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市場觀察
濟南商戰(zhàn)升級 商業(yè)地產(chǎn)朝多元化發(fā)展
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除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟發(fā)展的推動。新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會迎來多少機遇和挑戰(zhàn)？這已經(jīng)不僅是轉(zhuǎn)型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會的關(guān)注都已經(jīng)使商業(yè)地產(chǎn)被動地開始它的規(guī)范化發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)“抗調(diào)控能力”
“現(xiàn)在住宅投資應該理性了，投資回報率和空置率隨著國家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機會�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報近40%。濟南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證這位業(yè)內(nèi)人士的判斷。隨著魯商廣場、萬達廣場、萬豪國際星光天地、明湖新坊巷、紅尚坊、泰府廣場、山東國際商貿(mào)港、齊源大廈、東環(huán)商業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)入市，以及總建筑面積約55萬平米，集購物中心、商業(yè)街區(qū)、甲級寫字樓、商務公寓、loft公寓、星級酒店等多種物業(yè)形態(tài)城市綜合體動工興建。同時，隨著產(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進入，商業(yè)地產(chǎn)的機會隨著住房調(diào)控的開始漸入高潮。”
其供給的大幅增加，除了看重整體經(jīng)濟的復蘇和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的龐大需求外，以高端電梯住宅為基礎(chǔ)開發(fā)的區(qū)域商務中心有著龐大的市場潛在需求。而其單價低于周邊住宅，出租收益卻高于周邊住宅，將吸引更多的資金進入這些區(qū)域?qū)ふ彝顿Y機會。商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控能力”似乎也正在成為開發(fā)商和置業(yè)者看重的房地產(chǎn)投資新天地。不難發(fā)現(xiàn)，近期不論是最近廣受關(guān)注北京CBD核心區(qū)域的“中服地塊”，還是2月1日成為上海“新地王”的外灘地塊，都可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這無疑是經(jīng)濟發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展應該保持樂觀，但對短期內(nèi)的市場供求狀況要保持清醒的認識�！�
商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)品牌化
特色化發(fā)展趨勢
從大型商業(yè)物業(yè)到特色商業(yè)街，再到散布各地的社區(qū)商業(yè)，濟南商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)升溫階段。但是地產(chǎn)投資產(chǎn)品類型復雜、投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件比較多，沒有專業(yè)的分析判斷，很難投資成功。商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速發(fā)展，成為了投資人眼里繼基金、存款、國債、股票等投資渠道后新創(chuàng)富支點。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式和管理技術(shù)逐漸成熟，開發(fā)商看到了其中巨大的商機，紛紛揮師這一領(lǐng)域。規(guī)模大、功能全的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，品牌商業(yè)的發(fā)展成為必然趨勢。
買住宅需要認開發(fā)商的品牌，選擇辦公樓不僅要看地段，還要選擇有實力和經(jīng)驗豐富的開發(fā)商。因為這些開發(fā)商不僅能夠使辦公環(huán)境跟上現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的步伐，應用最先進的技術(shù)和硬件設(shè)施，更重要的是他們比較注意對后期寫字樓的管理以及整體形象的宣傳。其實，商鋪也一樣，如果是要投資專業(yè)市場內(nèi)的商鋪，那么選擇好的品牌開發(fā)商更重要，市場后期能否順利招商運營并不是件容易的事兒，開發(fā)商如果有豐富的市場運作經(jīng)驗，那么市場后期的招商問題就很容易解決。
開發(fā)商不應盲目地建設(shè)開發(fā)，應該先招商，讓懂商業(yè)的人在商業(yè)項目開發(fā)的前期就加入進來，在如何規(guī)劃設(shè)計、如何進行業(yè)態(tài)分布等方面進行指導，這樣的話項目就比較容易獲得成功。因此，今后在競爭日益激烈的市場中，商業(yè)地產(chǎn)的品牌化趨勢會越來越明顯。
成王：
商業(yè)地產(chǎn)是實力企業(yè)的游戲
按照我國地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)律，和住宅相比，品牌在商業(yè)地產(chǎn)里更能見真金。因為商業(yè)地產(chǎn)的“技術(shù)含量”比較高，無論是開發(fā)理念還是資金要求以及綜合實力，都要受到更苛刻的市場檢驗。相當一部分業(yè)內(nèi)人士相信，在政策影響下，在房地產(chǎn)市場，強者會越戰(zhàn)越勇，弱者將慘淡經(jīng)營。業(yè)內(nèi)人士在不約而同給出這個“馬太效應”的同時，還強調(diào)“骨牌原理”，認為淘汰、倒下一批地產(chǎn)企業(yè)不足為奇。
而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)咬緊，融資難度加大意味著房地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，這無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強，注重產(chǎn)品的公司將獲得較大的發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。而隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象作為消費者認知的第一要素正逐漸凸顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊商品也不例外，有鑒于此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須認真考慮如何創(chuàng)立品牌，通過品牌推廣來確立自己在樓市中的主導地位，以期一劍封喉，笑傲江湖。
一個開發(fā)商理性與否，背后靠的是實力。如果欠缺實力，就無法沉靜，就容易在做人做事時浮躁，就容易急功近利。其實有的項目完全可以不必依賴炒作，把項目做實，就會水到渠成。但是，因為實力不夠，就急功近利，而一急功近利，就偏離了方向，突破了規(guī)則。
我們能看到，實力房地產(chǎn)公司在越來越強勢。而所有這些，都必須依靠實力，否則就不可能長袖善舞，引領(lǐng)企業(yè)成功。因為商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道更窄，金融政策更緊縮，而且按揭的成數(shù)和首付都比住宅高，這不僅對開發(fā)商的資金融通能力提出了更高的要求，而且在項目操作人才方面也提出了更高的要求�？梢钥隙�，不是所有有實力的開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)都能成功。但商業(yè)地產(chǎn)將成為實力企業(yè)的游戲，也是成就房地產(chǎn)品牌企業(yè)的游戲。所以，商業(yè)地產(chǎn)既是天堂，也是煉獄。
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