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市場(chǎng)觀察
萬(wàn)科妥協(xié):地產(chǎn)第一商業(yè)模式面臨大考 亮新政出爐
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領(lǐng)袖萬(wàn)科的糾結(jié):
3月1日,萬(wàn)科在香港發(fā)布2009財(cái)年報(bào)告,總裁郁亮強(qiáng)調(diào),萬(wàn)科的定位是主流住宅,沒(méi)有發(fā)展投資物業(yè)或者進(jìn)入其他地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃。
但在2009年11月16日,萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)全國(guó)眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略:萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,住宅與開(kāi)發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。
2009年8月,商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬(wàn)科,坐鎮(zhèn)華北,惹人想象,并表示,“萬(wàn)科并非絕對(duì)不做商業(yè)地產(chǎn)”。隨后王石在各公開(kāi)場(chǎng)合仍堅(jiān)稱不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
時(shí)勢(shì)正在逼迫萬(wàn)科在糾結(jié)中,做出改變。萬(wàn)科已掐算出自己的生命周期。
萬(wàn)科模式大考
物極必反。
上市18年來(lái),復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%,萬(wàn)科堅(jiān)持做了18年的減法,在專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商的道路上走到極致巔峰。效法者如過(guò)江之鯽,碧桂園、恒大、雅居樂(lè)正是采用這一模式晉級(jí)名流。
當(dāng)萬(wàn)科對(duì)住宅單一化的路徑依賴到極致時(shí),反向制約作用不可避免。萬(wàn)科要維持此前的擴(kuò)張速度,必須具備兩個(gè)支撐條件:一是繼續(xù)享有人口紅利,二是城市化進(jìn)程加快至少不減速。此前,萬(wàn)科享受了城市化帶來(lái)的巨大人口紅利,保持了10年的高速發(fā)展。問(wèn)題是,人口紅利還能持續(xù)多久？
很少有效法者學(xué)到了萬(wàn)科的精髓,像萬(wàn)科那樣敏銳洞悉自我生命。
據(jù)悉,在2006年前后,萬(wàn)科曾做過(guò)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化的研究。其中一個(gè)研究結(jié)論是:2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn),2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速下降,而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右,20-65歲的總勞動(dòng)人口將達(dá)到高峰。此后將快速衰退。
而目前中國(guó)城市化率為47%,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將來(lái)一段時(shí)間仍可每年以1%的速度推進(jìn)。根據(jù)大略測(cè)算,達(dá)到高峰的時(shí)間大概是2022年。
兩相抵消,人口紅利留給萬(wàn)科模式的生命黃金期約在7-10年。
這是一個(gè)不算長(zhǎng),也不算短的時(shí)間窗口,顯然未到杞人憂天,然則以萬(wàn)科的規(guī)模,轉(zhuǎn)型的難度和時(shí)間成本相當(dāng)大。
“這個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的。未雨綢繆,現(xiàn)在已經(jīng)到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮路在何方的時(shí)候了�！睒I(yè)內(nèi)一位專業(yè)人士說(shuō),2010年,大家都在跟著萬(wàn)科思考商業(yè)模式。
現(xiàn)實(shí)對(duì)萬(wàn)科的擠壓
即便如此,萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型問(wèn)題上表現(xiàn)出的急切和躲閃,同樣耐人尋味。
萬(wàn)科的急切,不僅僅是人口紅利和城市化理論的說(shuō)服。而更可能是現(xiàn)實(shí)的催逼。
萬(wàn)科這兩年一直在反思。業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō),萬(wàn)科近來(lái)對(duì)其他同行非常感興趣。萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做了各種研究,以解釋以下疑難:
2008年市場(chǎng)調(diào)整,以碧桂園、恒大為代表的住宅遭遇重大困境。
2008年以來(lái),保利地產(chǎn)、中海外等地產(chǎn)商貼身緊逼。
2009年下半年以來(lái),以“不當(dāng)?shù)赝酢睘楣玺娜f(wàn)科在一線及二線重點(diǎn)地區(qū)拿地越發(fā)困難。
2007年以來(lái),萬(wàn)科在地方政府規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地上,和華僑城、招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等比較,拿地幾乎沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
理財(cái)周報(bào)曾經(jīng)仔細(xì)研究過(guò)萬(wàn)科成功到底靠什么？結(jié)論為,超級(jí)圈錢和超級(jí)快,從語(yǔ)言上講,似乎不很動(dòng)聽(tīng),但這是必須的,作為精簡(jiǎn)到極致的萬(wàn)科,除了圈錢以推動(dòng)周轉(zhuǎn),別無(wú)退路。
“我覺(jué)得萬(wàn)科的商業(yè)模式很一般。它這種模式受制于兩個(gè)因素,一是成本較合理的土地儲(chǔ)備,二是融資”,蘇雪晶如此評(píng)價(jià)萬(wàn)科現(xiàn)有的模式。可以判斷的是,拿地并非萬(wàn)科強(qiáng)項(xiàng)。所幸,萬(wàn)科具備比較完備強(qiáng)大的融資能力,使其商業(yè)模式能高效運(yùn)行。
雖然萬(wàn)科口號(hào)為“建筑贊美生命”,但其實(shí)這一模式是圍繞土地運(yùn)營(yíng)而生的。如果說(shuō),2008年碧桂園和恒大危機(jī)讓人們意識(shí)到這一模式在資金周轉(zhuǎn)上缺乏對(duì)沖機(jī)制,那么2009年以后的市場(chǎng)瘋狂則會(huì)讓萬(wàn)科意識(shí)到另一種危機(jī):土地運(yùn)營(yíng)難度迅速加大。
央企的強(qiáng)勢(shì)介入和地方政府的日漸流行的捆綁型土地運(yùn)作模式,使得萬(wàn)科拿地難度越來(lái)越大,成本越來(lái)越高,空間越來(lái)越局促。
“房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越薄。”上述人士說(shuō)。萬(wàn)科雖然現(xiàn)金囤積,卻無(wú)用武之地,這才是萬(wàn)科尋求轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)煩惱。
誰(shuí)的妥協(xié):王石還是郁亮？
換言之,這是萬(wàn)科被迫妥協(xié)的結(jié)果。
不過(guò),如本文開(kāi)頭所述,萬(wàn)科為何在這個(gè)問(wèn)題上前后表態(tài)不一？尤其是王石一以貫之的“不做商業(yè)地產(chǎn)”論,和郁亮前后不統(tǒng)一的表態(tài)。
世人皆知,王石欲效法美國(guó)巨頭帕爾迪,堅(jiān)持“住宅產(chǎn)業(yè)化”,以產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)快速的周轉(zhuǎn)率,提高凈資產(chǎn)收益率。但2008年來(lái),不僅萬(wàn)科,帕爾迪也表現(xiàn)出較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大與快之間難以切換,近幾年來(lái),萬(wàn)科規(guī)模不斷擴(kuò)大,但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻呈明顯的下滑趨勢(shì),其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2005年的0.56持續(xù)下降到2009年的0.38。相反,香港模式卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力。
重要的是,如同招商證券賈祖國(guó)提出的疑問(wèn):萬(wàn)科可能成為帕爾迪嗎？沒(méi)有大量移民的支撐,萬(wàn)科只可能成為大把現(xiàn)金的銀行。
正是如此,萬(wàn)科提出轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),通過(guò)內(nèi)涵經(jīng)營(yíng),提高利潤(rùn)率。有分析人士認(rèn)為,這是新生代職業(yè)經(jīng)理人郁亮的新思路。而這明顯與王石的戰(zhàn)略有著偏移。
王石的萬(wàn)科和郁亮的萬(wàn)科,會(huì)走向何方？
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