi)，卻又在后端加重稅收，無(wú)疑將影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的健康發(fā)展�！敝炝璨ㄕf(shuō)。
縱深
物業(yè)稅短時(shí)期或仍“呼之難出。
在一些人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)先行實(shí)征物業(yè)稅其實(shí)是物業(yè)稅阻力較大的最好側(cè)面折射。從此角度延伸，諸多人士還是不看好物業(yè)稅近期即將試行的預(yù)測(cè)。
“物業(yè)稅的進(jìn)展還將長(zhǎng)期處于輿論討論和爭(zhēng)議的階段”，朱凌波說(shuō)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前端可以施行的土地、金融、保障房等政策一一落實(shí)和加強(qiáng)之前，政府不太可能出手物業(yè)稅這樣一個(gè)“調(diào)控效應(yīng)最滯后”的稅收政策。朱凌波注意到，目前國(guó)家也沒(méi)有安排任何一個(gè)部委機(jī)構(gòu)來(lái)推行物業(yè)稅的試點(diǎn)，包括全國(guó)兩會(huì)上政府工作報(bào)告也并沒(méi)有提及物業(yè)稅，之前甚傳將在全國(guó)兩會(huì)上討論物業(yè)稅的環(huán)節(jié)至今也沒(méi)有出現(xiàn)。
楊澤軒也同意這樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為即使政府決定推行物業(yè)稅也會(huì)安排出一個(gè)過(guò)渡期，不會(huì)突然實(shí)行高額的稅收，會(huì)考慮現(xiàn)有稅收的接軌。
賈康說(shuō)，物業(yè)稅遲遲未能出臺(tái)，一個(gè)很重要的原因就是地方政府不支持，土地出讓金作為預(yù)算外收入的主要來(lái)源，占地方財(cái)政收入的1/3，甚至是一半以上。對(duì)彌補(bǔ)地方財(cái)政赤字、支援地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)揮著不可替代的作用。一旦征收物業(yè)稅，土地出讓金就不能一次獲取，財(cái)力本來(lái)就不雄厚的地方政府可能不堪重負(fù)。
正是受這一利益矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題目前還在討論議定中，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。
目前地方政府中公開(kāi)表態(tài)愿意推行試點(diǎn)的城市還只有重慶。全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在全國(guó)兩會(huì)上公開(kāi)表態(tài)提出重慶可先行進(jìn)行試點(diǎn)，并提出將主要針對(duì)高檔住房征收“特別物業(yè)稅”。他認(rèn)為，只有這樣，才能讓房?jī)r(jià)回歸理性。不過(guò)，業(yè)界認(rèn)為，黃奇帆的積極做法或許多還是在于想借用物業(yè)稅的改革為重慶做形象推廣。
而諸多人士心知肚明卻很少擺到臺(tái)面上論說(shuō)的另一大阻力同來(lái)源于政府官員自身的利益相關(guān)。一位專家曾直言：中國(guó)的房子多在誰(shuí)的手里？除了富人，恐怕就是官員 。有許多官員，收入并不高，但是房子有N套。
朱凌波認(rèn)為，雖然輿論對(duì)于物業(yè)稅問(wèn)題的熱議正在升溫，但對(duì)于物業(yè)稅如何可行、什么時(shí)間推出、效力怎樣等諸多方面的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，有關(guān)各方還未形成基本一致而又清晰明確的認(rèn)識(shí)與政策思路，而開(kāi)征物業(yè)稅的法律程序問(wèn)題也毫無(wú)很快解決的跡象。不過(guò)，朱凌波認(rèn)為，當(dāng)前業(yè)界的探討、爭(zhēng)議本身也是物業(yè)稅推行的理論試水。
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