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市場觀察
千億險資曲線挺進商業(yè)地產(chǎn) 利好？利空？
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央企退出帶來的機遇
“《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》(以下簡稱《草案》)已經(jīng)在2010年2月初上交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過，目前已上報國務(wù)院擇機發(fā)布。這一草案與去年年底的征求意見稿相比變動很大�！苯�，一位接近保監(jiān)會的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，《草案》總的趨勢更加謹(jǐn)慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，管理更加嚴(yán)格；其中，險資投資不動產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比已從6%下降到5%以下。
險資能否順利進入商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注。此前，保監(jiān)會主席吳定富接受記者采訪時表示，保險資金不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)等。據(jù)悉，險資投資不動產(chǎn)將主要投資酒店、商用房租賃、自用辦公樓等。
不過，有地產(chǎn)分析人士指出，險資與地產(chǎn)商合伙，險資將有辦法繞過政策壁壘投資商業(yè)地產(chǎn)。
正當(dāng)眾險企期盼投資新政出臺時，國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)市場的“號令”為險企投資地產(chǎn)再度打開了渠道。
3月22日，國資委網(wǎng)站公告，要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在15個工作日內(nèi)制訂退出方案。
“當(dāng)78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出，很可能成為險企入場的好時機�！庇嘘P(guān)保險專家向記者表示，中國人壽、中國人保等險企也屬央企，且不受國資委這一清場令約束，未來退出央企的地產(chǎn)投資項目不排除會落入上述險企手中。
但究竟如何接盤，目前尚不得而知。
不過有一點可以肯定的是，對于此番險資可能出現(xiàn)接盤央企退出的房地產(chǎn)項目，保監(jiān)會在3月24日已經(jīng)發(fā)布了《保險集團公司管理辦法》，旨在防范保險集團公司綜合經(jīng)營風(fēng)險，同時也為集團公司投資包括不動產(chǎn)等非金融類產(chǎn)品設(shè)定了上限。例如，該“辦法”規(guī)定，在投資與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的非金融類企業(yè)時，投資總額不得超過集團合并凈資產(chǎn)的10%，不得超過被投資企業(yè)實收資本的25%，不得參與該公司的經(jīng)營。
記者注意到，根據(jù)保監(jiān)會此次發(fā)布的“辦法”，目前已成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東的中國人壽，將無法借國資委要求非主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)的機會，進一步增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股份。這一“辦法”的出臺也將意味著其他保險集團無法大額投資地產(chǎn)公司。
險資該如何投資不動產(chǎn)？對于多數(shù)險企和市場而言仍是一個謎。據(jù)悉，近期保監(jiān)會資金運用部又在緊急召集保險資產(chǎn)管理公司高管閉門開會，商討險資投資不動產(chǎn)等方面的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。
近十年險資年均收益僅4%
實際上險資進軍房地產(chǎn)，絕非一時興起。
2009年10月1日新《保險法》正式施行，拓寬了保險公司的投資渠道，允許險資可在遵循安全性的原則下投資不動產(chǎn)，這也被外界解釋成為險資“松閘”。
之前出于安全性考慮，險資投資范圍和額度一直有著嚴(yán)格的政策限制，70%用于銀行存款和債券，這導(dǎo)致險資的收益率較低，除了2007年資本市場的火爆造就了保險資金平均收益率高達(dá)12.17%外，近十年來險資年平均收益率僅約為4%。
然而在城市化迅速推進的當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)無疑是一個相對來說低風(fēng)險、高回報的行業(yè)，根據(jù)測算中國房地產(chǎn)業(yè)近年來平均投資回報率超過10%，相對資本市場收益更為穩(wěn)定。
據(jù)了解，此次放開后險資可投向的不動產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)四類。據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年底，保險資產(chǎn)總額為4.06萬億元，若按照5%-6%的比例推算，未來可能有超過2000億元左右的險資涉足房地產(chǎn)市場。而這些資金最有可能進入有著穩(wěn)定租金收入、升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為最終受益者。
1.5萬億險資配置存壓力
“所有資本都在追逐地產(chǎn)，一方面因為他們沒有更好的投資標(biāo)的，另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場確確實實是存在高額利潤的，”昨日，一位保險業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，險資進房地產(chǎn)的主要原因在于巨額保費收入的增值。
近年來，伴隨著保險業(yè)的迅速發(fā)展和不斷成熟，險資投資渠道也在逐漸拓寬。但是，險資投資松閘的速度遠(yuǎn)趕不上保費的增速，因此，險企面臨著越來越大的資金配置壓力，需要更加多元化的投資渠道。
保監(jiān)會預(yù)計，今年由于新增保費、到期再投資資金、積壓未有效運用資金等三大因素將導(dǎo)致超過1.5萬億元的保險資金面臨較大投資壓力。
據(jù)悉，保險資金投資行為的核心原則是資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，而當(dāng)前限于政策原因大量險資放行的通道僅有銀行存款、國債、證券等短期投資渠道，造成資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配。
眾多保險專家指出，不動產(chǎn)正可以作為險資的一種長期投資方式，有助于滿足保險資金的長期匹配。
險企繞道投資不動產(chǎn)
事實上，在險資投資不動產(chǎn)細(xì)則未明確乃至新《保險法》正式實施之前，保險資金已經(jīng)曲線進入不動產(chǎn)市場，參與方式主要有兩種，一種是直接通過金融資本市場介入地產(chǎn)股，另一種是直接入股地產(chǎn)企業(yè)。截至3月19日已披露的505家滬深兩市上市公司年報中顯示，險資位列前十大流通股東的上市公司有102家，與去年三季度報表相比，其中險資新進入的超過30家。根據(jù)財匯金融分析數(shù)據(jù)，去年四季度包括中國人壽、中國平安、泰康人壽、中國人保等多家大中型保險機構(gòu)，都不約而同地選擇了房地產(chǎn)、原材料等周期性行業(yè)。
2009年12月，中國人壽斥資58.19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達(dá)16.57%。今年1月，中國人壽繼續(xù)受讓中化股份所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股股份，持股比例由16.57%增至24.08%。因此3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得北京望京地區(qū)單價“地王”時，中國人壽也同時備受詬病。
除此之外，北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，險資打著“自用”旗號購置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的行動一刻也沒有停止過。
中國不動產(chǎn)研究中心提供給記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年一年，保險公司購買的物業(yè)就累計達(dá)20萬平方米，而且大部分集中于北京金融街區(qū)域。
目前，中國人壽、泰康人壽、新華保險以及部分合資險企等近10家公司在國內(nèi)多個城市頻頻“關(guān)注”商業(yè)地產(chǎn)項目，只不過由于政策上的限制，險資進入商業(yè)地產(chǎn)并未得到正式允許。
盡管政策尚未暢通，但險企卻通過另一種方式曲線進入地產(chǎn)領(lǐng)域。例如，中國人壽之前已對11家上市地產(chǎn)公司進行了股權(quán)投資，其中不乏萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團這樣的地產(chǎn)股第一集團公司。中國人壽的“影子”公司中保信開發(fā)建設(shè)了位于北京市朝陽區(qū)朝外大街的中國人壽大廈。2010年1月12日通過認(rèn)購方式持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)24.08%股份，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。
國壽進軍地產(chǎn)并非個例，其他險資也在積極“囤糧”。2009年4月份，中國太平洋保險以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)；5月，中國人保與金融街簽下100億元的地產(chǎn)合作項目；8月和9月，中國平安借平安信托連續(xù)與金地集團、綠城集團簽訂合作協(xié)議，將用400億元投資地產(chǎn)；12月，生命人壽與佳兆業(yè)集團及旗下公司簽訂協(xié)議，以租賃、抵押融資等方式進行地產(chǎn)投資合作。
今年2月1日，上海外灘地王的競價名單中第一次出現(xiàn)了兩家險資公司直接參與土地競標(biāo)，在中華企業(yè)聯(lián)合體中，除了開發(fā)主體中華企業(yè)地產(chǎn)有限公司占據(jù)35%股份之外，另外兩家出資方分別是太平洋人壽占35%，以及泰康人壽占30%。盡管最終沒有競投成功，但可以看到險資已經(jīng)在加快布局地產(chǎn)業(yè)。
總的來說，為緩解越來越大的險資經(jīng)營壓力、降低險資投資風(fēng)險以及提高險資經(jīng)營收益，不斷拓寬保險投資渠道將是行業(yè)大趨勢，而逐步放寬險資投資不動產(chǎn)的限制正是一個現(xiàn)實的選擇。
可以預(yù)期的是，險資追求高收益將會催生投資商業(yè)地產(chǎn)乃至不動產(chǎn)的多種投資方式。例如即將在京滬試點的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，雖然較之直接投資存在資金占用較多、回報有限等劣勢，但仍不失保險資金探索投資不動產(chǎn)的一條新路徑。
商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒗?BR> “險資投資不動產(chǎn)對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言無疑是一個利好消息。”在中國不動產(chǎn)研究中心研究員謝超看來，就目前銀行對于地產(chǎn)信貸收緊的背景下，險資的松閘不但有利于地產(chǎn)開發(fā)商募集到大額資金，也有利于實現(xiàn)一線城市中黃金地塊商業(yè)項目的整體出售和長期持有�！案鼧酚^一點看，由于以往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行，若保險資金能夠松閘，將有可能催生新一類專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)�！�
實際上在地產(chǎn)投資方面，部分保險公司已經(jīng)走在前列，其中以中國人壽表現(xiàn)尤為明顯，在1月列為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東之后，近日該公司又同時對北京中保信地產(chǎn)公司和上海中保信投資公司進行控股，加速介入地產(chǎn)，組建成立了首家保險系地產(chǎn)公司——國壽地產(chǎn)。
國壽地產(chǎn)前身為成立于1994年的北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2009年12月，國壽投控受讓外資股份，將北京中保信變?yōu)槿Y子公司，并隨后將其正式更名為國壽地產(chǎn)有限公司，成為了國壽集團旗下惟一從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，也是國內(nèi)首家保險系地產(chǎn)公司。
國壽地產(chǎn)注冊資本金為人民幣2544萬元，年營業(yè)額2億元，資產(chǎn)總規(guī)模已達(dá)29億元，市值約40億元；公司所從事的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等近10項業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前該公司正在招兵買馬，大肆招聘租售業(yè)務(wù)主管為下一步的實操做準(zhǔn)備。
北京中保信更名為國壽地產(chǎn)引起了社會的廣泛關(guān)注，認(rèn)為這是國壽大肆進軍地產(chǎn)業(yè)強有力的信號。
然而也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，險資介入將進一步推高房價，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營銷中心經(jīng)理陳睿表示，目前房價火爆的是民用住房，商業(yè)地產(chǎn)仍沒有走出金融危機的陰影，而險資介入商業(yè)地產(chǎn)有望將商業(yè)地產(chǎn)盤活。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)從去年第四季度開始，租賃和買賣的成交量較前兩季度均明顯上升，帶動總體空置率較第三季度進一步下降。然而，需求的復(fù)蘇還處于初始階段且仍很脆弱�！标愵Ｖ赋�，目前商用房與民用地產(chǎn)價格倒掛，商用房仍有較大的增值空間，險資如果此時介入仍能抓住時機。
一家保險資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人指出，保險資金負(fù)債性比較強，投資期限以長期為主，而商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身就是針對企業(yè)等機構(gòu)客戶，有望實現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報。據(jù)地產(chǎn)行業(yè)人士透露，除了國內(nèi)險企外，外資險企也正在國內(nèi)尋找地產(chǎn)“獵物”，目光也鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，看來一旦險資投資房地產(chǎn)細(xì)則出臺，商業(yè)地產(chǎn)的新一輪春天也將隨之到來。
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