重慶金融危機(jī)下商業(yè)地產(chǎn)之銷售模式

　　現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)充滿了變數(shù)。金融危機(jī)震蕩，經(jīng)濟(jì)滑坡,房?jī)r(jià)下跌，成交低迷。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)何去何從呢？針對(duì)這一問(wèn)題記者將從這期開(kāi)始將從商業(yè)地產(chǎn)租售比—商業(yè)地產(chǎn)的晴雨表、商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式分析、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析、重慶商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，以及在金融危機(jī)下，商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)做系列報(bào)道。

　　商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

　　在經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)大潮中，如何加快資金回籠、降低風(fēng)險(xiǎn)，似乎成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。但作為房地產(chǎn)投資，銷售無(wú)疑是資金回籠的最好方法，商業(yè)地產(chǎn)銷售的各路章法開(kāi)始在上演。

　　商業(yè)地產(chǎn)的主要銷售模式解析

　　記者了解到， 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，市場(chǎng)上主要的銷售銷售方式大體可以分為以下幾種：直接銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、帶租約銷售、整體銷售、發(fā)放信托基金、委托經(jīng)營(yíng)等。

　　直接銷售

　　直接銷售一般是通過(guò)炒作，在商業(yè)還未經(jīng)營(yíng)運(yùn)作前，以銷售鋪位潛力的方式，讓投資者與經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商鋪，這種方式一般在社區(qū)底商鋪銷售中運(yùn)用較多。

　　產(chǎn)權(quán)式銷售

　　產(chǎn)權(quán)式銷售也稱為“返租銷售”，在集中商業(yè)及大型MALL銷售上運(yùn)用最多，也是最具爭(zhēng)議的商業(yè)銷售模式。產(chǎn)權(quán)式銷售通常是對(duì)整體商鋪進(jìn)行分割后對(duì)外發(fā)售，為確保統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)上一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予投資者一定比例的租金回報(bào)。

　　  帶租約銷售

　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復(fù)合體，招商在前、銷售在后也就成了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的常用手法。招商面對(duì)的大多是經(jīng)營(yíng)者，銷售面對(duì)的以投資客居多，招商與銷售對(duì)象的不統(tǒng)一，客觀上給商業(yè)銷售帶來(lái)難度，而帶租約銷售模式正是解決招商與銷售矛盾的最好方式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以先通過(guò)招商方式引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者，營(yíng)造商業(yè)氛圍、提升商業(yè)價(jià)值、增加投資信心，然后再將商鋪帶租約出售給投資客。

　　整體銷售

　　整體銷售，確切來(lái)講應(yīng)該屬于直接銷售的一種方式，整體銷售更強(qiáng)調(diào)銷售的整體性、一次性。

　　委托經(jīng)營(yíng)

　　投資者買商鋪，買完了以后就把商鋪委托給開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)，只拿收益。然后開(kāi)發(fā)商把商鋪出租給其他人，比如說(shuō)大型的零售商等等，開(kāi)發(fā)商就作為一個(gè)固定回報(bào)的保證，承諾如果收入達(dá)不到所承諾的比例，到時(shí)候把房子買回來(lái)，投資人就不會(huì)有損失。

　　  發(fā)放信托基金

　　近年來(lái)，隨著海外資金的不斷涌入，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，對(duì)外開(kāi)放程度不斷加深，海外基金公司開(kāi)始尋找收購(gòu)不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，隨著境外融資管道的開(kāi)通，許多商業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始瞄準(zhǔn)海外資本，將內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目打包，在境外通過(guò)REITs形式上市。這些海外融資其實(shí)也是商業(yè)項(xiàng)目的另一種新型銷售模式。

　　重慶商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式種類

　　針對(duì)重慶商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式種類，記者采訪了重慶立業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的一位資深地產(chǎn)人士，他提到：“重慶商業(yè)地產(chǎn)通用的銷售模式一般以產(chǎn)權(quán)式銷售、帶租約銷售、委托經(jīng)營(yíng)以及直接銷售為主，其中最常用見(jiàn)的就是產(chǎn)權(quán)式銷售。

　　專家分析——

　　對(duì)購(gòu)房者投資者最有利銷售模式：帶租約銷售

　　就以上幾種重慶商業(yè)地產(chǎn)常用的銷售模式，重慶立業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的這位資深地產(chǎn)人士還提到：“就購(gòu)房者、投資者來(lái)說(shuō)，選擇采用帶租約銷售的商業(yè)地產(chǎn)是相對(duì)最穩(wěn)定的，這一種銷售模式就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目先通過(guò)招商方式引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者，然后再將商鋪帶租約出售給購(gòu)房者、投資客。

　　這樣，投資客們完全不用擔(dān)心后緒的一些出租問(wèn)題等。但購(gòu)房者們?cè)谶x擇商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候不能僅看它們的銷售模式，它的租售比也是很重要的一部分。（記者 吳娟）