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市場(chǎng)觀察
廣州友誼旗艦店擴(kuò)容 世貿(mào)裙樓將打造成女子購(gòu)物商場(chǎng)
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2010年，業(yè)界廣泛認(rèn)為是廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“井噴年”。伴隨著41個(gè)大型購(gòu)物中心的入市，大量大型項(xiàng)目的新增供應(yīng)，讓本已呈現(xiàn)出回暖跡象的廣州商業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)始走向復(fù)興。
年初，廣州友誼集團(tuán)宣布將其旗艦店擴(kuò)容，首先便是選擇其環(huán)市東店。1月8日，友誼集團(tuán)發(fā)布公告稱向廣州世界貿(mào)易中心大廈有限公司租賃廣州世界貿(mào)易中心大廈首至六層的裙樓商場(chǎng)用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)百貨店及相關(guān)配套設(shè)施。項(xiàng)目租金每年約7883萬(wàn)元人民幣，租賃期6年，租金合計(jì)約4.73億元。廣州友誼表示，世貿(mào)裙樓將被打造成女子購(gòu)物商場(chǎng)。
此前的1月6日，廣州友誼還發(fā)布了一份憑租合約，租賃廣州國(guó)際金融中心(西塔)首至五層、地下負(fù)一層和負(fù)一夾層的裙樓商場(chǎng)(總建筑面積合計(jì)為44，709.21平方米)，用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)百貨店及相關(guān)配套設(shè)施。項(xiàng)目租金每年約7655萬(wàn)元人民幣，租賃期7年，租金合計(jì)約5.36億元。
作為廣州本土高端商業(yè)的龍頭，廣州友誼此時(shí)決定擴(kuò)容的策略，可謂緊貼廣州商業(yè)地產(chǎn)的“復(fù)興”之勢(shì)。
友誼擴(kuò)容
廣州友誼環(huán)市東店“號(hào)稱”廣州市高檔百貨旗艦，位于“廣州最貴商圈”的環(huán)市東商圈。隨著天河北商圈、珠江新城商圈的迅速崛起，環(huán)市東商圈作為高端消費(fèi)的重心相對(duì)削弱。恰逢今年廣州商業(yè)復(fù)興之機(jī)，作為廣州全力優(yōu)化提升的四大商圈之一，環(huán)市東商圈亦開(kāi)始積極謀劃擴(kuò)容。業(yè)界認(rèn)為，隨著廣州地鐵五號(hào)線的開(kāi)通，地鐵商業(yè)物業(yè)在得到更多的關(guān)注的同時(shí)，對(duì)環(huán)市東商圈的發(fā)展也起到帶動(dòng)作用。
據(jù)戴德梁行策略研究顧問(wèn)部董事黎慶文表示，環(huán)市東商圈旅客流量較大，交通因地鐵的開(kāi)通變得便利，加之附近較高的消費(fèi)力水平，對(duì)該區(qū)域的零售業(yè)發(fā)展相當(dāng)有利。廣州友誼此時(shí)進(jìn)駐世貿(mào)，將有不錯(cuò)的發(fā)展前景。
據(jù)中金公司分析，環(huán)市東店之前因受面積限制導(dǎo)致很多品牌無(wú)法進(jìn)入或營(yíng)業(yè)面積偏小，因此新增面積帶來(lái)的單店銷(xiāo)售增長(zhǎng)將會(huì)非常顯著。同時(shí)，基本不需要新增額外的員工和營(yíng)銷(xiāo)成本，因此銷(xiāo)售提升將會(huì)較直接地落實(shí)到利潤(rùn)層面。
山西證券亦認(rèn)為，該門(mén)店由于地理位置優(yōu)越、門(mén)店歷史悠久，品牌效應(yīng)和客戶忠誠(chéng)度較高，同店增速一般在10％以上，預(yù)計(jì)2010年當(dāng)年即可實(shí)現(xiàn)盈利，保守估計(jì)2011年該門(mén)店可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3000萬(wàn)元以上。
據(jù)了解，世界貿(mào)易中心大廈1-6層裙樓原本與廣州友誼環(huán)市東店已經(jīng)連接，新增世貿(mào)中心大廈1-6層裙樓約16000平米左右營(yíng)業(yè)面積，約占原有營(yíng)業(yè)面積的60％，預(yù)計(jì)2010年下半年可以開(kāi)業(yè)。業(yè)界認(rèn)為，此次租賃不僅較好的解決環(huán)市東店面積不足問(wèn)題，還能帶來(lái)很好的引進(jìn)品牌的機(jī)會(huì)。
分析人士預(yù)計(jì)，通過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整及新品牌的進(jìn)駐，廣州友誼環(huán)市東店的業(yè)績(jī)將進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，在廣州市高端市場(chǎng)的龍頭地位將更加明顯。有業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)市東商圈作為廣州最高端商圈地位也將因此得到穩(wěn)固。
此外，租賃廣州國(guó)際金融中心(西塔)也為廣州友誼的擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)會(huì)。
西塔店地處珠江新城CBD核心國(guó)際金融中心，該門(mén)店定位廣州第二個(gè)奢侈品焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)將于2010年11月亞運(yùn)會(huì)前開(kāi)業(yè)。分析人士預(yù)計(jì)，西塔店有望成為廣州友誼新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
但據(jù)友誼集團(tuán)1月8日公告，西塔店的租賃期由原來(lái)的15年降至7年，租金也僅為143元/平方米/月，讓人難免對(duì)西塔店未來(lái)的運(yùn)營(yíng)情況心存擔(dān)憂。但廣發(fā)證券（000776）卻認(rèn)為修改后的合同更有利于廣州友誼，一方面降低了培育期的成本，同時(shí)控制了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
黎慶文對(duì)此表示，并不需要擔(dān)憂。他表示，投資西塔本身是一個(gè)長(zhǎng)線投資，項(xiàng)目可能經(jīng)歷20~30年的經(jīng)營(yíng)，而投資西塔的企業(yè)都有足夠的實(shí)力，因此短期的拐點(diǎn)或是在這過(guò)程中出現(xiàn)的金融危機(jī)，對(duì)其的經(jīng)營(yíng)不會(huì)有太大的影響。至于西塔最近公布的租金的幅度跨度如此之大，亦只為日后的運(yùn)營(yíng)留了一個(gè)比較彈性的空間，以應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的影響或經(jīng)濟(jì)低谷之時(shí)。
此外，廣州友誼也將分別于2011年和2012年有奧特萊斯和佛山店開(kāi)業(yè)，有分析師表示，總店的擴(kuò)容以及每年至少1家的開(kāi)店速度保證了公司內(nèi)涵及外延雙增長(zhǎng)。
商業(yè)復(fù)興
根據(jù)戴德梁行的最新研究報(bào)告，廣州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)于09年下半年經(jīng)濟(jì)回暖，令零售商對(duì)廣州市場(chǎng)信心恢復(fù)，表現(xiàn)暢旺。同時(shí)，2009年前三季度廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15.7％，遠(yuǎn)超GDP的增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均年平均工資亦均有9％以上的增長(zhǎng)。黎慶文表示，此為廣州商鋪市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)很好的支撐。
此外，為搶閘“亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)”，國(guó)際一線品牌紛紛進(jìn)駐廣州。其中太古匯已成功吸引到了LV、Prada、Fendi等國(guó)際一線品牌。仲量聯(lián)行表示，國(guó)際一線品牌紛紛在廣州開(kāi)出新店，顯示出商家對(duì)廣州高端市場(chǎng)消費(fèi)能力的看好。兩大零售商業(yè)地產(chǎn)太古匯與萬(wàn)菱匯首輪招商的開(kāi)展已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，也將提升廣州市中高端消費(fèi)市場(chǎng)的吸引力。
2010年初，廣州友誼一改以往全場(chǎng)五折的打折方式的促銷(xiāo)活動(dòng)，品牌折扣大多維持在七、八折的水平，山西證券表示，這亦顯示廣州高端消費(fèi)的回暖趨勢(shì)明顯。
由于本地經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)，以及零售商的促銷(xiāo)刺激，零售商業(yè)市場(chǎng)一直是供小于求的局面。
據(jù)仲量聯(lián)行最新報(bào)告顯示，2010年廣州商鋪市場(chǎng)將會(huì)有接近4萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)量，其中不乏大型高端項(xiàng)目，如萬(wàn)菱匯、太古匯、高德置地廣場(chǎng)及西塔。不難發(fā)現(xiàn)，隨著高德置地廣場(chǎng)及西塔的即將落成，珠江新城無(wú)疑成為2010年廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新寵。隨著本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)，消費(fèi)者信心和消費(fèi)力將得到進(jìn)一步的提高。不過(guò)2010年形勢(shì)不容樂(lè)觀。
進(jìn)入亞運(yùn)年，零售商將會(huì)加快擴(kuò)張的步伐，選擇在亞運(yùn)前開(kāi)出新店。第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，今年將有約63萬(wàn)平方米購(gòu)物中心入市，為過(guò)去五年年均供應(yīng)量的3.5倍。據(jù)廣州市經(jīng)貿(mào)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年內(nèi)，廣州零售業(yè)態(tài)新建成面積將逾120萬(wàn)平方米，總投資逾180億元，甚至超過(guò)了廣州前五年新建商業(yè)面積的總和。
由于市場(chǎng)存量供應(yīng)已處于相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，預(yù)計(jì)現(xiàn)有租戶和租金水平將在一段時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，而新增物業(yè)在投入前期將承受較大的租金壓力和招商壓力。
仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松預(yù)期，“明年空置率持續(xù)上升，唯整體零售市道向好，新落成的商場(chǎng)會(huì)帶動(dòng)租戶升級(jí)需求，預(yù)期租金將保持大致平穩(wěn)�！�
有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州近年來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后于北京、上海等地，商業(yè)集中度不高，且高端品牌不多，缺少高端的消費(fèi)場(chǎng)所，已難續(xù)上世紀(jì)80年代的輝煌。而現(xiàn)在大型購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)是對(duì)商業(yè)落后的一種補(bǔ)課，倘若各商家
能發(fā)揮各自特色形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)廣州商業(yè)具有很強(qiáng)提升和示范作用。
事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展及消費(fèi)力增長(zhǎng)的利好環(huán)境下，新的投資主體和商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，為各個(gè)商圈注入新的活力的同時(shí)，也預(yù)示著廣州商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始走向復(fù)興。
但與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士提醒，廣州百貨的發(fā)展不應(yīng)該只追求規(guī)模化、連鎖化，雖此為百貨業(yè)發(fā)展的必由之路，但固守單店經(jīng)營(yíng)、孤軍作戰(zhàn)的模式，難免勢(shì)單力薄，即使短期內(nèi)能創(chuàng)造利潤(rùn)也只會(huì)成為“巨無(wú)霸”兼并的優(yōu)先對(duì)象。
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