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市場(chǎng)觀察
長(zhǎng)沙：商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分的商機(jī)
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——長(zhǎng)沙·廣州服飾城總經(jīng)理朱文軍
上海、北京都有上百個(gè)地鐵口，大部分地方?jīng)]有什么商業(yè)氣氛，就是一個(gè)通行的站口而已，所以不要太多迷信地鐵效應(yīng)。
投資商鋪一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商業(yè)地產(chǎn)空在那里實(shí)現(xiàn)了增值，這也是賺錢(qián)。
——岳麓現(xiàn)代城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陶繼鍛
靠近交通樞紐的商鋪，本身回報(bào)相對(duì)更有保證。投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建議找一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，相對(duì)收益有保證一些。
過(guò)于看重短期利益不是好事情
瀟湘晨報(bào)：前幾天幾個(gè)業(yè)內(nèi)朋友聊天，大家都在談，長(zhǎng)沙地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展迅速，而商業(yè)地產(chǎn)似乎沒(méi)什么進(jìn)步，十年前是去平和堂，今天還是這樣。包括做商業(yè)地產(chǎn)的人，整體上很低調(diào)。
陶繼鍛：我個(gè)人覺(jué)得，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)這十多年甚至是有些倒退。最火是在2004年。那時(shí)候的商業(yè)地產(chǎn)可謂百花齊放，電腦城、步行街、各類(lèi)大市場(chǎng)等。和沿海相比，長(zhǎng)沙本身商貿(mào)業(yè)還不算發(fā)達(dá)，本土投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資信心是偏弱。前些年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有一些失敗的案例，對(duì)投資者信心影響很大。但從資本上來(lái)講更容易讓他們記住的往往是失敗案例，盡管有些項(xiàng)目的失敗更多是因?yàn)槭姓?guī)劃原因。
另外，本地投資者往往太在乎短期投入產(chǎn)出，比方說(shuō)，他們重租金收益，而有意無(wú)意地忽視資產(chǎn)增值。事實(shí)上，后者才是回報(bào)更大的地方。比方說(shuō)，五一商圈附近有一個(gè)當(dāng)年失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其實(shí)那些投資人還是很賺的，當(dāng)年1萬(wàn)多元/平方米的商鋪，現(xiàn)在漲到了什么價(jià)？在國(guó)外，一般商鋪年租金回報(bào)率達(dá)到3%—5%就了不得了，但是在長(zhǎng)沙，如果你告訴投資人回報(bào)率是3%—5%，那他們都不會(huì)理你。
朱文軍：長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)，給我感覺(jué)是氛圍還是比較弱。我們接觸那些投資者就是租戶(hù)，他們的投資理念跟廣州比要相差十年。當(dāng)然換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這也正是我們的機(jī)會(huì)。長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間比較大。投資人對(duì)于回報(bào)的判斷，的確存在追求短期利益問(wèn)題。還有，我感覺(jué)這邊的投資者和廣東相比，資源和承受能力也還有點(diǎn)問(wèn)題。有很多商場(chǎng)，它賣(mài)得很火爆，租得很火爆，但并不代表后期運(yùn)營(yíng)也會(huì)很火爆。其實(shí)，短視不僅是投資者，一些房地產(chǎn)老板也在看短期的東西，忽視運(yùn)營(yíng)給物業(yè)帶來(lái)的增值價(jià)值。事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)很重要，通過(guò)好的運(yùn)營(yíng)甚至可以把你的投資增值到幾倍、十幾倍。很多人沒(méi)有看到，也缺乏這個(gè)。
地鐵僅是“添花”而非“送炭”
瀟湘晨報(bào)：長(zhǎng)沙地鐵要起來(lái)了，感覺(jué)是處于商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分爆發(fā)式發(fā)展的前夜。陶總覺(jué)得呢？
陶繼鍛：現(xiàn)在地鐵概念炒得很多，但是說(shuō)實(shí)話我覺(jué)得地鐵作用并沒(méi)那么夸張。比方說(shuō)火車(chē)站，現(xiàn)在火車(chē)站的商業(yè)價(jià)值削弱很多，因?yàn)楝F(xiàn)在車(chē)太快，停留時(shí)間就短，有效人流不夠。武廣就是一個(gè)快車(chē)，我們要看到，人在那邊停留時(shí)間也不會(huì)大。對(duì)于市中心地鐵站來(lái)說(shuō)，能增加商業(yè)人流和購(gòu)物的便捷性，是錦上添花，但是很偏遠(yuǎn)的地鐵口，我看對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)不會(huì)是雪中送炭。很多地鐵站，來(lái)往的人也就是過(guò)客。
朱文軍：我們這里這么大的商場(chǎng)，有沃爾瑪，但是離地鐵口很遠(yuǎn)，而且也沒(méi)有直接的公交車(chē)站連接起來(lái)。如何讓市中心的人出來(lái)買(mǎi)東西？地鐵這樣的交通系統(tǒng)一定要與商圈發(fā)展高度配套，希望政府規(guī)劃更到位一些。地鐵更大的意義在于住宅拉動(dòng)，對(duì)于上下班人來(lái)說(shuō)，出行方便太多了。
瀟湘晨報(bào)：但是現(xiàn)在長(zhǎng)沙人投資商鋪都看地鐵，還有武廣高鐵？
陶繼鍛：我堅(jiān)持我的觀點(diǎn)。上海、北京都有上百個(gè)地鐵口，大部分地方?jīng)]有什么商業(yè)氣氛，就是一個(gè)通行的站口而已，所以不能迷信。
朱文軍：武廣高鐵的商業(yè)價(jià)值要細(xì)分。要做連接武漢和廣州的商業(yè)周轉(zhuǎn)物流中心，比方說(shuō)服裝、皮具等批發(fā)，同時(shí)要推進(jìn)沿海相關(guān)產(chǎn)業(yè)向這一區(qū)域的轉(zhuǎn)移，要契合這個(gè)大趨勢(shì)。它不太可能是小區(qū)域的最核心商圈。做大路貨，那就死定了。
邵宣：地鐵對(duì)于長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)效應(yīng)很明顯。年初我們做了一個(gè)調(diào)查，香樟路直通武廣長(zhǎng)沙站，沿街一些商鋪?zhàn)饨鹱罡呱险{(diào)了40%，轉(zhuǎn)讓費(fèi)基本上翻一番。我們要用發(fā)展眼光來(lái)看，地鐵和高鐵的客流，對(duì)于商業(yè)還是很有作用的。
瀟湘晨報(bào)：那長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里？
朱文軍：廣州的商業(yè)已經(jīng)細(xì)分成服裝、鞋帽、化妝品等不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，消費(fèi)人群也隨之就分離，整個(gè)城市的商業(yè)不斷裂變。這種變化和現(xiàn)代人的快捷生活節(jié)奏相吻合。長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分還不夠明顯。這就是機(jī)會(huì)。
邵宣：商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)過(guò)程。在住宅發(fā)展到一定程度的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)是水到渠成的事情。長(zhǎng)沙不缺投資客，只是現(xiàn)在投資客膽小了。賺錢(qián)是一種示范效應(yīng)。
瀟湘晨報(bào)：長(zhǎng)沙給人的感覺(jué)，是市中心賣(mài)得好，但是朱總和陶總兩位的項(xiàng)目一個(gè)在東邊，一個(gè)在西邊，和市中心的項(xiàng)目比，是不是覺(jué)得做起來(lái)感覺(jué)困難一些？
陶繼鍛：每個(gè)城市都有一個(gè)核心商圈。長(zhǎng)沙可以下這么一個(gè)結(jié)論，盡管城市版圖擴(kuò)大、商圈發(fā)展會(huì)泛化，但任何一個(gè)地方再發(fā)展也不可能取代五一商圈。因?yàn)橐唤瓋砂兜脑颍游魑磥?lái)將是個(gè)大的“城中城”的概念。河西的商圈將逐步完善成獨(dú)立體系。在這個(gè)意義上，河西的潛力還很大。我覺(jué)得大河西商業(yè)建設(shè)，還是應(yīng)該以溁灣鎮(zhèn)為中心，形成擴(kuò)散效應(yīng)，而不能一開(kāi)始就是到處開(kāi)花，太散。
朱文軍：商圈開(kāi)始細(xì)分就是我們的機(jī)會(huì)。比方說(shuō)，在我們那邊，可能逐步形成一個(gè)服飾產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)群，慢慢帶動(dòng)出一個(gè)專(zhuān)業(yè)商圈。當(dāng)然，這需要政府的規(guī)劃支持力度。政府要意識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)作用的重要性。有了商業(yè)，居住、餐飲、購(gòu)物等消費(fèi)都起來(lái)了，當(dāng)然給政府貢獻(xiàn)的稅收就多了。廣州的天河就是這么起來(lái)的。
陶繼鍛：我認(rèn)為這叫共生的概念。一個(gè)龍頭商業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條非常長(zhǎng)。我也覺(jué)得，一個(gè)商圈的成長(zhǎng)和壯大，政府有很大的責(zé)任在里面，很重要。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要多看后期運(yùn)營(yíng)力度
瀟湘晨報(bào)：能否給投資人一些建議。投資武廣新城好，還是投資河西好？
邵宣：目前肯定想投資商鋪的人有不少。當(dāng)然，建議大家仍然是要看地段，首選街鋪�，F(xiàn)在長(zhǎng)沙地鐵口商鋪、武廣新城商鋪非常受歡迎。總體來(lái)說(shuō)，靠近交通樞紐的商鋪，本身回報(bào)還是相對(duì)更有保證一些。投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我的建議是找一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。實(shí)力開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商做的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，相對(duì)收益有保證一些。我們感覺(jué)，有一些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商只顧前期把錢(qián)收到口袋里面，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)投入不夠。
陶繼鍛：把錢(qián)收回來(lái)就不管你的死活了。這也是大家對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪投資很謹(jǐn)慎的原因。我們有自己的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，團(tuán)隊(duì)是自己組建的。這就是說(shuō)，后期運(yùn)營(yíng)成功要的資金，開(kāi)發(fā)商都會(huì)負(fù)責(zé)到底。因此穩(wěn)定性要強(qiáng)一點(diǎn)。當(dāng)然，請(qǐng)些什么人來(lái)做很重要，一定要是專(zhuān)業(yè)人才。
朱文軍：很多市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商因?yàn)槿鄙偕虡I(yè)人才走很多彎路。商業(yè)地產(chǎn)不僅是招商、招租完成就了事了，后期運(yùn)營(yíng)成功很重要，要有長(zhǎng)期做戰(zhàn)準(zhǔn)備。
陶繼鍛：投資商鋪一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商業(yè)地產(chǎn)空在那里實(shí)現(xiàn)了增值，這也是賺錢(qián)。長(zhǎng)沙消費(fèi)者更在乎現(xiàn)實(shí)的利益。越是成熟地段，價(jià)格越高，也會(huì)買(mǎi)。但是，成熟商圈好碼頭基本上都沒(méi)了，即使有價(jià)格也高得嚇人，一些潛力碼頭來(lái)說(shuō)，投入產(chǎn)出比更高。
朱文軍：要看眼光。老到一起爭(zhēng)這個(gè)蛋糕就不可以。從長(zhǎng)遠(yuǎn)投資來(lái)講，長(zhǎng)沙的潛力還很巨大，包括一些新的社區(qū)商鋪，關(guān)鍵在于發(fā)現(xiàn)。
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