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市場觀察
用發(fā)展的眼光來看待商業(yè)地產(chǎn)投資
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鄭州歷來是中國的商貿(mào)重鎮(zhèn)，商業(yè)活躍于鄭州的城市血液中，隨著鄭州經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。針對網(wǎng)友關(guān)心的話題，搜房網(wǎng)本次《大話地產(chǎn)》應(yīng)運而生，讓我們共同解密鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。
主持人：鄭州地處中原腹地，商業(yè)發(fā)展模式和一線城市有不同的特點，那么鄭州的商業(yè)發(fā)展模式是什么特點呢？
曾邦華：我看了一下剛才放的PPT，中間有一個表述叫“品牌地產(chǎn)商，抄底商業(yè)地產(chǎn)”，另外也提到“商業(yè)地產(chǎn)的春天”，我先對這兩點談一下。
品牌地產(chǎn)商加大對商業(yè)地產(chǎn)的支持比例，這是一個不爭的事實。但是我們要看到這個事實是它是對比的，在這一輪的宏觀調(diào)控下出現(xiàn)的一個新現(xiàn)象。這個現(xiàn)象的出現(xiàn)就說明地產(chǎn)商把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，增加支持物業(yè)的比例，實際上在某種程度上是帶有一個避險的工具來出現(xiàn)的。因為一線的地產(chǎn)商往往在一線城市的布局是偏離于二線、一線城市，他們預(yù)感到這一波的潮流應(yīng)該是從一、二線城市的，所以他們把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，所以他們通過加大商業(yè)地產(chǎn)的持有比例來回避市場的風(fēng)險，這是我的一個看法。
是否說叫“抄底”，我覺得未必。但是商業(yè)地產(chǎn)在這一輪的調(diào)控下必然也帶來一個機遇，這個調(diào)控讓更多的企業(yè)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，我想對商業(yè)地產(chǎn)以后的發(fā)展是有幫助的。但是話又說回來，市場是一個整體，商業(yè)地產(chǎn)也好，商品住宅開發(fā)也好，它無非就是一個不同的門類。如果說整體市場是處在一個低迷期的話，我有一個觀點是如果整個市場不行的話，商業(yè)地產(chǎn)一定也會受到波折和影響的。大家可以看一下最近地產(chǎn)下跌的走勢，你會發(fā)現(xiàn)住宅開發(fā)比例比較高的開發(fā)商，它在這一輪的下跌里面都是隨著大勢在走，都在下跌，但是下跌的比例可能不太。但是有些經(jīng)濟師也在分析，下一步要把全部的重點放在商業(yè)地產(chǎn)，就是支持物業(yè)比較高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)股票，大家在這一輪的下跌行情或者說不太看好房地產(chǎn)未來走勢的情況下，他們把商業(yè)地產(chǎn)作為一個明顯的避險工具，這是我對商業(yè)地產(chǎn)的看法。
另外至于說是不是“春天來臨”，可能這種機遇是有的，但是商業(yè)地產(chǎn)，可能相對住宅而言的話會獲得更多的關(guān)注度，但是我覺得商業(yè)地產(chǎn)有它自身的一個規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀基本上就這幾類，包括一般的專業(yè)性的批發(fā)市場、區(qū)域性商業(yè)中心、核心商圈、寫字樓，寫字樓應(yīng)該算是單獨的一個門類。就這幾個行業(yè)來說，實際上就鄭州而言它們的發(fā)展是不均衡的，比如說核心商業(yè)圈，它有傳統(tǒng)的優(yōu)勢，但是目前交通、人流各方面也在達到一個飽和的狀態(tài)，你可以觀察一下很難有一個再大的發(fā)展。
你看一下火車站，它每做一個商業(yè)都是在原有的基礎(chǔ)上，它是處在一個升級換代的狀態(tài)，下一步真正的發(fā)展應(yīng)該是什么呢？就是區(qū)域性的商業(yè)中心或者是新的商業(yè)中心，包括許總說的高鐵帶來的新商圈，可能鄭州市的商業(yè)格局除了二七廣場之外，是否在新區(qū)會形成另外一個中心，形成雙中心的核心商圈。而區(qū)域性商圈的擴容、專業(yè)性的批發(fā)市場不能說沒有發(fā)展，現(xiàn)在的問題是專業(yè)性的批發(fā)市場也是發(fā)展非常不均衡的，有的經(jīng)營狀況非常好，有的很差，我看上周的大河財富報道了一個“汽配城”的過渡發(fā)展問題，這個商業(yè)主要是在布局上有一些問題，最終還是它的規(guī)劃和定位存在一些偏差。目前鄭州的商業(yè)都有一個重新定位和優(yōu)化結(jié)構(gòu)問題，所以這是我對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的看法。
主持人：商業(yè)地產(chǎn)可能是寫字樓投資和底商這一塊兒，我不知道理解對不對，因為各位都是專業(yè)的專家。我想問一下投資寫字樓和投資地商有哪些細微的差別呢？
曾邦華：我也說一說投資的問題，因為投資哪一類產(chǎn)品的話分不同的時期、不同的階段，并不是說哪一種投資一定是很好的。比如說某一個階段寫字樓市場和市場回報比較低，像2009年它的市場回報率比投資商業(yè)甚至比投資寫字樓的回報更高，像在一線的城市都翻番了，所以它沒有一個必然的說法是哪一個投資比較好。具體到某一個項目，比如目前的狀態(tài)，區(qū)域性發(fā)展和社區(qū)性商業(yè)是發(fā)展比較迅速的，但是社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性中心商業(yè)在前期的提升速度是非常好的，我說的是2007年的狀況，經(jīng)過2008年的調(diào)整到2009年時價格上漲的并不是很快。并不是說商業(yè)地產(chǎn)的價格不高，但是這個價格在前期或許已經(jīng)透支了，大概在定價的時候不高。去年有一個數(shù)據(jù)是住宅大概漲了百分之五、六十，商業(yè)地產(chǎn)的漲勢不是很明顯，成交價格也是這樣的，住宅可能從單個樓盤看漲幾百的比例，但是商業(yè)地產(chǎn)很穩(wěn)定，也就是說在那個階段時，它的投資比例是在遞增的，下一步商業(yè)地產(chǎn)會不會有機會呢？我覺得以后要視不同的區(qū)域、不同的項目來做具體的分析。比如說會展中心，它的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)都有，難道你說寫字樓就沒有價值嗎？對它的判定得需要一個很專業(yè)的眼光來衡量，鄭東新區(qū)的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等等，它們在定價上的成本等各方面比，因為它的造價就很貴，在下一步的空間有多大呢？我們用已有的思維來看是很難判斷的。
所以我覺得任何一個門類的商業(yè)地產(chǎn)，在不同的階段可能是形成一個熱點了，不一定是哪一個更好。我覺得商業(yè)地產(chǎn)之所以在2008年、2009年相對疲軟，一方面是住宅的價格和商業(yè)倒掛，還有一個原因是過去商業(yè)地產(chǎn)的價格提升速度透支了它未來的增長，下一步可能商業(yè)地產(chǎn)有一個回歸的問題，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)目前也面臨著很多的問題，比如說后期的運營，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)或者開發(fā)商對后期的運營缺乏一定的經(jīng)驗。我了解一個商業(yè)它賣的價格也很高，二樓、三樓賣到三萬或者一萬，現(xiàn)在我覺得它的入住率非常低，所以我想買這些商業(yè)地產(chǎn)的的人基本被套牢了。因為開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營方面做得比較差，沒有給它提供一個相應(yīng)的支撐。所以，投資商業(yè)地產(chǎn)最重要的還是看地段的價格，還要看后續(xù)的經(jīng)營，我覺得這個對投資者來說是需要注意。那天跟吳總在一塊兒交流，很多人去看了一下，去看了亮燈，他們小區(qū)的入住率是80%，第二天二話不說，一萬五價格買下來了，那就是底商能夠讓人家看到它是一個很成熟的市場，能看到未來得回報及所以說他愿意買單。
主持人：您認(rèn)為鄭州投資商業(yè)地產(chǎn)市場的前景如何？
曾邦華：投資寫字樓的話，在我看來目前的寫字樓價格跟部分寫字樓的價格甚至出現(xiàn)了寫字樓倒掛的現(xiàn)象，在一些落后的城市或者說經(jīng)濟不太發(fā)達的城市，倒掛現(xiàn)象更加嚴(yán)重。那就說明寫字樓的價格取決于整個城市的定位和經(jīng)濟發(fā)展的水平。鄭州的下一步發(fā)展空間是很大的，但是相對來說我感覺鄭州的部分寫字樓是存在價格比較低的現(xiàn)象。在去年很好賣的時候，很多開發(fā)商就把寫字樓改成住宅賣了，因為寫字樓來說要求更加專業(yè)，它的成本也很大，因為要滿足不同公司的辦公需求，是有一些難度的。比如說你的面積分割，怎么適合中小公司，大公司是怎么做的，這些都是不一樣的，我覺得寫字樓還是相對專業(yè)。但是我感覺隨著鄭州經(jīng)濟的快速發(fā)展可以預(yù)見城市的發(fā)展，那么下一步寫字樓的發(fā)展也是不一樣。
我感覺，沒有說哪一個產(chǎn)品更適合投資，只有在不同的階段、不同的時期可能會形成一個熱點，單說CBD的寫字樓的價格還是在引領(lǐng)鄭州的市場。價格在我看來有一個數(shù)據(jù)，中心區(qū)是三千多，我都覺得不可思議，他后來解釋是說低價位的樓層賣得多，最后一統(tǒng)計出來只有三千多，但是不管怎么樣，那個地方的寫字樓的價格是相對比較低的。下一步會不會有一個很大的發(fā)展空間呢？我覺得從鄭州的經(jīng)濟發(fā)展來看，它或許會有提升的。如果說你現(xiàn)在的寫字樓賣三萬，未來有可能是十萬，這是有可能實現(xiàn)的，因為它有威信，現(xiàn)在一般好一點的公司都會去選好一些的寫字樓。
主持人：區(qū)域環(huán)境對寫字樓未來會出現(xiàn)哪些區(qū)域熱點？
曾邦華：區(qū)域商業(yè)從廣義上看，目前來看萬達已經(jīng)強勢進入鄭州了，不管是西邊、南邊，下一步萬達在鄭州可能是有五個項目。那么這五個項目的布點有什么規(guī)律嗎？西邊有，南邊有，東邊都有，他們就說萬達在哪里，我們就是中心。目前它應(yīng)該是在中原西路和華山路之間，那樣的位置，鄭州人肯定是西郊，人家要在那里建一個，在航海路跟大學(xué)路的交叉口建一個，那個地方按說也都是二環(huán)道，你能說那個地方不好嗎？萬達這樣國內(nèi)一線的商業(yè)地產(chǎn)運營商選擇這個布點，我想它有它的道理。我覺得下一步的熱點是各個區(qū)域都有可能有所發(fā)展。但是區(qū)域性的發(fā)展會彌補過去鄭州在區(qū)域性發(fā)展的一些缺點。因為過去鄭州的區(qū)域性商業(yè)就是過分集中，像傳統(tǒng)的二七廣場，現(xiàn)在國貿(mào)中心、花園路這邊也出現(xiàn)了商業(yè)中心，已經(jīng)很特殊了。下面是CBD等都可能會有區(qū)域性的熱點。
而商鋪的轉(zhuǎn)手難度可能更大，剛才說了商鋪的投資門檻比較高，一間商鋪有幾百萬是很正常的。這樣他就決定了對它下家資金要求太高了，這些人也都是商業(yè)人士，他們都很精明的，也會精打細算的，看什么方式是最劃算的，所以往往在談判上是很困難的。因為住宅有居住需求的話，下家就買了，門檻也不高。
主持人：請最后對我們的商業(yè)地產(chǎn)主題做一個總結(jié)吧。
曾邦華：我想對網(wǎng)友說幾句，就是用發(fā)展的眼光來看待
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