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市場觀察
深圳商務(wù)地產(chǎn)將迎來爆發(fā)式成長期
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“21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期”——一個傳了很久的業(yè)內(nèi)預(yù)言正在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。
2009年，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科終于開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科企業(yè)總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合，首次對外公布了2010年萬科將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。
事實上，基于住宅市場空間因政策風(fēng)險而縮小的預(yù)期，及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)成長前景判斷，2010年，包括萬科、中糧、綠地、寶龍、合生創(chuàng)展等在內(nèi)的諸多主流房企，都紛紛加快了進軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐，謀求自身發(fā)展戰(zhàn)略的先發(fā)布局。
從某種意義上，地產(chǎn)大亨大舉轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，是一種典型轉(zhuǎn)型趨勢——進行資產(chǎn)和經(jīng)營的穩(wěn)定配置組合。對深圳而言，無論是“深港五大中心”產(chǎn)生的格局之變——“深港金融中心”悄然取代“香港金融中心”；還是總部經(jīng)濟、創(chuàng)業(yè)板衍生的可持續(xù)商務(wù)空間需求，都注定未來中國商業(yè)地產(chǎn)的重頭戲?qū)⒃谏钲谏涎�，在大深港升級、在大珠三角發(fā)力。
未來深圳城市商務(wù)中心格局將如何演變？地產(chǎn)調(diào)控對樓市尤其商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？深圳辦公空間主流趨勢是什么？從某種意義上，這些問題已經(jīng)決定了接下來深圳寫字樓市場的熱點和興奮點所在，在此理解下，記者采訪多名地產(chǎn)業(yè)界知名學(xué)者、專家，探討深圳城市商務(wù)面臨的全新機遇與方向。
寫字樓市場備受關(guān)注
近期樓市調(diào)控力度之大堪稱史無前例，目標(biāo)直指投機型購房——購買二套房首付比例提高到50％；部分地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款……
SOHO中國（行情,資訊,評論）董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控新政對住房市場的影響將很快見效，住房成交量將迅速下降，住房價格的變化將在一個月內(nèi)見分曉。
在住宅市場看空的背景下，樓市資金的走向成為市場最大懸疑。
“最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到影響。”潘石屹強調(diào)。
在保增長的大背景下，為了更好地疏導(dǎo)投資渠道，同時兼顧國家經(jīng)濟健康發(fā)展，不影響民生需求的商務(wù)市場或許正是新投資渠道的發(fā)展方向之一。
“經(jīng)歷這輪樓市洗禮，深圳住宅市場可能應(yīng)聲而跌，而大量或規(guī)避通漲或押寶人民幣升值的投資資金也在同時面臨出路的謀求，且宜疏不宜堵。股市、黃金儲備等等，都可能成為其選擇。考慮到深圳當(dāng)前‘商住價格倒掛’的現(xiàn)狀，以及樓市新政的主要針對面，商業(yè)地產(chǎn)的‘價格洼地’效應(yīng)和抗政策風(fēng)險功能必然空前凸顯，將資金轉(zhuǎn)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場，也許是許多人腦中的想法�！庇惺袌鋈耸糠治觥�
“此外，在實體經(jīng)濟回暖和樓市投資被重力擠壓的背景下，先前出游的大量熱錢現(xiàn)在可能要提前‘歸位’了，市場會出現(xiàn)2008年熱錢流向的逆過程，這或許也是調(diào)控的目的之一�！痹撌袌鋈耸窟M一步預(yù)言。
事實上，無論是資金回歸實體經(jīng)濟曲線影響商務(wù)寫字樓市場還是直接涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，寫字樓產(chǎn)品都將成為最大收益者之一。
第二個十年看商業(yè)地產(chǎn)
值得一提的是，去年12月，深圳市首批擬認(rèn)定180家總部企業(yè)，總部企業(yè)擁有雄厚的資金和實力，具備寫字樓投資的條件。此舉也衍生出部分企業(yè)因批建總部不成功轉(zhuǎn)而選擇大面積購置辦公物業(yè)的剛性需求。同時，中小型企業(yè)的需求也不容忽視。去年創(chuàng)業(yè)板上市，許多公司由于企業(yè)發(fā)展、形象樹立等需求需購置固定資產(chǎn)，用以自用、投資或應(yīng)對通脹。此外，“深港地區(qū)”順利獲得的國務(wù)院批復(fù)的“四大中心”也必然會大幅度帶動深圳城市地位的提高和寫字樓需求的增長。
深圳市社會科學(xué)院城市營運中心主任高海燕指出：“寫字樓發(fā)展依托的是服務(wù)業(yè)，價值來源是城市的服務(wù)業(yè)水平和服務(wù)業(yè)的品質(zhì)。商鋪依托的是城市居民的消費力，這兩種類型物業(yè)與房地產(chǎn)的形勢基本是不掛鉤的，深圳城市面臨的一系列發(fā)展利好讓工商物業(yè)成長充滿更多的遐想空間�！�
可以預(yù)見，隨著深圳城市地位的不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級，深圳寫字樓總體價值將穩(wěn)步攀升�！叭欢�，需要指出的是，這并非就意味著深圳商業(yè)寫字樓市場進入遍地是金的時代，深圳商務(wù)樓市場的巨大差異化表現(xiàn)仍存在于今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)。”某地產(chǎn)分析人士強調(diào)。
“眾所周知，論吸引力和形象，福田CBD首屈一指，然而這里入市門檻過高，且許多物業(yè)或價格出現(xiàn)透支或?qū)儆趩我粯I(yè)權(quán)。論片區(qū)遠景規(guī)劃，南山商務(wù)區(qū)最值得一提，不過其相關(guān)配套和氛圍尚不成熟，對于短短五十年產(chǎn)權(quán)的寫字樓產(chǎn)品而言，熬過商務(wù)地理培育期，并不是明智的投資抉擇。在上述觀點下，兩種優(yōu)勢兼?zhèn)涞钠瑓^(qū)，必然是接下來深圳商務(wù)空間選擇的焦點�！彼M一步分析。
縱觀深圳現(xiàn)有商務(wù)物業(yè)格局，福田CBD的一級輻射區(qū)最有可能沖入市場最前列，其中，已具相當(dāng)商務(wù)規(guī)模和氛圍的中心西區(qū)更是被寄以重望。城市重心西移讓深圳商務(wù)中心的遷移軌跡一目了然，作為福田CBD“商務(wù)緩沖地帶”，中心西區(qū)既享中心區(qū)的市政文化與金融中心配套，又受益趨于完備的中心西區(qū)各類產(chǎn)業(yè)鏈，承接著兩大片區(qū)的商務(wù)經(jīng)濟輝映。不難發(fā)現(xiàn)，以中心西區(qū)為典范的環(huán)中心區(qū)經(jīng)濟帶正迎來爆發(fā)性增長的黃金時代。
辦公物業(yè)的“有氧運動”
拉大未來深圳商務(wù)樓價值差異化序列的還有產(chǎn)品的生態(tài)觀。世聯(lián)地產(chǎn)（002285）的一份研究報告直言：近年來，城市建設(shè)的快速發(fā)展使得城市建筑個性、舒適度等喪失的現(xiàn)象幾乎是不可阻擋地展現(xiàn)在世人面前。
“未來產(chǎn)品價值將體現(xiàn)在建筑造型、外立面等設(shè)計個性化，內(nèi)部功能需求個性化，特別是以舒適、低密度、環(huán)保低碳等為指標(biāo)的辦公理念人性化上�！痹搱蟾骖A(yù)測。
從近期深圳樓市產(chǎn)品營銷的著重點和反響情況來看，包含綠色低碳概念的商務(wù)產(chǎn)品正成為投資資本的新寵，進入全新黃金成長時期。有業(yè)內(nèi)人士甚至開始認(rèn)為，寫字樓的綠色理念與寫字樓區(qū)位選擇同等重要。
“在國外，生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)早已盛行，利用高爾夫、湖山等良好的自然生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的人工環(huán)境，如在建筑群的布局和房屋設(shè)計中充分采用自然采光、空氣自然凈化，成為低成本、高效率商務(wù)平臺不可或缺的特性功能，深圳作為中國的一線城市，理應(yīng)以前瞻的視野制定自己的綠色辦公標(biāo)準(zhǔn)�！敝袊笖�(shù)研究院分析師楊奕告訴記者。
“當(dāng)前深圳入市的寫字樓很多都有意引進形形色色的生態(tài)元素，可以說，越往后推出的高檔寫字樓，對于‘綠色’的運用越有明顯進步。但是，生態(tài)型寫字樓并不是孤立的，它需要自身與周圍環(huán)境的相互作用、共同支撐，才可以說是一個較完整的生態(tài)商務(wù)辦公體系，前者可以在設(shè)計中實現(xiàn)，后者則屬于資源性稟賦，將直接決定未來商務(wù)樓不同的成長‘仕途’�！庇性u論人士分享自己的看樓心得。
“打個比方，在滿足交通、區(qū)位等傳統(tǒng)辦公條件下，如果你找到一個商務(wù)樓，每二層或三層設(shè)計有一個空中花園，且享受山、海抑或高爾夫生態(tài)等稀缺環(huán)境資源，那么恭喜你，你可以出手了，未來50年不用擔(dān)心過時，未來50年必然跑得更快。”分析人士這樣預(yù)測
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