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市場觀察
2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)態(tài)
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同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)的全球危機(jī)面前，中國企業(yè)也開始走出國門，收購國外企業(yè)成為2009年的一道風(fēng)景，北京泰沃德收購美國購物中心即是一例。預(yù)計(jì)2010年，更多的企業(yè)開始將探索的目光投向國外。
預(yù)計(jì)2010年，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資商第一輪的大浪淘沙，第一集團(tuán)的大型綜合性開發(fā)商，在人員儲(chǔ)備、資金調(diào)配到位的情況下還將大規(guī)模擴(kuò)張，以城市綜合體項(xiàng)目為主要開發(fā)形勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。隨著這些大型投資商的投資熱情高漲，投資額仍將繼續(xù)走高。而中國的商業(yè)地產(chǎn)市場將在“諸侯混戰(zhàn)”中在年底浮現(xiàn)出國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)的身影。同時(shí)，伴隨著一線市場競爭的日趨激烈和土地價(jià)格的攀高，更多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了更具有潛力的二三線城市。但預(yù)估在年底盤點(diǎn)時(shí)可以看到，大批的進(jìn)入者將在商業(yè)地產(chǎn)的高門檻前卻步。
下面我們對(duì)國內(nèi)主要的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2009年?duì)顩r及2010年發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。
萬達(dá)集團(tuán)：在2009年新開出8家萬達(dá)廣場及2家高星級(jí)酒店；2009年11月，萬達(dá)在北京國家會(huì)議中心召開了有上千個(gè)商家參加的2010年項(xiàng)目招商大會(huì)，2010年預(yù)計(jì)將開出15家左右萬達(dá)廣場及數(shù)家高星級(jí)酒店，在其產(chǎn)業(yè)鏈日益齊全的基礎(chǔ)上，萬達(dá)將繼續(xù)發(fā)力并保持國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的地位和發(fā)展速度。
華潤集團(tuán)：華潤集團(tuán)對(duì)旗下零售業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收購深國投部分業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了優(yōu)化組合。其中華潤萬象城系列將繼續(xù)其城市綜合體系列的穩(wěn)步開發(fā)，目前已在杭州、沈陽、成都、南寧、大連等城市建設(shè)中，預(yù)計(jì)從2010年起陸續(xù)開業(yè)。而華潤零售旗下則擬做4-5萬平米的“社區(qū)型購物中心”---歡樂頌。
中糧集團(tuán)：一手鍛造出“華潤萬象城”的中糧集團(tuán)董事長寧高寧的地產(chǎn)目標(biāo)是將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到總資產(chǎn)的30%。未來中糧集團(tuán)將以“大悅城”購物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億，20多個(gè)“大悅城”將在國內(nèi)大中城市布局。未來的投資目標(biāo)是進(jìn)軍二、三線城市。目前在北京、天津、沈陽、成都等城市開業(yè)或在建了7個(gè)“大悅城”，總投資額超過百億元之多，2009年，沈陽大悅城開業(yè)，預(yù)計(jì)2010年上半年，北京朝北大悅城將開業(yè)。
寶龍集團(tuán)：2009年10月14日，作為內(nèi)地赴港上市商業(yè)地產(chǎn)第一股，寶龍地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，盡管出現(xiàn)了降價(jià)發(fā)售，凈融資仍有約21.76億港元。寶龍目前在全國各地?fù)碛薪?0個(gè)寶龍城市廣場項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多位于珠三角、長三角和華中地區(qū)的二三線城市的城市“副中心”，建筑面積多在20萬平方米以上。近期，寶龍與七個(gè)政府代表團(tuán)分別簽訂了意向協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資額近200億元人民幣，總建筑面積約為350萬平方米。預(yù)計(jì)2010年，隨著資金的相對(duì)寬裕，寶龍的拓展速度將進(jìn)一步加快。
恒隆集團(tuán)：在經(jīng)過多年上海的深耕后，恒隆集團(tuán)通過前幾年的儲(chǔ)備，目前在沈陽、天津、濟(jì)南、大連、無錫等城市的核心地段分別擬建設(shè)恒隆廣場。預(yù)計(jì)在今后幾年陸續(xù)開業(yè)，但其仍定位于一貫的高端路線。
陽光新業(yè)：脫胎于陽光股份，以新加坡GIC投資機(jī)構(gòu)（新加坡凱德的最大股東）為支撐，低調(diào)行進(jìn)在商業(yè)地產(chǎn)之路上的陽光新業(yè)公司，目前主要以5萬平米以下的購物中心運(yùn)作經(jīng)營為主，并在環(huán)渤海區(qū)域擁有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
世茂集團(tuán)：2009年，世茂集團(tuán)進(jìn)行了內(nèi)部資產(chǎn)重組與整合。世茂房地產(chǎn)將專注其財(cái)務(wù)及管理資源于發(fā)展國內(nèi)高速增長的住宅及酒店業(yè)務(wù)，而世茂股份將致力發(fā)展商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)前擁有土地儲(chǔ)備800萬平方米,在內(nèi)地長三角、環(huán)渤海以及華南區(qū)域的20多個(gè)城市,開發(fā)經(jīng)營20多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,涵蓋了商業(yè)購物中心、主題商場、商業(yè)街、專業(yè)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)。同時(shí)為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，世茂也繼萬達(dá)之后成立了自己的世茂百貨和世茂院線。
龍湖集團(tuán)：以重慶北城天街、西城天街為起點(diǎn)，經(jīng)歷了2009年上市洗禮的龍湖擁有了更強(qiáng)大的資金實(shí)力，并將實(shí)踐其早先的戰(zhàn)略謀劃，在區(qū)域聚焦的基礎(chǔ)上，將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展作為重要戰(zhàn)略之一進(jìn)行發(fā)展。2010年，預(yù)計(jì)其將有更大的戰(zhàn)略布局動(dòng)作。
萬科集團(tuán)：2009年11月16日，萬科公布其新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。按照萬科計(jì)劃，未來10年內(nèi)，萬科每年會(huì)在每個(gè)城市至少留下一個(gè)不可替代的公建項(xiàng)目。
合生珠江：2009年，合生終于以相對(duì)成熟的上海五角場為新的起點(diǎn)，宣布其將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
富力集團(tuán)：從2006年宣布大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從酒店業(yè)的試水到北京富力購物中心的起起落落，富力集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)之路在2009年走的并不平坦。從住宅地產(chǎn)走向商業(yè)地產(chǎn)，尤其是最復(fù)雜的購物中心，顯然是需要一個(gè)適應(yīng)過程的，2010年也許在調(diào)整中是認(rèn)識(shí)明了的一個(gè)年份。
保利集團(tuán)：2002年保利地產(chǎn)完成股份制改造后即刻開始全國布局，目前保利地產(chǎn)已經(jīng)確立了以北京輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，以上海輻射長三角經(jīng)濟(jì)圈，以廣州覆蓋珠三角經(jīng)濟(jì)圈，以沈陽覆蓋東北重工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以重慶輻射西南經(jīng)濟(jì)圈，以武漢輻射中部經(jīng)濟(jì)圈的全國戰(zhàn)略布局。保利地產(chǎn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略中，明確以中高端精品住宅為主，以城市地標(biāo)性商用物業(yè)為輔的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，通過一系列涉及商業(yè)辦公、購物中心、會(huì)展、酒店等多種物業(yè)形態(tài)的成功開發(fā)，走綜合型地產(chǎn)的發(fā)展方向。其住宅類物業(yè)投資與經(jīng)營性物業(yè)投資的比例控制在7：3左右。保利的商業(yè)地產(chǎn)包括四大結(jié)構(gòu)，第一是酒店業(yè)，由保利出資建設(shè)，洲際酒店管理，合作分成；第二是商業(yè)，計(jì)劃成立自己的經(jīng)營管理公司，實(shí)施對(duì)商場的管理；第三是寫字樓部分，一部分銷售一部分長期持有；第四，會(huì)展物業(yè)將長期持有，收取租金。保利的目標(biāo)是到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。
上海綠地：綠地仍以住宅為發(fā)展重心，但其一直在加重商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的比重，2009年以來，其先后在全國主要的二線城市投資400億，其計(jì)劃在未來5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)將遍布全國七大片區(qū)，40到50個(gè)城市，開發(fā)面積將達(dá)到1000萬平米、經(jīng)營面積達(dá)到500萬平方米。
SOHO中國：盡管在2009年頻頻出手，但在經(jīng)歷了“停電危機(jī)”、業(yè)主游行等轟動(dòng)全國的事件之后，信奉“野蠻生長“理論的潘石屹的SOHO系列，不得不面對(duì)身處優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)價(jià)格卻無法同步增長的尷尬局面，而這也將為更多的開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)提供“反面教材”。
海航集團(tuán)：通過利用集團(tuán)擁有的航空、旅游等多項(xiàng)核心資源，在星級(jí)酒店、商業(yè)零售業(yè)方面頻頻出手，以成熟的資本運(yùn)作來進(jìn)入商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。目前其擁有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量不多的以寫字樓、酒店為主，但商業(yè)零售業(yè)則收購了西安民生、寶雞商場、家樂連鎖等多家企業(yè)。
紅星美凱龍：近日以5.3億元競得昆明福海街道辦事處陸家社區(qū)兩塊土地，總面積達(dá)89.75畝。該地塊的60%建成商場，其余的部分建成住宅。自1986年創(chuàng)立以來，已在北京、上海、天津等全國各大重點(diǎn)城市開辦了60家連鎖家居商場，總經(jīng)營面積超過618萬平方米，2009年銷售額超過320億元。預(yù)計(jì)2010年將繼續(xù)采取大力拓展拿地自建步伐。
上海百聯(lián)：以上海為基地，目前正在構(gòu)建泛長三角為主陣地的零售業(yè)及購物中心集群，并以青浦奧特萊斯為基礎(chǔ)探索奧特萊斯發(fā)展之路。目前上海本地的購物中心目前除中環(huán)百聯(lián)外，全部處于盈利狀態(tài)，青浦奧特萊斯在2009年銷售大好的情況下也將輸出管理，落戶浙江海寧。重慶上海城是百聯(lián)股份2010年最大一個(gè)市外拓展項(xiàng)目，2010年開門迎客。2010年，百聯(lián)股份計(jì)劃新開門店有杭州奧特萊斯項(xiàng)目、金山購物中心，并且計(jì)劃在成都新開一家百貨店。杭州奧特萊斯項(xiàng)目為加盟方式，主要為管理輸出。金山購物中心正在建設(shè)中，將于2010年開業(yè)。
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