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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)春天的到來(lái)
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建工地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng) 汪初祥
“身處被外界解讀為有史以來(lái)最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景下，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，有著三個(gè)方面的現(xiàn)實(shí)意義�！�
“地產(chǎn)商學(xué)院”作為本報(bào)《房產(chǎn)新聞》版新開辟的欄目，其創(chuàng)建的宗旨是期望通過(guò)地產(chǎn)旗艦人物的真知灼見，為本土房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供另一種深層思辨的途徑。
在本期的“地產(chǎn)商學(xué)院·圓桌”中，來(lái)自建工地產(chǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)汪初祥，開元旅業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁陳妙林，萬(wàn)國(guó)投資管理有限公司董事總經(jīng)理周錦虹將結(jié)合企業(yè)或項(xiàng)目自身發(fā)展現(xiàn)實(shí)，圍繞“如何重構(gòu)杭州商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)”的主題，分別從高端商務(wù)物業(yè)、酒店+住宅的復(fù)合發(fā)展模式以及綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行深入的圓桌探討。
很久以來(lái)，杭州房地產(chǎn)業(yè)界同行、專家、媒體談到杭州的商務(wù)地產(chǎn)一直用“倒掛”這個(gè)詞匯，可見杭州住宅與商務(wù)地產(chǎn)價(jià)格的差距超出了正常比例。
從客觀上來(lái)說(shuō)，杭州的住宅市場(chǎng)發(fā)展比較快，政府、開發(fā)商、市場(chǎng)面關(guān)注住宅稍多也是正常的。隨著杭州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位日益突出，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于長(zhǎng)三角前列，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力以及城市建設(shè)不斷壯大，城市發(fā)展?jié)摿薮�，以及滬杭快速交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，催生上海與杭州的“同城效應(yīng)”，杭州的商務(wù)地產(chǎn)應(yīng)該回歸她應(yīng)有的地位和價(jià)值，在促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型，提升城市國(guó)際化中發(fā)揮不可替代的作用。從EAC這個(gè)項(xiàng)目我們看到了這個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。
我作出這樣的判斷基于以下幾個(gè)方面。
首先，EAC高價(jià)位的成功熱銷改變了住宅與商務(wù)地產(chǎn)價(jià)格上的“倒掛”現(xiàn)象。2006年10月18日，自EAC·Oakwood國(guó)際公寓開盤以來(lái)，以每天“零預(yù)定量、兩位數(shù)實(shí)際成交量”的成交業(yè)績(jī)持續(xù)位居杭州透明售房網(wǎng)銷售榜首，打破了杭州房產(chǎn)品銷售市場(chǎng)一直以來(lái)由住宅類產(chǎn)品銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)銜的局面，也成功開啟了杭州國(guó)際化商務(wù)地產(chǎn)新紀(jì)元的大幕。
其次，由于EAC的定位就是世界500強(qiáng)，跨國(guó)公司和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)品牌公司，從目前入駐業(yè)主和正在洽談業(yè)主的層次來(lái)看，高端的租賃市場(chǎng)是存在的；境外的500強(qiáng)公司、跨國(guó)公司、境外服務(wù)業(yè)對(duì)EAC的入駐表現(xiàn)出興趣，寫字樓交付一年零幾個(gè)月，入住率已高達(dá)85%。所以，高端的商務(wù)地產(chǎn)的定位和標(biāo)準(zhǔn)都相應(yīng)有了很大的提高，而非規(guī)范不純粹的商務(wù)地產(chǎn)反而在市場(chǎng)上表現(xiàn)得不夠理想，從EAC銷售和客戶的表現(xiàn)來(lái)看，高端商務(wù)地產(chǎn)表現(xiàn)出巨大的潛力。
最近幾年來(lái),隨著杭州在城市化進(jìn)程中的日益提速，標(biāo)志性的商務(wù)地產(chǎn)將在城市發(fā)展中扮演重要角色。而杭州也非常需要如同太古、金茂這樣的標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)。
需要指出的是，對(duì)于持有性的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，能夠使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到均衡發(fā)展。比如香港目前一些標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，僅一年的租金就達(dá)到十幾億。再比如我曾經(jīng)注意到華潤(rùn)置地最近的年度財(cái)務(wù)報(bào)告，報(bào)告顯示華潤(rùn)置地旗下的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益占據(jù)了其地產(chǎn)領(lǐng)域收益的很大比重。良好均衡的財(cái)務(wù)狀況，能夠使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。
目前的市場(chǎng)行情下，杭州大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實(shí)并不差錢。身處被外界解讀為有史以來(lái)最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景下，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為有著三個(gè)方面的現(xiàn)實(shí)意義。
首先，持有性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能夠有效抗擊政策風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)也可增強(qiáng)自我調(diào)控的功能。其次，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將成為企業(yè)多元化的融資載體。作為未來(lái)的多元化融資渠道之一，私募性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)基金對(duì)中小開發(fā)商，尤其在開發(fā)階段的中小開發(fā)商的融資，將有很大幫助。香港地區(qū)、新加坡、日本、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成功經(jīng)驗(yàn)將是中國(guó)未來(lái)可借鑒的模式。而2010年也注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也將有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。再次，商業(yè)地產(chǎn)的定位要比住宅市場(chǎng)準(zhǔn)確，商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)要求非常高，這就需要商業(yè)地產(chǎn)要比住宅擁有整合更為專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)以及物資管理經(jīng)營(yíng)的能力，其產(chǎn)品的各個(gè)技術(shù)要求必須具體化體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)中。
我個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前杭州商務(wù)地產(chǎn)缺少的是高端商務(wù)物業(yè)以及更加純粹的高端物業(yè)。杭州的商務(wù)地產(chǎn)在未來(lái)必將呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)。隨著杭州越來(lái)越國(guó)際化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重、外貿(mào)業(yè)的比率均會(huì)有較大幅度提升，高端物業(yè)必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端物業(yè)的租賃和出售價(jià)格一定會(huì)有所提升。
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