關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
期待特色與品質(zhì)并存的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)
 |
 |
鄭州歷來是中國的商貿(mào)重鎮(zhèn)，商業(yè)活躍于鄭州的城市血液中，隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。針對網(wǎng)友關(guān)心的話題，搜房網(wǎng)本次《大話地產(chǎn)》應(yīng)運(yùn)而生，讓我們共同解密鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
主持人：請您對最近新出臺的房產(chǎn)新政談一下自己的看法和解讀。
周奎：自去年年底以來，國家調(diào)控房市的思路一直是很清晰的：一個是增加供應(yīng)，增加土地供應(yīng)，打擊開發(fā)商囤地，第二個是從需求來講，就是打擊投機(jī)，抑制住房投資性需求。我們看到這次二套房貸和三套房貸政策，本身對投資者的購買力影響是有限的，主要是心理預(yù)期的影響，因?yàn)檫@次調(diào)控是歷史性的，以前從來沒有過這么嚴(yán)厲的手段，代表了政府堅(jiān)決的態(tài)度。投資者對房價升高的預(yù)期沒有了，必然會導(dǎo)致泡沫地區(qū)投機(jī)者的大面積拋盤。
但是即便如此，2010年也很難導(dǎo)致像08年那樣大規(guī)模的降價。原因有幾個方面：
第一個是基本的供求矛盾沒有解決，第二個是房地產(chǎn)企業(yè)手頭的資金非常寬裕，比如2010年的一線開發(fā)商的銷售收入大部分是2009年鎖定的，這個比例幾乎占到他們本年度銷售額的50%、60%，在開發(fā)商手頭有錢的情況下，想讓他降價那是很難的。
對鄭州而言，截至三月底的商品房存量只有300多萬方，如果不算供應(yīng)的話只能提供3個月的消化，非常緊缺的。鄭州作為一個三線城市，其發(fā)展空間巨大，剛性需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資需求，所以我覺得現(xiàn)在鄭州市市區(qū)內(nèi)核心地段的房價短期內(nèi)會依然堅(jiān)挺，倒是鄭東新區(qū)的房價我以為目前偏高。
講到對商業(yè)地產(chǎn)的影響，我覺得目前的政策必然導(dǎo)致部分樓市熱錢出逃，但這些炒房的熱錢出來之前往哪兒去，是值得探討的。
目前國內(nèi)投資渠道主要就是股市、房產(chǎn)、黃金；而整個股市房地產(chǎn)股價已經(jīng)下跌了30%到40%，已經(jīng)提前透支了房價下跌的預(yù)期，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)，政府肯定在貨幣政策上有所收緊，股市2010年的情況是不確定的。另外是黃金，目前黃金價格是250多1克，目前仍然處于高位，所以黃金也不保險。房產(chǎn)，住宅投資前景是個問題，那就只剩下商業(yè)地產(chǎn)了，商鋪、寫字樓基本上受此次調(diào)控的影響不大。所以我們看到很多一線開發(fā)商都增加了商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資比例。具體到鄭州，目前商業(yè)的供應(yīng)量是很有限的，好位置的商業(yè)還是比較稀缺的。
以圣菲城為例從上個月三月份開始，銀堤商業(yè)街的銷量已經(jīng)慢慢上來了，特別上周一下子有了爆發(fā)式的增長，也跟目前的政策有關(guān)系。
主持人：鄭州地處中原腹地，商業(yè)發(fā)展模式和一線城市有不同的特點(diǎn)，那么鄭州的商業(yè)發(fā)展模式是什么特點(diǎn)呢？
周奎：它是跟城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)的，在某一個階段的時候，這個城市的商業(yè)發(fā)展就是一個中心商圈，像中央集中的模式，一般地級市都是這樣的，像鄭州以前只有一個二七廣場，但是發(fā)展到一定階段之后，就開始往外擴(kuò)散，多中心的往外延伸，比如現(xiàn)在形成丹尼斯商業(yè)圈等等。但是再往下發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展再提高到一定程度之后，它會出現(xiàn)一種特色商業(yè)，像北京三里屯、溯河等特色的商業(yè)圈會慢慢出現(xiàn)，包括奢侈品等都會出現(xiàn)。
其實(shí)我們現(xiàn)在基本上是按這種思路來做的，因?yàn)猷嵵輸U(kuò)散性的商圈正在慢慢形成，正期待著特色的商業(yè)出現(xiàn)，我們圣菲城銀堤商業(yè)街的定位就是想打造一條鄭州獨(dú)有的“城市濱水新體驗(yàn)聚會街”，希望能給鄭州的中高端消費(fèi)群打造一條有特色、有品位的商街，而這也將是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展趨勢。
主持人：社區(qū)商業(yè)和底商有什么區(qū)別呢？
周奎：社區(qū)商業(yè)就一般是作為住宅小區(qū)的配套出現(xiàn)的，常見形態(tài)的住宅下面的底商。多大的社區(qū)，也就是這個社區(qū)的總?cè)丝冢瑳Q定這個社區(qū)商業(yè)的體量。但是目前開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，社區(qū)商業(yè)開發(fā)往往不僅僅為了滿足本社區(qū)居民的基本生活需求，整個商業(yè)的體量都會放大，這樣就必須向周邊人群輻射，變成外向型商業(yè)，形成目前各式各樣的商業(yè)街。
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資，不管是商鋪還是寫字樓，對投資客來講都是投資品，而最賺錢的投資就是投預(yù)期，如果一個商業(yè)投資價值很顯性，大家都知道這個地方位置很好，你還去投資，那么你成本就會很大，投資回報也不會很高。反而，如果你能比別人更敏銳的發(fā)現(xiàn)一些隱性的價值，而且先于別人行動，在預(yù)期真正兌現(xiàn)，所有人都進(jìn)去的時候，你先于別人離場，那你就可能是最大獲益者。
就鄭州商業(yè)投資機(jī)會來看，由于目前投放量比較少，可先擇的主要是一些大社區(qū)的臨街商業(yè)，這里面就要求大家去仔細(xì)對比分析，發(fā)現(xiàn)隱性的投資價值所在。以圣菲城銀堤商業(yè)街為例，目前價格很低，原因是交通暫時不是很便利。但是你要看到，這個項(xiàng)目臨近大型城中村，遲早要進(jìn)行改造，只是一個時間的問題，另外項(xiàng)目離花園路這么近，交通問題一定會解決。而這一類的商業(yè)可能就是我們僅有的抄底機(jī)會。
主持人：最后請周經(jīng)理對今天商業(yè)地產(chǎn)的主題做一個總結(jié)吧。
周奎：我們一直在做特色、有品質(zhì)的東西，想給鄭州填補(bǔ)一些空白，真正做一個適合鄭州市場的東西。也可能現(xiàn)在大部分鄭州的白領(lǐng)階層有一個共識，都想看到這樣的東西出現(xiàn)，我們也一直在努力
|
|