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市場觀察
2010商業(yè)新格局 蘇城三大商圈傲然鼎立
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環(huán)顧2500年發(fā)展歷程的蘇州，從一座古色古香的老城發(fā)展為當下的古城與新城特質兼并的新蘇州，其商業(yè)布局也發(fā)生了翻天覆地的變化。尤其是蘇州的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)從古城區(qū)大范圍地向周邊輻射，不再僅僅是單店獨大的商貿(mào)大樓，動輒便是集商貿(mào)、娛樂、休閑于一體的CBD，城市綜合體等，CBD已是一種時尚。因此，蘇州的商業(yè)中心從傳統(tǒng)的古城區(qū)觀前、石路、南門三大商業(yè)區(qū)，擴展至園區(qū)（園區(qū)環(huán)金雞湖商圈）和新區(qū)（新區(qū)獅山廣場）五大商業(yè)中心。“到2010年，蘇州要基本形成具有蘇州特色的標志性商業(yè)格局，到2020年要接近世界發(fā)達國家中等城市商業(yè)水平�！备鶕�(jù)現(xiàn)在規(guī)劃，蘇州將掀起新一輪商業(yè)建設熱潮，蘇州商業(yè)已經(jīng)進入前所未有的新時代。
核心商圈 古城區(qū)不失王者風范
具有百年歷史的蘇州三大商業(yè)中心，商場林立，老字號云集，人口流動量非常大，儼然是一個成熟的商業(yè)圈。觀前街商場林立，美羅商城、人民商場、金鷹國際購物中心等；老店更是數(shù)不勝數(shù)：采芝齋、葉受和、黃天源、松鶴樓、乾泰祥等。“上有天堂，下有蘇杭”，觀前商業(yè)區(qū)自改造后，交通網(wǎng)絡完備，基礎設施完善，商業(yè)布局合理。作為集大成者，以嶄新的姿態(tài)展現(xiàn)的老蘇州人和海內(nèi)外朋友面前。新秀觀前1號坐落在觀前街的黃金商業(yè)地段，定位為綜合類商業(yè)，目前區(qū)域內(nèi)尚未有同類產(chǎn)品，在毫無競爭對手的市場上發(fā)展，對于觀前1號來說是最大利好，占盡天時、地利、人和。然而更珍貴的在于它的稀缺性，目前古城區(qū)建筑以基本飽和，其投資的前景非常美好。
作為蘇州西北角重要集散地的石路商業(yè)區(qū)內(nèi)高樓大廈鱗次櫛比，大中型綜合性、專業(yè)性商場如石路國際等十余家，上百家休閑、生活、娛樂之地，一家挨一家，形成一個人氣旺盛、功能齊全、成交活躍，極具商業(yè)開發(fā)價值的鬧市區(qū)，而且石路北側幾百米便是蘇州火車站與汽車站。因石路地區(qū)交通便捷，出入留往、旅游出差極為方便，也是外地游客較為集中的地區(qū)。石路金座項目、蘇州沿海國際中心、海弘國際商場的橫空出世為蘇州日益火熱的商業(yè)地產(chǎn)注入了新的活力。
南門商業(yè)區(qū)位于蘇州古城南端人民橋以北地段，著名的“天堂水上航線”蘇州至杭州客輪碼頭就坐落在這里；而這里的南門長途客車南站聚焦的人口流動使南門地區(qū)已成為蘇州的“南天門”。 南門地區(qū)商業(yè)十分興旺，有大型綜合商場泰華商城，南門商業(yè)大樓林立；各類專業(yè)商場，商店上百家；這里還有蘇州較大的水產(chǎn)市場，蔬菜水果批發(fā)市場、茶葉市場和電子市場，同時文化娛樂場所，各類風味菜館眾多，是蘇州市城南最繁華的鬧市區(qū)。吳中大廈、南門商務中心又開啟了南門商業(yè)地產(chǎn)的新元年。
園區(qū)環(huán)金雞湖商圈傲然崛起
在城市化、現(xiàn)代化程度最為領先的工業(yè)園區(qū)，環(huán)金雞湖商業(yè)圈如一顆鉆石鑲嵌在園區(qū)這幅藍圖上。隨著工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，與之同時，環(huán)金雞湖商業(yè)圈也在同步發(fā)展著。金雞湖西中央商務區(qū)、湖東商業(yè)服務功能區(qū)和湖濱新天地、李公堤、左岸商業(yè)街等商業(yè)街區(qū)，把環(huán)金雞湖一帶打造成了時尚、現(xiàn)代的新商圈。
特別是湖東圓融時代廣場的出現(xiàn)，更是打破了湖東沒有商圈的格局，蘇州最大的“百貨航母”久光百貨、世界最大的500米LED矩形天幕以及眾多餐飲、娛樂商家，形成了湖東獨有的商業(yè)地帶。如今，去湖濱新天地、李公堤就餐，去圓融時代廣場休閑購物，已成為了時下很多市民的優(yōu)先選擇。這塊商圈的輻射力，已經(jīng)遠遠走出了園區(qū)的范圍。
從商圈方面講，像圓融時代廣場、沸騰CBD、月光碼頭等集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務、文化等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質的標志性“城市綜合體”。它們定位人群也比較時尚，不僅輻射了環(huán)金雞湖商圈的住宅區(qū)域，更是輻射了蘇州大市的，甚至是整個長三角地區(qū)。加上建屋大廈、置地星虹國際等商務辦公樓建筑，為園區(qū)企業(yè)提供了很好的辦公場所，也為園區(qū)的建設添增一份色彩。使更多的外來人士、企業(yè)進駐該板塊�？傮w來說，環(huán)金雞湖商圈商圈日后的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟，投資價值也是不可估量的，更是城市核心的最好見證。隨著東方之門、環(huán)球188、置地?星虹國際、沸騰CBD、九龍倉超高層金融中心等一批項目的帶動，依托著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，和日益強大的交通網(wǎng)絡，園區(qū)環(huán)金雞湖商圈的商業(yè)地產(chǎn)必將成為世人矚目的焦點。
高新區(qū)核心CBD發(fā)展勢頭強勁
高新區(qū)的新商圈代表也有很多，包括金楓路商業(yè)區(qū)、凱馬廣場商業(yè)區(qū)、長江路商業(yè)區(qū)等。而長江路上的綠寶廣場是其中的典型代表。綠寶廣場的出現(xiàn)，填補了何山路、長江路區(qū)域商業(yè)空白，同時也提升了周圍樓盤的吸引力。長江壹號的面市更是為長江路增添了不少商業(yè)色彩。而凱馬廣場商業(yè)區(qū)，則是以汽車商業(yè)貿(mào)易為主，區(qū)域內(nèi)匯集了一批酒店公寓。金楓路商業(yè)區(qū)主要以金楓國際為核心區(qū)域，地處高新區(qū)與木瀆的交會處，同樣也是未來人氣聚集之所。
2009年，高新區(qū)陸續(xù)崛起了多個商業(yè)項目，如長江壹號、匯金新地、港龍?楓橋商業(yè)街、蘇州高新國際商務廣場等，加上成熟的商業(yè)項目，如：綠寶廣場、獅山永利廣場的商業(yè)項目，使之商圈已逐漸成熟，商業(yè)氛圍比較濃厚。再加上獅山片區(qū)是集中眾多商業(yè)項目，推動著高新區(qū)商圈的發(fā)展，起著支撐的作用。高新區(qū)已經(jīng)擺脫了舊貌，以一個新的商業(yè)面貌出展現(xiàn)在大眾面前，再加上2010年到以后，還有很多坐標性的商業(yè)項目出現(xiàn)，高新區(qū)商圈已走向成熟。
獅山片區(qū)位于高新區(qū)的正東面，在不斷發(fā)展住宅的同時，我們會發(fā)現(xiàn)很多新的商業(yè)項目在悄然崛起。此片區(qū)不但屬于高新區(qū)的中心位置，更是銜接了市區(qū)，地理位置甚是優(yōu)越。該片區(qū)具備多種業(yè)態(tài)，寫字樓、商鋪、精品酒店、大型商業(yè)配套一個都不少，相對比較齊全。今年標志性建筑也頻頻亮相，隨著獅山永利廣場的2009年獅山永利廣場的高調亮相—一個綜合的大型商業(yè)區(qū)，為高新區(qū)吸引了大量的人流，又是高新區(qū)商業(yè)的活廣告，打響了商貿(mào)品牌。而且獅山片區(qū)集中了大潤發(fā)、麥德龍、TESCO(樂購)，形成了一個超市的連群，亮點顯現(xiàn)，可見此片區(qū)商業(yè)配套比較完善，相信隨著該片區(qū)鉆石廣場的面市，將更加拉動該片區(qū)的商業(yè)氛圍。眾所皆知，獅山片區(qū)的蘇州樂園，是家喻戶曉，是大型游樂場，成為比較出名的景區(qū)，每年都吸引了大批的客流，為高新區(qū)聚集了不少人氣。隨著獅山片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷亮相，已經(jīng)是高新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)比較集中繁華的片區(qū)，此片區(qū)成為高新區(qū)商圈未來發(fā)展的重要中心，其影響力將隨著新區(qū)的發(fā)展輻射全城。
商業(yè)地產(chǎn)最重要的就是地段，按照蘇州城市規(guī)劃，獅山片區(qū)將會成為蘇州的主城區(qū)，獨特的地段決定了獅山片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)未來良好的發(fā)展前景。此外，2012年輕軌一號線從獅山片區(qū)橫貫而過，無疑將會帶來巨大的人流和潛在的消費者，助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前蘇州高新區(qū)在建或待建的商業(yè)地產(chǎn)項目達11個之多，4年內(nèi)僅獅山片區(qū)就將崛起18棟高樓。專家表示，蘇州高新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來了快速發(fā)展的“黃金時代”。
后記：
近年來，我市的商業(yè)進入了一個快速發(fā)展的時期，城市商業(yè)的競爭已從傳統(tǒng)的商店與商店的競爭發(fā)展到商圈與商圈之間的競爭�，F(xiàn)代商業(yè)的功能也已不再是傳統(tǒng)意義上的購物，文化、休閑、旅游、體驗等新的功能元素在現(xiàn)代商業(yè)概念中正日益顯現(xiàn)。就像是如今新開張的倉儲式超市正從單一的超市向集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商業(yè)體過渡；具有顯著自身特色的商業(yè)街區(qū)實現(xiàn)的經(jīng)營額占區(qū)域經(jīng)營總額的60%-80%。
相關人士表示：近年來，蘇州的消費需求呈現(xiàn)出了強勁增長的勢頭，國內(nèi)外各商業(yè)大鱷紛紛搶灘蘇州，蘇州商貿(mào)設施建設的規(guī)模之大、速度之快、分布之廣，是前所未有的。目前蘇州已掀起了新一輪商業(yè)建設熱潮，各個大小新商圈的迅速出現(xiàn)和發(fā)展，正對整個蘇州商界的格局產(chǎn)生著重大沖擊，蘇州商業(yè)的“大時代”已然開啟。
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