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市場觀察
城市結(jié)構(gòu)給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的機(jī)會
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在東北看到一個我目前為止最夸張的一個賣場開店，一個大連大商集團(tuán)和Tesco兩家店在一個四車道的馬路面對面，大門對大門。由于我們公司，在九十年代之前，給很多零售商，進(jìn)行開店選址研究的工作，在過去這是不可能發(fā)生的，三公里，五公里、一公里以內(nèi)不可能有另外一個大賣場，三公里都不會有的。我們有了中國的這樣的特殊的特征，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特殊機(jī)緣，我們形成了這樣的一個現(xiàn)狀。那么我們中國未來的商業(yè)地產(chǎn)的趨勢會怎么樣呢？這樣的慘烈，是不是還有機(jī)會呢？
總體來說中國的趨勢還是很龐大的，上升空間依舊很大。這個從幾個方面能體現(xiàn)出來，第一個，中國是下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承接國，中國的經(jīng)濟(jì)這樣的特殊發(fā)展時期，它承載著再城市化的一個重任，從商業(yè)的角度，它一定會成為一個再城市化的一個國家。什么叫再城市化呢？就是說它的商業(yè)，它引領(lǐng)著世界，它的消費(fèi)群體，知名品牌在中國都有進(jìn)駐，而且根據(jù)研究預(yù)測，在中國還有80%品牌還沒有充分釋放，那么當(dāng)然有資格擔(dān)當(dāng)再城市化的重任了。一個美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)說過，21世紀(jì)看兩個，一個是美國，高技術(shù)的發(fā)展，另外一個是中國，城市化的進(jìn)程。既然中國有這樣的勢能，來擔(dān)當(dāng)下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承接國，我們繼續(xù)有高端商業(yè)的需求，我們能繼續(xù)拉動。全新的商業(yè)結(jié)構(gòu)，我們這個商業(yè)結(jié)構(gòu)不能只用一線二線等簡單的指標(biāo)來更新，我們首先看看我們的商業(yè)結(jié)構(gòu)是什么呢？線下、線上兩大商業(yè)形成了，我們指的是網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)，我們形成了，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)跟我們的傳統(tǒng)商業(yè)來分庭抗禮了，這是第一個；第二個，大都市形成。以北京、上海為源頭的兩個城市，北京和上海當(dāng)中有一個城市，不出十年，我們就會看到，有可能是其中的一個，能成為整個世界的再都市化的一個擔(dān)當(dāng)者。另外我們有八大城市帶，城市圈形成，我們一百萬以下的小城市，至少不低于一千個，我們還有百分之三十的農(nóng)民，要從農(nóng)村的土地上轉(zhuǎn)移到我們的城市。
那么這樣的商業(yè)結(jié)構(gòu)就催生了我們還有很多商業(yè)操盤機(jī)會。
網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)09年我們就已經(jīng)有了1.3億的消費(fèi)者，增長比率是90.7%，按照這樣一個速度增長，網(wǎng)絡(luò)很快就會代替一些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的行業(yè)，辦公系列啦，家電系列啦，就是這些不需要體驗式，通過標(biāo)準(zhǔn)化就可以感受到的，它代替不了餐飲，對服裝它代替也是有限，但是有一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品不需要體驗感受的，以后網(wǎng)絡(luò)將扮演著更重要的角色。第二個呢，它的銷售形式已呈多樣化，最早的時候網(wǎng)絡(luò)銷售是一個小目錄單，那現(xiàn)在是什么呢？目錄+網(wǎng)站+實體店，就說我們有了網(wǎng)絡(luò)下面的實體店，它有自己的網(wǎng)站；另外一個呢，就是迪斯尼啊，它開始采用授權(quán)方式，迪斯尼過去的經(jīng)銷商都是說我授權(quán)你來做什么什么，現(xiàn)在迪斯尼已經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上開始授權(quán)了，每一類的經(jīng)銷商可以代理我一類商品，我通過我的網(wǎng)絡(luò)就是我的大賣場，你在我這個網(wǎng)上，把我的產(chǎn)品一網(wǎng)打拎，可以買任何的產(chǎn)品，這是一個，還有全新的集團(tuán)購買，這是我們線下的傳統(tǒng)商業(yè)，包括萬達(dá)都做不到的。為什么呢？你只要有地域性，你就不可能滲透到中國的每個角落，但是我網(wǎng)絡(luò)可以實現(xiàn)，就像是蘇寧的便宜網(wǎng)，它的滲透模式是什么呢？我定一個基價，比如說一個冰箱，如果是三千塊錢，現(xiàn)在大家會買這個三千塊錢，如果還有人在這個階段當(dāng)中，我還買還買還買，那么我的消費(fèi)群體從一變成十的時候，這個時候我們相當(dāng)于一個小集團(tuán)了，這個時候，我們這十個通過網(wǎng)上收集的十個人就可以打個折了，變成集團(tuán)消費(fèi)了，打你一個點，打完一個點以后，其它消費(fèi)者在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，同樣的三千塊錢它可以打一點變成兩千七，這樣一聚集，變成一百個人買了，這個時候扣點一下變成二十了，變成集團(tuán)購買了，所以它們這個形式很新穎，由于我們的集團(tuán)購買向來是低價的，那么我們傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)集團(tuán)購買，使一大群陌生的人，互不相識的人，在中國的任何一個角落的人變成一個大的群體，來向一個品牌一起談價，這是網(wǎng)絡(luò)可以實現(xiàn)的。網(wǎng)絡(luò)具有不受地域影響的這樣一個特點，這是前面我說，就算是萬達(dá)也做不到這點，你再開店都做不到這點，它將是蓬勃發(fā)展的，它將跟我們的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)抗衡，有一些業(yè)態(tài)，實體店有可能落伍的業(yè)態(tài)，被傳統(tǒng)的電子網(wǎng)絡(luò)取代的。做商業(yè)地產(chǎn)絕對不是一事一議，而要從整個的戰(zhàn)局來看，十年八年，甚至是二十年來看你這個商業(yè)的生命周期，你要持有物業(yè)嘛。另外一個呢，我們的中國的網(wǎng)民結(jié)構(gòu)還偏年輕化，十年以后，現(xiàn)在的40歲的人，到了50歲的時候，也就是60年代的人到了50歲的時候，中國的網(wǎng)民結(jié)構(gòu)就形成了老中青三代輻射，這將是很了不得的一件事情啊，我們的現(xiàn)在的網(wǎng)民集中在年輕人當(dāng)中，40歲以下的，但是等到40歲的這批人長到它的年齡增長到50歲的時候，我們的這個網(wǎng)民應(yīng)該是一網(wǎng)打盡，三代消費(fèi)群體我們?nèi)依耍@個時候的網(wǎng)絡(luò)購物行為，技術(shù)將會繼續(xù)擴(kuò)大，再加上，我們的網(wǎng)絡(luò)銷售形勢還在不斷地演變著，所以網(wǎng)絡(luò)是抗衡我們傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的一個重大的新業(yè)態(tài)，這是說我們未來的機(jī)會。
我們再看北京、上海，它擔(dān)當(dāng)了再城市化要素，那么這個再城市要素呢，還有同時千萬以上的人口，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，像這類城市，它容納的產(chǎn)品線是最長的城市，大家不要以為奢侈品品牌只能在上海和北京、西安、沈陽這樣的千萬以上人口的城市，我們北京和上海這樣的大城市，不需要低端產(chǎn)品嗎？不對的，有什么樣的人群就匹配的產(chǎn)品，它需要多長的產(chǎn)品線，我們的商業(yè)業(yè)態(tài)就需要豐富，我們的八大城市帶，長三角，上海、南京，大家都經(jīng)常說的，一直到珠三角，渤海灣，東北地區(qū)，中部地區(qū)，川渝地區(qū)，還有海峽西岸城市廈門、福州為核心的，一直到關(guān)東城市群以西安為核心的，八大城市帶，城市圈，都有的城市的梯度的城市發(fā)展，都有這樣的大的帶頭城市，再到北京、上海這樣的城市，大概中國會有十到十五個這樣的城市，這樣的城市共同引領(lǐng)了整個中國的商業(yè)結(jié)構(gòu)向前推進(jìn)，那么在這個八大城市群當(dāng)中，包括北京、上海這兩大特大城市當(dāng)中，就會形成什么樣的商業(yè)機(jī)會呢？第一個，有一些品牌，繼續(xù)要進(jìn)入，就像是我們經(jīng)常說的阿瑪尼，它有三個品牌線，但是喬治阿瑪尼，定制的這個品牌，并沒進(jìn)入中國，就說像一些奢侈品品牌，實質(zhì)上它進(jìn)入中國的只是部分進(jìn)入，所以既然我們成為再城市化的城市，所以，它還要繼續(xù)進(jìn)入，我們還有一些一線的品牌要繼續(xù)進(jìn)入。還有一些呢，像美迪亞超市，這是電器的超市，過去我們一講到電器超市就是國美啊、蘇寧啊，其實美迪亞、山田電機(jī)，還有很多的國際一線還需要進(jìn)入中國，現(xiàn)在美迪亞進(jìn)來了，山田電機(jī)進(jìn)來了，我們過去知道百思買，那還有這兩個品牌呢？所以呢，一些發(fā)達(dá)地區(qū)的品牌，繼續(xù)要向中國注入，所以我們還有商業(yè)機(jī)會，我們還有建商業(yè)地產(chǎn)，引進(jìn)商家的需求。再一個是再城市化，不是一個簡單的承接，就拿我們的基礎(chǔ)建設(shè)地鐵來說，一般國家都是每小時300公里，中國是350公里，中國是提速最快的一個國家，而且以后估計中國也是整個一個地鐵線最長的國家。雖然我們發(fā)展得晚，但是我是在你們基礎(chǔ)上建設(shè)的，那么我就是再城市化，這兩個要素對于一些人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它繼續(xù)承擔(dān)著一個提升的作用。在這些很多大城市當(dāng)中，為什么說我們還有很多商業(yè)機(jī)會呢？第一個，我們的消費(fèi)群體，我們有權(quán)貴階層，權(quán)貴階層對產(chǎn)品的要求具體體現(xiàn)在商業(yè)要素當(dāng)中有四個要素，一個是權(quán)貴，一個是奢華，一個是原生態(tài)，一個是慈善，那么我們的奢華，就是說，有很多風(fēng)景很好的豪宅，其實是它的生活配套比較差，但是風(fēng)景卻很好，真正的豪宅，包括它的商業(yè)業(yè)態(tài)，它永遠(yuǎn)是店員要比顧客多的，這是它要求的奢華；它要求的權(quán)貴，有權(quán)貴了就有限量產(chǎn)品，我們經(jīng)常聽到一些限量的產(chǎn)品，什么萬寶龍啊，這些奢侈品品牌，LV的包啊，限量多少，全球多少，就有了這樣的需求，因為權(quán)貴嘛，我有你沒有，因為你有這樣的階層，它就有這樣的需求，我們的會所就要有一些這頂尖級的會所的需求；需要原生態(tài)，無污染的食品，有機(jī)產(chǎn)品，為什么城市超市發(fā)展得如此之快，就是它提供原生態(tài)的一個產(chǎn)品，高密度的純棉，純麻的服裝，良好的空氣，這些是我們的富貴階層極其需要的；還有慈善，搞一些慈善的商業(yè)，包括一些慈善的拍賣等等，這些商業(yè)的投入都是跟這些階層有關(guān)系的。另外還有一些民工階層，這個階層你不要以為是在一個小城市，同樣在北京，既需要高檔的會所，也需要這樣一些地攤，由于有這樣的打工階層，沉淀下來的市民，要吃，要住，也要買東西，當(dāng)然就需要商業(yè)了，所以不要認(rèn)為在大城市只有高端商業(yè)，才是生命力，這是不對的，只有適宜性。就拿上海為例，我們的寵物狗就有60萬，60萬催生多少跟寵物有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈呢？這樣的商業(yè)呢？由于你有需求，就會產(chǎn)生這樣的商業(yè)機(jī)會，這就是說，在大城市，我們的商業(yè)線是最豐富的，由于它的結(jié)構(gòu)豐富，這是我們講的大城市，那么我們100萬以下的城市有多少呢？中國目前有557個，按照國家政府規(guī)定的數(shù)據(jù)，70萬以下的，50萬才叫小城市，這還是80年定義的，政府一直沒把這個規(guī)劃給改過來，我想再50萬研究城市已經(jīng)有點落伍了，就暫且定義為它100萬以下的吧，中國還有557個，未來還有將近400個到500個城市的機(jī)會呢，也幾乎在小城市里頭，我們大城市是人口不斷在聚多，數(shù)量呢是不會增加太多的，它的能級會提升，這些小城市呢，它的產(chǎn)品線不會有太大的變化，由于它的整個的人口數(shù)量，最多在50-70萬，那產(chǎn)品線必定是簡單的。但是我們小城市的機(jī)會來源于適當(dāng)?shù)馁徫锃h(huán)境的提升，小城市沒有機(jī)會容納太多的購物中心。有家商業(yè)地產(chǎn)公司，在14個城市能有19個綜合體，沒有一個是健康的業(yè)態(tài)，比如說太倉，人口才幾十萬它的商業(yè)體量是一百多萬幾乎到了安徽，選擇的這些都是些城市能級很低的小城市，去開大型的購物中心去了。這個開發(fā)商，他們在思考問題的時候，在大的戰(zhàn)略格局問題上，就是忽視了這樣一個問題，所以，做商業(yè)要先看商業(yè)之道，城市能級是否能支撐，有沒有這樣的消費(fèi)者來支撐，這是一個我們極其核心的問題。那么像這樣的城市呢，就需要什么呢？像匯銀也是做電器的，但是它的定位就很低檔了，它只是在原來的環(huán)境上有所提升，它現(xiàn)在在江蘇、安徽，27個城市也開了36個店，幾乎都是縣級市，它的營業(yè)面積也不大。就說我們的一百萬以下的城市呢，我們的商業(yè)機(jī)會在哪里呢？在于一個它的商業(yè)環(huán)境的適當(dāng)改善，現(xiàn)在是這樣，未來也是這樣，由于它的人口結(jié)構(gòu)造成了一個特殊的現(xiàn)象。
未來行業(yè)競爭將更加激烈，競爭平臺會更高，行業(yè)競爭體現(xiàn)在三個方面，由于商業(yè)地產(chǎn)是由幾個鏈條所組成的，商場之間的競爭，零售商之間的競爭，操作者之間的競爭，這三個競爭都將會更加的激烈。就說零售商家的競爭，舉個例子，家電行業(yè)，這個行業(yè)剛起步的時候，它的純利潤可以做到八到十，現(xiàn)在已經(jīng)降到二到三了，是一個很危險的邊緣了，即使是這樣，還有美迪亞在進(jìn)入中國，我們還有山田電機(jī)在進(jìn)入中國，還有匯銀家電這樣的一個細(xì)分市場的小家電在繼續(xù)地進(jìn)入到這個行業(yè)，單純看這個零售行業(yè)的競爭已經(jīng)很慘烈了吧？還有購物中心，我們的商業(yè)體，拿青島為例，青島10年來建的商業(yè)是它建國以來所有商業(yè)的綜合；還有操作者之間的競爭，過去最原始的操作者，是賣商鋪，現(xiàn)在如果你還是以賣商鋪的思想來經(jīng)營商業(yè)，這樣的企業(yè)一定會退出歷史舞臺的，除非是你與時俱進(jìn)。那么什么樣是能生存下來的商業(yè)操盤手呢？就是以終端消費(fèi)者為終點這樣的企業(yè)才能生存下來，才能成為真正的操盤手。由于我們很多的綜合業(yè)態(tài)，我們的開發(fā)商，我們的操盤者，它擔(dān)當(dāng)?shù)氖且粋�資源的整合者，三十幾萬的購物綜合體都已經(jīng)出現(xiàn)了，要整合多少商家呀？那么這些商家，不是某一個商家力量能做得到的，是操盤者和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要整合的，為哪個階層服務(wù)，服務(wù)于哪條產(chǎn)品線，然后整合什么業(yè)態(tài)，要有這樣的綜合整合能力，只能從終端向前看，才能把這個項目運(yùn)作起來，那么以后，能建立商業(yè)場所，產(chǎn)品，消費(fèi)者與運(yùn)營管理之間的，這樣的企業(yè)，才能成為商業(yè)地產(chǎn)的核心骨干力量。以快速資金流，和單純的運(yùn)作資金的形式思考商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)公司，一定會退出這個歷史舞臺的。
我們公司現(xiàn)在正在給一家在全國單店排名第九的一個百貨公司做它的連鎖店的定位，規(guī)劃定位，這個百貨公司大概在05、06年吧，在江蘇的一個城市，它的營業(yè)額一直在百貨公司中是排名第一，但是他們發(fā)現(xiàn)他的平均客流量在降低，降低到第三位了已經(jīng)，可能在百盛和八佰伴之下，那個時候它們就委托我們公司做一個現(xiàn)有商業(yè)的升級改造，下一步該怎么啟動的一個研究，后來我們研究下來就一個結(jié)論，年齡老齡化。因為它是傳統(tǒng)商業(yè)，是建國就成立了，這樣一個百貨公司，它的體量不夠，它吸納群體的力量不夠，最后的研究報告的結(jié)論兩個，第一個把旁邊的另外一棟樓叫迎春大廈的地買下來，把兩棟樓，通過一個連廊連成一個整體商業(yè)，這樣以后呢，它的總面積就將近十四萬了，就可以成為一個融合更多商業(yè)，包括餐飲都裝進(jìn)去的。第二建議它快速提升它的品牌，他們擔(dān)憂能否引進(jìn)奢侈品品牌，它雖然在全國單店排在第九，但它的城市能級不是太高的，它有幾個特征，它的城市位置，以及它現(xiàn)有的經(jīng)營團(tuán)隊能力，因為它是一家上市公司，認(rèn)為它能吸納一些奢侈品品牌。由于一些奢侈品品牌更加看重以后你的商場的運(yùn)營管理能力。商場整體開始改造，把旁邊的另外一個商業(yè)買下來了，樓下七千多平方米的面積都是一線品牌，都已經(jīng)裝得滿滿的了，而且營業(yè)額遙遙領(lǐng)先，還是第一位，單店的客帶量、顧客的客帶量依舊排在第一位。現(xiàn)在他們又想像百盛一樣，做品牌擴(kuò)張了，它想在未來的幾年當(dāng)中，要開十幾個百貨公司，剛好它有個這樣的物業(yè)，這是一個很優(yōu)秀的上市公司，他們的經(jīng)營管理團(tuán)隊是一個很優(yōu)秀的公司，跟它合作將近十年時間了，沒發(fā)現(xiàn)它們變過，就是跟我們對接的員工沒變過，就是很穩(wěn)定的一個團(tuán)隊，這是一個優(yōu)勢。第二以他們公司，百貨公司目前的這樣一個招商能力，可以繼續(xù)整合一些商家來，由于能從終端消費(fèi)者向前看，現(xiàn)在給它做的項目依舊做百貨，但是三個方向，一個是折扣百貨，一個是新潮百貨，另外一個是童裝市場。其實百貨大家都在做，但是你細(xì)分做哪個類，做到針對哪個細(xì)分群體，就是我們所要考核的。做一些整個城市的戰(zhàn)略布局，進(jìn)哪個城市，為什么進(jìn)入這樣一個城市，符合哪些消費(fèi)者。
真正的操盤，既要考慮到你的場所，又要考慮到你的消費(fèi)者，又要考慮到你的運(yùn)營管理，不是孤立的來說，我的土地成本是多少，我的資金壓力是如何，消費(fèi)者不管你資金壓力的，我們的零售商也不管你資金壓力的，在國際上有一個最通俗的專有名詞，叫標(biāo)準(zhǔn)比，一旦我這個業(yè)態(tài)超過我這個值以后就沒辦法來到你這里頭開店了，我就利潤不夠了，由于中國沒有一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我沒有辦法把這個標(biāo)準(zhǔn)比做租金計劃的時候放進(jìn)去，但是這是一個很重要的信號，不是說你開發(fā)商的成本高，我就能接受你的租金。那么未來呢，我們還會是形成什么樣的，商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)會互相滲透，我們看宜家，這樣的零售，它在進(jìn)入的時候它都自己買地來建造，我們看有的商業(yè)管理公司，原來是做項目規(guī)劃和招商的，自己也在買地，包括我們的易買得呀，它也在進(jìn)行滲透，它從大賣場向百貨開始轉(zhuǎn)，所以它的整體的面積是越來越大，我的大賣場大概只需要九千平方米，但是我的百貨面積需要兩萬，整體需要三萬左右的商業(yè)場所，就是我們的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，互相滲透的這種傾向，將會更加的頻繁，這就是我從幾個角度講我們中國商業(yè)地產(chǎn)的未來的機(jī)會和前景。
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