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市場觀察
濟(jì)南進(jìn)入城市綜合體時(shí)代
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記者了解到，2009年底，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了打造16大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，魏家莊片區(qū)就是其中的重點(diǎn)項(xiàng)目。而在2010年1月18日召開的濟(jì)南市十四屆人大三次會(huì)議上，市長張建國所作的《政府工作報(bào)告》中，也特別提到要打造魏家莊片區(qū)這個(gè)城市綜合體。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在濟(jì)南，城市綜合體已開始融入濟(jì)南市民的生活，而以城市綜合體為競爭對(duì)象的一線地產(chǎn)商在濟(jì)南的比拼“大賽”早已拉開大幕。
東拓西進(jìn)、舊城改造為城市綜合體提供了空間
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
實(shí)際上，近兩年集辦公、商業(yè)、居住、休閑娛樂等功能于一體的城市綜合體項(xiàng)目正越來越多地出現(xiàn)于濟(jì)南。像山東世界貿(mào)易中心、銀座晶都國際、魯商廣場等項(xiàng)目，有的已建成，有的還在建設(shè)。
記者了解到，作為省會(huì)城市、全國區(qū)域中心城市和山東省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，濟(jì)南具備建設(shè)發(fā)展城市綜合體的獨(dú)特優(yōu)勢。工作在東部、生活在西部、購物在中心、游玩去南部已經(jīng)成為很多市民的日常生活狀態(tài)，不但市民生活不便，也給交通增加負(fù)擔(dān)。為此，集辦公、休閑、居住等功能于一體的城市綜合體就成為一種必然。濟(jì)南市“東拓西進(jìn)”的空間戰(zhàn)略，使得東部、西部出現(xiàn)大型城市綜合體項(xiàng)目成為可能。而近幾年來舊城改造的實(shí)施，則為中心城區(qū)諸多黃金地段騰出了興建城市綜合體的空間。
城市綜合體離不開大量的人流。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，2009年7月濟(jì)南市流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到160萬，2020年濟(jì)南市的人口將挑戰(zhàn)1000萬。這么多的人口，帶來的商業(yè)地產(chǎn)需求量是巨大的，集購物、娛樂、休閑、社交、餐飲等功能于一體，以滿足多種需要的購物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然。
記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，城市人均GDP達(dá)到4000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，當(dāng)人均GDP到達(dá)10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年，我市人均GDP達(dá)到6500美元，全市城鎮(zhèn)化率提高到63.42%。到2012年，全市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 67%，人均GDP將接近或超過10000美元。換句話說，3年后，濟(jì)南將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。
開通綠色通道，濟(jì)南正推進(jìn)16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目
在2009年12月25日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，濟(jì)南市明確提出要強(qiáng)力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)。會(huì)上提出了16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中包括奧體文博片區(qū)、長清高校科技園及園博園、恒隆廣場、萬達(dá)廣場、大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖、LED示范小區(qū)、華山片區(qū)、華強(qiáng)電子商城以及魏家莊片區(qū)等。16個(gè)城市綜合體總用地面積30多平方公里，總投資4000多億元，總建筑面積7000多萬平方米。在濟(jì)南市的大盤里，這16個(gè)城市綜合體要成為新區(qū)開發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭，成為省會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
今年以來，濟(jì)南市各縣(市)區(qū)已著手在開發(fā)建設(shè)城市綜合體上下工夫。其中，槐蔭區(qū)將以西客站片區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，打造具有明顯帶動(dòng)力的城市綜合體；市中區(qū)擬開發(fā)建設(shè)十大城市綜合體；歷下區(qū)將把城市建設(shè)的重點(diǎn)放在打造體量大、配套全、主業(yè)突出的功能片區(qū)上……
3月24日舉行的濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議則為城市綜合體的建設(shè)開通了綠色通道。為加快城市綜合體建設(shè)，我市將在建設(shè)手續(xù)、施工監(jiān)管等方面開辟綠色通道，提供快捷審批服務(wù)，盡快開工和建成一批整體布局完整、功能特色鮮明，多樣化、多層次的城市綜合體。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月22日，位于省城南部的大型城市綜合體中海九曲城市綜合體項(xiàng)目奠基，拉開了今年濟(jì)南城市綜合體建設(shè)的序幕。據(jù)了解，該項(xiàng)目將成為今年省城南部建設(shè)的最大型城市綜合體，建成后總建筑面積將達(dá)300多萬平方米。“城市綜合體在南方發(fā)展比較快，一般來說，包括三種以上的業(yè)態(tài)形式，涵蓋面相當(dāng)廣。而濟(jì)南如今正處在城市快速發(fā)展階段，城市的升級(jí)和擴(kuò)容肯定離不開城市綜合體。因此，可以預(yù)見，城市綜合體會(huì)變得越來越多�！蔽沂蟹慨a(chǎn)評(píng)論人趙魯梁認(rèn)為，隨著今年華強(qiáng)電子城、九曲片區(qū)等項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，濟(jì)南已正式步入城市綜合體時(shí)代。
一線地產(chǎn)商鏖戰(zhàn)城市綜合體
城市綜合體的開發(fā)需要實(shí)力。很多商業(yè)地產(chǎn)專家表示，城市綜合體業(yè)態(tài)涵蓋比較廣，產(chǎn)品類型豐富，因此在營銷、開發(fā)等方面需要投入大量資金運(yùn)作，并非一般開發(fā)企業(yè)能夠運(yùn)作。
記者了解到，從2008年開始，一些有上市背景或在國內(nèi)一線城市有成熟操作經(jīng)驗(yàn)的品牌地產(chǎn)企業(yè)紛紛殺入濟(jì)南，像保利、天鴻、中海、恒大、北大資源、綠地等，這些一線地產(chǎn)商在全國地產(chǎn)排行榜中位次十分靠前，位列前十的不在少數(shù)。在剛剛過去的2009年，一線地產(chǎn)商們搶灘濟(jì)南步伐突然加速，沒有拿地的紛紛拿地，已有項(xiàng)目的擴(kuò)大市場份額。
北大資源山東地產(chǎn)助理總裁王煥新說，目前已有一線地產(chǎn)商的城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售，如萬達(dá)廣場。按照正常項(xiàng)目的施工進(jìn)度，從2010年下半年開始，一線地產(chǎn)商在濟(jì)南開發(fā)的項(xiàng)目或?qū)⒋罅窟M(jìn)入市場，不久的將來，純住宅項(xiàng)目的市場比拼或許不再是市場主流，一線地產(chǎn)商的城市綜合體才是濟(jì)南樓市的主要供應(yīng)產(chǎn)品。
誰擁有城市綜合體誰將擁有城市未來
清華大學(xué)國情研究中心管清友博士昨天接受記者采訪時(shí)說，中國城市化、城市國際化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進(jìn)中國城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也成為中國城市化的主力引擎和城市名片。開發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場競爭力，還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來。
對(duì)于一線地產(chǎn)商紛紛搶灘濟(jì)南綜合體的現(xiàn)象，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李鐵崗教授在充分肯定的同時(shí)，也提出了一些建議。他認(rèn)為，濟(jì)南市城市綜合體開發(fā)建設(shè)時(shí)序安排與建設(shè)周期規(guī)劃要考慮兩個(gè)方面，一是多個(gè)城市綜合體的開發(fā)順序上應(yīng)有先后，不能一哄而起，更不能千篇一律；二是在單個(gè)城市綜合體開發(fā)建設(shè)周期上要進(jìn)行合理安排，要根據(jù)城市綜合體的開發(fā)模式確定合理開發(fā)周期。
在城市綜合體的建設(shè)上，濟(jì)南這座城市的決策者其實(shí)早已未雨綢繆。在今年濟(jì)南市十四屆人大三次會(huì)議上，市委書記焉榮竹指出，城市綜合體建設(shè)要實(shí)事求是、因地制宜，精心策劃、慎重決策。要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，要突出中心城區(qū)建設(shè)，堅(jiān)持加快推進(jìn)城市建設(shè)與拓展城市發(fā)展空間、打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系相結(jié)合，下決心向空間要發(fā)展、要效益，大規(guī)模展開老城區(qū)改造提升，強(qiáng)力推動(dòng)中心城區(qū)范圍內(nèi)的村莊整合改造，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的城市綜合體，在有限的地域內(nèi)集聚更大的人氣、財(cái)氣。（記者劉研波）■延伸閱讀
2009年8月20日，濟(jì)南市委理論學(xué)習(xí)中心組讀書會(huì)———
市委書記焉榮竹首次提出在濟(jì)南打造城市綜合體。
焉榮竹要求，要以城市綜合體建設(shè)為切入點(diǎn)，把投資、建設(shè)、發(fā)展繼續(xù)高強(qiáng)度地向前推進(jìn)。建設(shè)開發(fā)城市綜合體，既是一個(gè)投資問題，也是一個(gè)城市建設(shè)問題，又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，能夠產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益和綜合社會(huì)效益，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎。
2009年10月28日，濟(jì)南市規(guī)劃局網(wǎng)站宣布啟動(dòng)編制《濟(jì)南市城市綜合體發(fā)展布局規(guī)劃》———
濟(jì)南市規(guī)劃局表示，打造城市綜合體是濟(jì)南市委、市政府確定的后全運(yùn)時(shí)代城市現(xiàn)代化建設(shè)的一個(gè)重要切入點(diǎn)。濟(jì)南市規(guī)劃局啟動(dòng)編制了《濟(jì)南市城市綜合體發(fā)展布局規(guī)劃》。
2009年12月25日，濟(jì)南市召開經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議———
濟(jì)南市決定，強(qiáng)力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)16個(gè)城市綜合體作為新區(qū)開發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭。
2010年1月8日，濟(jì)南市召開城鎮(zhèn)化工作會(huì)議———
在這次會(huì)議上，濟(jì)南市提出將力爭盡快建成一批整體布局完整、功能特色鮮明，多樣化、多層次的城市綜合體，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策。
2010年1月15日，濟(jì)南市委宣傳部、市委政研室舉辦研討會(huì)———
與會(huì)者認(rèn)為，城市綜合體必須融入產(chǎn)業(yè)因素，選準(zhǔn)第一啟動(dòng)業(yè)態(tài)，建議依據(jù)新一輪城市發(fā)展總體規(guī)劃，抓緊編制濟(jì)南市城市綜合體專項(xiàng)規(guī)劃，進(jìn)一步明確全市城市綜合體發(fā)展方向、目標(biāo)任務(wù)和功能布局等，同時(shí)統(tǒng)一規(guī)劃各類城市綜合體的標(biāo)志性建筑。
2010年1月18日，濟(jì)南市十四屆人大三次會(huì)議———
市長張建國在政府工作報(bào)告中提到，要發(fā)揮投資對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的導(dǎo)向作用，把西客站片區(qū)、魏家莊片區(qū)等一批城市綜合體作為新區(qū)開發(fā)、老城提升、服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)。
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